主题：多地频现土地流拍 楼市“双观望”加剧暗藏两大隐忧

　[编者按]近来，济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。调查发现，频频遭受质疑的房价“假摔”声正逐渐消去，楼市开始显露“真降”痕迹。有专家表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，增大房地产调控阻力。

　　【楼市预判】

　　多地频现土地流拍 楼市“双观望”加剧暗藏两大隐忧(本页)

　　楼市调控坚挺 四季度房企情况会更遭糕

　　楼市房价拐点已经出现 开发商集体看空

　　今年前十个月 房地产投资增速连续3个月下滑

　　楼市低迷厨电市场承压 业绩稳健老板更具优势

　　若保障房大规模上市 房价利空因素会越来越多

　　南京知名楼盘再掀退房潮 房价4个月直降4000元

　　【专家观点】

　　住建部专家：楼市调控目前不具备放松条件

　　韩志国：欧元区2012年将破产 A股与楼市都将下行

　　牛刀：中国房价跌50%只是正常跌幅

　　刘明康：房价跌50% 银行不亏本 谢国忠：房价下跌周期为三年

　　【延伸阅读】

　　业务员转卖新房 一天80个跟进电话



　　多地频现土地流拍 楼市“双观望”加剧暗藏两大隐忧

　　王志 席敏 新华网

　　近来，济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。记者调查发现，频频遭受质疑的房价“假摔”声正逐渐消去，楼市开始显露“真降”痕迹。此间有专家表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，增大房地产调控阻力。

　　土地流拍频现　凸显一级市场冷清

　　11月2日，济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权，有9宗因无人申请购买而流拍，另外2宗土地则以底价成交。从出让公告看，这9宗地都位于济南长清大学科技园片区，包括4宗商业金融业用地和5宗居住用地，总面积约855亩。

　　此前，济南于10月28日出让的13宗土地，也是以底价成交。据了解，从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。

　　进入下半年以来，昔日热闹的土地竞拍场面已经鲜见，转而变得冷清起来，底价成交甚至频频流拍，在部分城市呈现出蔓延之势。成都市近日拍卖五块土地，其中2块流拍，3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。

　　南京市土地市场也跌入“低谷”。10月份南京举办的三场土地出让活动中，共推出16幅地块，最终只有7幅以底价成交，7幅土地延迟拍卖，1幅土地流标，1幅溢价仅1.9%。其中，地处核心区域的复兴街商业混合地块堪称主城稀有地块，但却只吸引一家开发商报名竞买，最终以6665元/平方米的楼面地价成交，大幅低于周边同类型已拍地块价格。

　　山东师范大学房地产经营管理系主任程道平认为，当前房地产企业资金普遍短缺是导致多宗土地流拍的直接原因，更深层次的原因在于国家宏观调控政策在控制房价和减少投资性购房方面取得显著效果，住房市场已由卖方市场向买方市场转变。

　　土地流拍频现，凸显当前一级市场的冷清。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在限购和限贷等调控措施下，开发商资金短缺已经非常严峻，在房价尚不明朗的情况下拿地对很多开发商而言已是一种不明智的选择。

　　“假摔”还是“真降”?　楼市“双观望”情绪加剧

　　记者调查发现，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，而一些开发商表示近期已无拿地计划。专家表示，进入10月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。

　　在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息同时，一些二、三线城市也慢慢进入降价序列。山东丁豪房地产开发有限公司开发总监杨传信说，现在济南市场的房价已经出现降价，虽然不是直接降，但很多都是通过加大优惠措施变相降价。

　　记者以购房者的身份咨询了济南东部楼盘“海信慧园”的价格，一位售楼人员告诉记者，12日将有一个新楼对外销售，如果提前排号可以享受“交两万抵五万”的优惠。这位售楼人员表示，这个新楼的价格将非常便宜，均价刚刚超过8000元。而在一个月前，这里的几套特价房还卖到每平方米8300元以上，同在一栋楼的非特价房则卖到每平方米8500元以上。

