主题：万科A：购地实质性放大，上调投资评级“买进”

　单月投资增速回落至24.98%。投资增速下降略微超出预期，由于金九银十需求不如以往，开发商的新开工和工程进度都开始趋于保守。新开工面积增速由31.9%回落至8.9%，大幅低于预期。销售方面，销售面积和销售金额分别增长9.47%和9.99%。宏观调控适度微调有利于房地产市场的环境恢复。

　　前三季度业绩符合预期：

　　前三季度净利润35.8亿元，同比增长9.5%，每股收益0.326元。2011年的结算资源集中在第四季度，前三季度结算量相对有限。

　　2011年全年销售1200亿：

　　公司9月实现销售面积108万平方米，同比减少4.9%；销售金额125.1亿元，同比下降12%。9月公司销售面积环比增长13%，低于2010年同期24%水准，市场旺季买气不强，但公司仍然优于整体行业。谨慎按照60%的认购水准，10月-12月合计推盘应不少于360亿元，全年销售1200亿左右。

　　购地实质性放大：

　　9月公司土地权益地价实质性放大达68.10亿，区域上8月、9月公司对于一线城市的市场调整周期已经显现信心，在北京、广州的高楼板价即可部分说明问题。公司减仓策略结束，土地获取开始积极，已有实质性加仓动作。

　　评价及投资建议：

　　鉴于9月公司购地金额实质性放大，全年新开工具有保障，公司对于一线城市的市场调整周期已经出现信心，预估2011年公司EPS预估0.87元，上调投资评级“买进”，目标价9.50元。

　　元富证券-万科A：购地实质性放大，上调投资评级“买进


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