主题：金地集团谨慎应对地产寒冬

楼市调控，扩张激进的房企日子最不好过；限购之处，以高端住宅开发为主的项目所受影响最大。

　　绿城中国（行情,资讯,评论）董事长宋卫平一纸深夜发文，让处于深秋的楼市越发萧瑟——这家曾坚称不降价的房企，已经在无奈之下打出悲情牌。这似乎进一步验证：在这个多事之秋，更为谨慎、及时有效应对的房企方能平安走过。

　　2011年即将逝去，这个以限购开篇的“史上最严厉”的调控之年，岁末的冬天也似乎格外寒冷。究竟，以龙头房企为代表的开发商们，如何应对这个即将到来的寒冬？

　　继对招商地产（000024）进行采访后，11月2日，《证券日报》记者走进四大房企之一的金地集团（600383），探寻其在现有楼市形势下的应对策略。

　　过半一线房企未达销售目标

　　下午四点半，《证券日报》记者来到金地中心。经过一处办公区时发现，几乎可算是空无一人。“这个时间，销售人员都在外边忙”，金地集团有关人士表示。

　　“金九银十”几乎以惨淡收场，11月份成为房企们最后的“抢收季”。事实上，链家地产数据显示，已公布三季度报告的一线房企中，有半数以上房企，前三季度未完成销售任务的75%。这其中包括了万科（72%）、世茂（68%）、龙湖（71%）、雅居乐（64%）、绿城（49%）以及远洋（63%）。而之前，将2011年销售目标下调了20%的富力地产（行情,资讯,评论），其前三季度已签约金额不过215亿元——完成销售目标下调前的53.75%，销售目标下调后的67%。

　　至于金地集团，刚刚公布的三季报则显示，公司累计实现签约金额197.3亿元，同比增长28.4%；7-9月，公司实现净利润153.63万元。而197亿元的签约金额，意味着金地仅完成全年销售目标的49%。多家券商出具的研报中对此也作了判断。而更进一步的，从整个行业来讲，有分析人士认为，在四季度，开发商们的推盘数量与销售力度将进一步加大——这将是开发商们最后的机会，而“明年一季度，将是最坏的时期”。

　　至于三季度的净利润问题，金地集团表示，“那不过是项目结转时点的问题”；到了四季度，才是公司项目大规模结转时期。

　　金地谨慎应对寒冬

　　“有人漏夜赶科场，有人辞官归故里…….”面对销售形势的严峻，开发商们究竟如何应对？

　　彼时，即便是负面消息频传，绿城中国却依旧坚称“不降价”。与此同时，还有开发商早就储备好了粮草，在楼市、土地市场低迷之际，准备适时抄底。

　　以万科、保利为例：1-9月，万科累计新增项目18个，对应规划建筑面积约322.7万㎡，同时还参与旧城改造项目1个；保利地产（600048）1-9月份新增项目7个，折合容积率面积201万㎡。其中，保利地产还将昔日“蓟门桥地王”项目收入囊中。

　　比较之下，据金地集团公告显示，今年以来新增两幅土地，分别位于南京和扬州，新增建筑面积41.14万㎡，合计支付地价12.98亿元。面对土地市场的低迷，金地集团就不准备适时“抄底”吗？

　　对于房企来说，核心问题在于对于整体开发节奏的把握。进而，受限于今年销售形势，金地集团显然采取了比较谨慎的态度。

　　“我们目前工作的重心，是调整我们整体的产品结构”，金地集团表示。 “对于我们来说，小户型、中低端项目不是太多，而是太少了”。因此，产品结构的调整，将作为金地集团一个中短期的策略而重点推进。

　　“我们将更为关注刚需型和首次改善置业者的需求”，金地认为限购政策仍将持续相当长的一段时间，同时高周转将成为金地所追求的另一个目标。

　　今年7月，金地正式推出了“褐石、名仕、天境、世家”四个系列，这意味着“我们已经开始打造标准化、系列化的项目”，上述人士表示。

　　“当然，我们也在关注市场中是否有合适的土地投资机会”，不过在其看来，银行信贷依旧难以获得，在融资受限的当下，保持丰沛的现金流至关重要。

　　截至9月30日，金地手中持有177.63亿元的货币资金；而其净负债率水平，约在54%左右。包括中金、长江证券（000783）等券商机构研报认为，在现有的信贷环境下，金地目前的财务状况稳健良好。

　　销售才是王道

　　与谨慎的花钱相比，金地目前最迫切的想法是，如何尽快的把项目变成现金。

　　“在我们已经布局的20个城市中，大多数都是被限购城市”，金地人士表示。

　　事实上，如果说北京通州地区的一轮降价潮还只能算是前奏的话，上海地区掀起的一轮降价潮则标志着住宅减价序幕的拉开。值得投资者注意的是，在上海降价潮中，担当主角的几乎清一色是一线房企：A股市场的万科、保利，以及港股的中海、龙湖。

　　对行业的这种趋势，金地集团表示，作为房企“为客户提供具有更高性价比，同时采取灵活的价格策略已经是大势所趋。”

　　金地表示，价格并不是促进销售的唯一手段，提高产品和服务能力才是核心竞争力。目前来讲，金地将调整推盘结构，进行合理定价，提供适合目前市场需求的产品。

　　三季报显示，1-9月份金地集团销售费用5.51亿元，其中第三季度销售费用为2.24亿，侧面反映了金地在销售方面所作出的努力。

　　“今年我们新开工项目面积为383万㎡，可售项目也十分丰富”，金地表示。在今后的一段时间内，全力以赴去实现销售，将是金地工作的重中之重。

　　对于房地产行业的前景，“两极分化已经必不可免”，而金地依旧看好未来5-10年的住宅市场。


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