　　房价下行趋势明显，令购房者选择持币观望。今年30岁的济南市民张毅鑫有将近一年的看房经历，为购买到合适的婚房，他已将单位周边的新楼盘看了好几遍，但始终没有下定买房决心。“现在楼市很冷清，虽然一些楼盘推出‘两万抵五万’‘送十年物业费’等优惠，但总觉得房价还可能降点，再等等看，观望一段时间再说。”正在济南南部一大型楼盘看房的张毅鑫对记者说。

　　中原地产数据显示，在刚刚过去的10月份，受市场环境、新增供应量及供应结构影响，济南住宅市场的成交量环比下降19%，“金九银十”黯淡收场。当月，济南有12个商品住宅新开盘项目。调控效力日渐显现，潜在客户的观望情绪日益浓厚，受此影响，整体开盘成交率降至33%。

　　济南楚天置业有限公司副总经理陈志晔告诉记者，目前济南各在售楼盘的优惠促销力度明显加大，与过去大多九九折、九八折的优惠力度相比，目前很多折扣已经打到九五折、九二折，甚至是九折以下，这是过去所没有的。

　　在广东珠海，11月刚刚推出的房地产限购、限价“双限令”，更引发房地产市场的新一轮观望，开发商降价出货的压力进一步增大。

　　据市场人士分析，随着年底临近，房地产企业的业绩压力、资金压力越来越大，更多开发商在市场渐入低迷后选择以价换量，尤其以全国布局的一线品牌开发商反应最为迅速，部分开发商在竞争压力下也逐渐跟进。陈志晔表示：“由于目前的楼市行情，公司拿地比较慎重，先掌握资金，看市场动向，这样更安全一些。”

　　山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说，从土地上来判断，确实不容乐观，近期大部分土地以底价成交甚至流拍就是一个风向标。开发商在观望土地市场，想拿地手上没现金，只能促销以期回笼资金，等待下一轮投资热潮。

　　李铁岗预计，从目前情况看，国家的楼市调控政策在短期内不会出现大的变化，还会延续此轮从紧的调控政策。

　　两大隐忧暗藏：影响未来供给和政府财政

　　一方面是土地频频流拍和以底价成交，另一方面开发商和购房者“双观望”的情绪加剧，专家表示，这种局面如果继续维持，可能会给今后房地产调控进一步深入带来不小压力。

　　一些专家担忧，现在普遍出现的土地流拍现象可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。程道平认为，原本应投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。

　　此外，频繁出现的土地流拍也可能给地方政府财政收入带来一定压力，进而影响在其他方面的投入和支出。

　　程道平说：“土地出让收入是地方财政收入重要的组成部分，如果开发商对一级市场观望态度持续且没有明显改观，就会直接影响到财政收入，加大地方财政压力。”

　　李铁岗认为，保障房建设是在土地供给减少的情况下缓解供需矛盾的关键所在。“今后一段时间房价会不会因为供给减少呈现上涨的趋势，关键在于各地保障房建设的速度以及投放市场的时间和数量，如果保障房能为当前住房市场形成有力补充，将会在一定程度上抑制房价的上扬。”

　　楼市调控坚挺 四季度房企情况会更遭糕

　　据中国联合商报报道，冬天刚至，楼市却早已冰冻三尺。

　　在寒冬下熬着的开发商们日子一天比一天紧巴。不仅银行进一步紧缩贷款，楼市限购政策也似乎暂时没有取消的可能，等着政策松动估计在短时间内是没什么希望了。

　　11月6日，远赴俄罗斯圣彼得堡出席“上合组织总理峰会”的国务院总理温家宝仍在关注国内的房地产调控政策，峰会期间温家宝总理说，“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求。”他表示，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始出现松动。

　　“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温家宝总理强调道。

　　“总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已动了真格，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。”北京鸿润地产董事长郭庆对《中国联合商报》表示。

　　尽管目前一些地区房价已现降价之势，但坚挺的楼市调控政策依旧看不到尽头。瑞银证券首席经济学家汪涛(博客)在一份最新研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。但她同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。

　　关于市场对政策微调的诸多猜测，汪涛明确指出，这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平，政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在她看来，政策微调并不是针对房地产市场的。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵(博客)(微博)则指出，房地产价格的调控不可能走回头路，即使中国经济增长速度再次放缓，也不会对房地产调控政策进行大调整。李稻葵说，中国当前经济格局正在发生变化，过去若干年靠高投资，靠地方政府卖地，靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头，房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。

　　“房地产价格的调控不可能走回头路，不是因为经济问题，增长速度再往下降我也不认为房地产会重新回到过去的形势。已经出台的限购政策我认为不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。中国经济靠卖地、靠房地产价格快速上涨这个发展模式已经过去了。”李稻葵说。

　　李稻葵的这一观点也得到了来自楼市调控最前沿的京沪穗一线城市官员的支持。

　　北京市住房和城乡建设委员会相关负责人说，当前是房地产调控效果显现的关键时期，“下一步，北京市还要继续坚决贯彻落实中央部署，全面巩固和扩大调控成果，同时加快建立健全符合北京实际的基本住房制度”。

　　上海市住房保障和房屋管理局人士则表示，“一定会坚定不移搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。”

　　对上海下一步的措施，该官员表示，“上海将坚决贯彻国家各项房地产市场调控政策，严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，认真做好房产税试点工作，不断加强房地产市场监测监管，继续抑制投资投机性购房需求，巩固和扩大调控成果，保持全市房地产市场平稳健康发展。”

　　广州同样表态将“严格执行国家关于房地产调控的相关政策”。

　　广州市国土房管局相关负责人称，近期广州市场没有出现大起大落，没必要也未研究对现有政策进行调整，因此广州将继续贯彻现有调控政策，“如果国家和广东省有新的政策出台，广州市也将严格贯彻执行。”

　　不过，从目前调控政策的执行效果来看，“限购令”和紧缩的房贷政策的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度，入市谨慎，使大部分新推楼盘均面临销售困境。

　　最为明显的证据是，房企存货积压迹象明显。数据显示，131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿元大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比增幅达12.31%。可以想像到的是，四季度的情况会更遭糕。

　　房价拐点已现 开发商集体看空


　　据中国经营报报道，“中小房企如果转型早，或许能逃过这轮调控之劫。”如今投身煤矿开发的杜先生望着窗外一地黄叶有些庆幸地说。之前他曾是房地产开发商，开发过几个规模不大的楼盘。

　　引发其感慨的，是宏观调控下楼市惨淡的现状。结合三季度和“金九银十”数据看，房地产企业一方面库存量逐渐加大，另一方面资金链条渐趋紧张。“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报》记者表示。

　　四大龙头企业库存激增

　　数据显示，2011年的“金九银十”北京楼市合计签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万~13万套。

　　被认为是北京楼市重灾区的通州，不仅创下了存量房的纪录，而且价格普遍下降两成。据中原地产统计，通州在售住宅楼盘45个，库存量达1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套，成交均价15000~16000元/平方米。

　　和北京一样，其他城市的楼市在“金九银十”同样风光不再。搜房网数据监控中心的数据显示，全国47个大中城市中，有41个城市住宅成交量低于去年同期，广深沪等9城市同比下跌5成以上。

　　而从上市房企三季度数据中存货指标来看，在存货量方面，144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中“万保金招”(万科、保利、金地、招商)四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，远远快于行业整体水平。

　　开发商遭资金逼宫

　　除了量价萧条外，开发企业更大的压力来自于资金紧张。“开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张，没有资金就不能不降价。”联达四方董事长杨少锋表示。

　　以绿城为例，关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　沪深两市132家房地产上市公司，2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元，营业利润437.84亿元，净利润300.09亿元，同比分别增长13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

　　受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，在量价齐跌之下，开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰，可以说100%的开发商都面临资金紧张。三季度数据显示：房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。

　　地方政府“突围”

　　地方政府同样苦不堪言。

　　进入10月份，北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构统计数据显示，10月北京共成交土地21宗，其中工业用地与商业用地占据了绝对主导，分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加，但是住宅用地的成交却一落千丈，当月仅有一宗成交，且为限价房用地。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰点。“主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了。”

　　中国房地产学会副会长陈国强分析说，自调控以来，大多数房企因观望时间较长，造成年度销售困难，以至于资金链出现不同程度的问题，加上融资难解，因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地。

　　数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

　　住宅类用地溢价率也降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点;环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

　　除了开发商降价自救外，土地出让部门也开始想办法。北京国土局负责人表示，北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。

　　降价窗口打开

　　所有的目标都指向房价。温家宝总理近日表示，政府的目标是要使房价回归到合理的水平。“房价下调是肯定的，而且这个趋势还将持续很长时间。”范小冲认为。

　　11月1日，中国指数研究院发布数据显示，10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。

　　据统计，10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月，环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个，比上月增加1个。

　　中国指数研究院副院长黄瑜表示，指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价，并非楼盘的实际成交价。

　　“限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。”黄瑜告诉记者。

　　万科集团相关负责人在接受记者采访时表示：“成交量难以明显改善，新房供应又在不断增加，买方市场的特征也会更加明显。”

　　任启鑫分析指出，“金九银十”已经过去，楼市也将真正进入冬季。“在没有明显回调政策的出台下，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”

　　今年前十个月 房地产投资增速连续3个月下滑

　　国家统计局11月9日发布数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。尽管超过了去年全年的投资额，但增速已连续3个月保持下滑。

　　记者注意到，今年1~10月，固定资产投资增速仅落后于房地产投资增速6.2个百分点。而去年前10个月，两者差距为12.1%。

　　统计局数据显示，今年前10月全国房地产开发投资额达到49923亿元，超过了去年全年的总额，比2009年全年的投资额高出38%。

　　全国房地产开发投资额的同比增速达到31.1%，而同期，全国固定资产投资(不含农户)241365亿元，增速为24.9%。自2009年6月以来，房地产投资增速连续28个月明显超过固定资产投资。

　　“目前来看，房地产投资仍是固定资产投资的主要拉动力。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。从今年前10月的数据来看，全国房地产投资占固投的比重为21%。

　　而记者查询地方政府的数据发现，在北京等一些城市，房地产投资占城镇固定资产投资的比重超过50%。

　　不过，房地产投资的高增速似乎难以维持太久。记者梳理历史数据发现，自今年8月以来，房地产投资增速持续下降。今年1~10月，固定资产投资增速仅落后于房地产投资增速6.2个百分点。

　　陈国强表示，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，楼市调控导致的商品房投资下滑，成为“拖累”房地产投资的主要因素。

　　楼市低迷厨电市场承压 业绩稳健老板更具优势

　　江怡曼 第一财经日报

　　老板电器VS华帝股份：

　　厨房家电与房地产市场可谓密切相关，随着近期房地产市场低迷，不少人开始担心厨房家电类上市公司的业绩会受到影响。

　　股市近期整体表现不佳，厨电类两大龙头公司老板电器(002508.SZ)和华帝股份(002035.SZ)均停留在相对较低的价位上。

　　“尽管从估值来说，华帝股份会更加有吸引力，但老板电器定位更高端，受到房地产低迷的影响相对较小，比较适合稳健型的投资者来投资。”一位券商研究员表示。

　　11月11日，老板电器和华帝股份股价分别报收16.10元、10.28元，当天的动态市盈率分别为25.21、14.95倍。

　　毛利率：老板电器高于华帝股份

　　今年三季报显示，老板电器的销售毛利率为52.02%，去年则为54.60%。相比之下，华帝股份的毛利率就显得比较低，同期数据分别为33.29%、35.36%。

　　“这主要是因为他们本身的产品定位不一样，老板电器要比华帝股份的定位更高端一些，产品价格高的同时也具有比较高的毛利率水平。”某券商研究员表示。

　　中投顾问家电行业研究员赵慧智认为，老板电器1979年就已经成立，而华帝股份成立于2001年，仅从创立时间来看，老板电器先于华帝股份20多年，这使老板电器积累了部分固定的客户群，并成为行业内的“老大哥”，品牌知名度较高。

　　“老板电器产品的中高端定位，也使得企业的经营情况比较好。”她表示。

　　中银国际分析师刘会明认为，老板电器长期以来加强品牌建设、强化高端定位，与西门子和方太等共同构成了国内厨卫家电领域的高端品牌阵营。公司产品价格甚至高于西门子品牌，与方太相当。

　　安信证券研究员表示，华帝股份和老板电器的毛利率有一定的差距，华帝股份的产品定价能力不及老板电器，高端产品的占比也比较有限，因此公司仍需时日才能真正完成其高端定位的目标。

　　事实上，与华帝股份相比，老板电器在毛利率较高的同时，销售费用率也要更高。据了解，今年前三季度，老板电器的销售费用率为31.91%，而华帝股份的三季度销售费用率仅为18.7%。

　　招商证券分析师纪敏认为，老板电器的销售费用率较高一方面是因为公司坚持高端定位，另一方面是因为一部分产品通过代理商分销，但公司直接与终端渠道结算，这部分业务采用特殊的结算方式，按卖场售价计入收入，而退换代理商的进销价差计入销售费用。

　　议价能力：两家公司均有所提升

　　“这两家公司在产品上还是各有侧重点，老板电器在油烟机方面做得比较好，华帝股份在灶具方面做得比较好。”上述券商研究员表示。

　　华帝股份的三季报显示，公司的应收账款与营业收入的比值为14.2%，出现了回落，而应付账款与营业成本的比值为68.3%，高于最近两年同期水平。纪敏认为，综合这两项指标和今年的情况来看，公司对上下游的议价能力正在逐步加强。

　　与此同时，老板电器在最近一段时间内也出现了应收账款减少，而应付账款提高的趋势，同样显示出议价能力正在不断加强。

　　“家电是一个竞争很激烈的市场，相比其他领域，由于我国的城市化进程、市场空间大等原因，厨电领域的发展情况还算比较好，所以相关公司的议价能力有所提升。”上述券商研究员表示。

　　广发证券分析师袁浩然则认为，按照2.3亿户城镇人口、1.9亿户农村人口计算，仅以吸油烟机、灶具、消毒柜为主的大厨电市场，未来就有超千亿的市场总容量。目前厨电市场还处在逐步成熟阶段，行业整体处在快速增长的上升通道。

　　但他同时也认为，目前厨电市场集中度低，行业内龙头规模在20亿左右，尚未形成行业领导。另外，行业目前还没有经过大规模洗牌，市场格局还存在长期不稳定性。

　　最新业绩：华帝净利润增速远超老板

　　事实上，从老板电器和华帝股份近期公布的业绩来看，华帝股份的净利润增长率甚至超过了老板电器。

　　数据显示，2011年三季报老板电器前三季度实现营业收入10.67亿元，同比增长23.22%，实现归属于上市公司股东的净利润1.23亿元，同比增长31.06%，每股收益0.48元。

　　而华帝股份前三季度实现营业收入14.23亿元，同比增长20.31%，实现归属于上市公司的净利润8637万元，同比增长58.99%，每股收益为0.39元。

　　“华帝股份在净利润增长幅度上要高于老板电器，所以尽管毛利率较低，但是其盈利能力也不可小觑。”赵慧智表示。

　　但是，也有业内人士表示：“上市公司不能仅仅看短期业绩，更要看长期业绩，虽然华帝股份近期业绩改善表现得相当明显，但其股价表现也在一定程度上体现了这种预期。”

　　投资建议：老板稳健更具优势

　　“这两家公司的产品类似，属于同一个行业，所以有‘一荣俱荣，一损俱损’的关系。”上述券商研究员表示。

　　而目前市场最为担心的就是房地产市场的低迷将对整个厨电行业带来负面影响，毕竟该领域的发展在很大程度上依赖于房地产市场的拉动。

　　中金公司在研究报告中称，如果房地产销售持续低迷，那么厨电市场增长存在下滑的风险。

　　“房地产市场的低迷，目前对厨电市场的影响还不是特别明显。但如果到了明年还继续低迷的话，那肯定会对行业带来一些不利作用，无论是老板电器还是华帝股份的业绩都会受到一定程度的冲击。”某业内人士表示。

　　袁浩然则认为，烟灶消产品由于其本身具有家具产品属性，和地产销售有一定关联。但目前地产调控对厨电影响有限。近些年期房占比提升，一部分缓冲了地产调控对厨电销售的负面影响。

　　据了解，华帝股份预计2011年净利润同比增长10%~20%，低于市场之前的预期。中金公司认为这反映了公司在房地产持续调控情况下对未来业绩增长不乐观。

　　与此同时，老板电器的业绩预期要比华帝股份乐观，预计今年全年的业绩增长幅度为20%至50%，

　　那么，房地产市场的低迷对哪家公司带来的负面影响会更大呢？

　　“这个现在还不好确定，总体来说我觉得老板电器受到的影响相对同行来说会比较小，这一方面是因为老板电器在房产直销方面，也就是直接将产品卖给开发商做精装修用这方面起步相对更早，所以做得相对也要更好。另一方面是因为老板电器的定位比较高端，受价格波动的影响较小。”上述券商研究员表示。

　　该人士还表示，从产品定位和过往企业发展的历史等方面来看，老板电器相对于华帝股份在业绩的稳健上会更具优势，所以更加适合稳健型的投资者。

　　【专家观点】

　　住建部专家：楼市调控目前不具备放松条件

　　住建部政策研究中心副主任王珏林11日在“第六届中国数字城市建设技术研讨会”上表示，2011年商品房销售量能够接近或超过2009年水平，楼市调控目前不具备放松条件。

　　王珏林称，按照前两年的经验来看，楼市销售一般是下半年好于上半年。比如，2009年因为4月份出台的一些政策，下半年开始市场转好，2010年是第四季度开始转好。所以从“一般下半年好于上半年”这个经验和规律来看，今年的销售应当接近和达到09年的水平。

　　王珏林在谈到房地产的政策发展趋势时表示，楼市调控还将持续，目前不具备放松的条件。如果现在放松，房价就会快速反弹，导致百姓对社会、政府的公信力下降。其次，防房价反弹仍会成为当前的重点。第三，限价、限购应当是较长期的任务。

　　韩志国：欧元区2012年将破产 A股与楼市都将下行

　　证券时报网

　　著名经济学家韩志国11月11日在微博分享了他对对经济趋势的三个基本判断。

　　韩志国认为：

　　1、欧元区将在2012年破产。分拆也是事实上破产，世界经济与中国经济都将受到难以想象的巨大冲击。

　　2、2013年中国将进入滞胀。经济下滑到7%以下，物价上涨在4%以上，滞胀就正式出现。

　　3、股市与房地产市场都将下行，宏观政策很可能转向压房价，这将是本届政府的最后遗产。

　　业务员转卖新房 一天80个跟进电话

　　新闻晨报 张昱欣 唐佳

　　[导读]楼市调控说了一轮又一轮，没有一次比现在更接近于让大众看见真正的成效……

　　过去6年来，楼市调控说了一轮又一轮，没有一次比现在更接近于让大众看见真正的成效。虽说至今为止仍不能确定楼市的拐点已经出现，但只要国家的宏观经济政策(尤其是货币政策)没有大的转向，那么目前楼价继续上涨的势头已得到遏制是可以确认的。本周，晨报记者专门分头踩点了“忐忑”中的楼市，或在售楼处或在中介门店或在代理商处，零距离地面对卖房和买房人以及房产经纪人。

　　虽然媒体一直在教导开发商和购房者应当如何如何，其实，除了这两个直接的市场参与群体，与房地产相关的其他群体还有许多，一旦楼价下跌、甚至大幅下跌，它们都将受到巨大的冲击和影响。而楼经所做的本期报道也仅仅是为"忐忑"中的楼市做一个全景图。

　　晚上6点半到9点半，这段时间正是普通家庭用完晚餐享受天伦之乐的时段。但对于淡季中的中介业务员来说，这段时间才是他们真正的“黄金时间”，这段时间必须打完80个甚至是更多的电话，开半小时到一个小时的“晚会”，盘算到底能带几名客户去看房。记者日前到中心城区某中介门店蹲点，发现该门店的工作重心已完全放到了郊区，业务员的全副心思基本用在新房销售上，而这个门店也几乎成为了“市区售楼处”。

　　中介员工一天指标：80个“跟进”电话

　　“陈先生，您好，宝山的房子您考虑吗？单价1.6万/平方米带装修，离轨交7号线站10分钟……”周三晚上七点半，在记者蹲点的中介门店内，业务员刘建(化名)在电话内耐心地向客户推荐即将开盘的某新盘项目，从6点半吃过晚饭后，他已连续打了十多个电话。“您已经买好房了是吧？是在宝山吗？哦，抱歉打扰您了，再见。”这个电话显然没有成功。刘建很快在自己电脑的文档中输入“客户已入手”几个字。

　　“我们管这个叫‘跟进’”，刘建边打字边说，“经理考核我们每天打电话的指标就是看跟进。”

　　可能是看电脑的时间太长了，刘建将身体后倾，靠到了椅背上，边揉着眼睛边说:“我们每天考核的指标是打80个电话。”

　　“那么多？80个电话不是小数目，就算一个电话只讲两分钟，80个电话差不多是连续不停讲话近3小时。"

　　“这算什么，最多的时候经理要求我们每天打200个电话！”

　　稍微伸了伸腰，刘建又准备打电话了，他身边的四五名同事也都在忙着打电话。“我今天已经打了30多个电话了，晚上7－9点是打电话最好的时候，客户下班了，受干扰少。”说完，刘建又开始和另一名客户通话了。

　　听他打完了七八个电话，记者发现他的沟通颇有技巧，如果是推荐住宅，他会先强调价格，“单价1.6万/平方米带装修”或者“首付最少只要40万”之类，以此吸引刚需购房者，如果是推荐商铺或者酒店式公寓，那他一定会先讲回报率，或者“不限购”。

　　向门店经理询问:“你们不是经常发短信给客户吗？为什么还要让业务员打那么多电话？电话打多了客户不会觉得烦吗？”门店经理无奈地回答，短信只能作为一种辅助手段。“前两年发短信的效果是很好的，但是今年采用，效果很差。”经理说:“我自己每天都会收到十几条推介房子的短信，有些还是我们自己公司的人发的，基本上看到没名字的短信，随便看一眼就删，我想你一定也是这样吧。”

　　经理随后也谈到了“跟进”的问题，所谓的“跟进”其实就是业务员打电话后得到的反馈信息，“其实不少业务员为了应付指标，采用复制粘贴的方法偷懒，有时一分钟会有5－8条‘跟进’，这显然是复制粘贴的结果，有时我会认真告诫业务员，有时也就睁一只眼闭一只眼了。”

　　“百分之百的精力用在一手房上”

　　刘建的“跟进”电话平均每个花时一两分钟，绝大多数都是说不了几句就挂了，不过其中依然有几个人看似被说动，答应星期六去看房，并问刘建要了他的手机号码。

　　差不多晚上8点45分，刘建经仔细计算，“有70多个客户跟进了，今天基本上算完成了任务，再打电话别人一般就都是关机了。”这时是刘建近3个小时以来第一次离开座位去饮水机倒水喝。

　　趁着他好不容易喘口气的当口，记者询问:“我以前也到你们中介门店蹲过点，举过牌子，那时生意也不算太好，但一个下午出去看两三次房还是有的，怎么现在一个下午都没有出去看过房？"刘建苦笑着回答，那时主要还是做二手房生意，现在市中心二手房生意很难做，员工几乎百分之百的精力都扑到一手房代理上去了。“现在我们每天一般早上九点到分行，早上很少给客户打电话，这个时间段，客户多数在上班或在上班路上，打电话效果很差。”刘建说，一般早上就发布或修改网上信息，下午时段，如果是周五到周日，就会到签约代理的新盘驻守，也就是举牌子，如果是周一到周四，基本也只能打打电话，因为二手房交易量真的很少，所以确实也没人带客户看房。刘建坦言，当天他打的电话约90％都是在推销新房，只有屈指可数的几个是打给二手房客户的。

　　工作重心全扑在一手房上还有个现实的经济刺激问题。“你也知道我们是拿底薪加提成的，如果没有业绩，一个月就一两千块，租房就算和别人合租，一个月至少也要500元，再去掉吃喝交通费，这点钱简直没法过了。"

　　现在楼市行情不好，一些开发商为了刺激中介销售，改统一给中介公司划账为直接给业务员发钱。“只要你带来的客户签好预售合同，带着公司吊牌、自己的名片，就能直接去财务那里拿钱。”刘建说，“当场给钱，一般一套少的一两千元，我知道的最多的一家公司，卖一套就当场给两万元。”这个数字并不是最高的，经理介绍说，某商办物业开发商曾开出业务员卖出一套最高给8万元现金，卖出一层楼面给50万元的价码。

　　门店开会先谈安全问题

　　“开会了！”晚上9点，尽管不少业务员看上去已略显疲态，但例会还是得开。在办公室的业务员拿起纸笔走进一间小会议室，房间不大，已挤得满满当当，关上门，由于房间是磨砂玻璃，所以普通客户从外面是看不清里面在干什么的。

　　按照经理的说法，由于业务员都比较累，所以没必要天天开会，而是每两三天开一次。但由于本周末一个驻守的新盘要开盘，所以有必要集合大家说一点注意事项。没想到例会上，经理开始说的不是销售技巧，而是“注意安全”。某些新盘项目由于驻守的中介人数较多，已发生过因抢客而打架的情况，中介和中介、中介和保安、客户和客户……各种情况都有。经理提醒业务员还是要尽可能保持克制，不要冲动。“已经很难赚钱了，再打架出问题的话，怎么向你们的家人交代？”

　　在花了十分钟讲安全问题后，经理才开始讲周末驻守要注意的事项:谁守轨交口，谁守哪条路口，谁在售楼处门口……颇有点足球教练员排兵布阵的感觉。

　　晚会结束时，时钟已指到了晚上9点40分，从经理到业务员脸上的疲惫之色已无人能掩饰了。

　　“我们开会一般也就半小时左右，最多一小时了。”走出中介门店的刘建跨上了他的助动车。“大部分时候我们都是晚上9点半到10点下班的。听说最晚的公司有到晚上12点才结束的。”

　　中介为什么不卖二手房

　　在人们的传统印象中，房产中介的存在就是为了二手房买卖双方牵线搭桥。而今，越来越多的中介公司却已将大部分精力甚至全部人力扑到一手房代理上，越来越多的市中心中介门店变成了郊区楼盘的“售楼处”。原因何在？

　　最重要的原因当然是二手房交易量的大幅缩水。10月，全市各类二手房共成交8101套，环比下降21.5％，和去年同期相比下降40.2％。以目前的成交数据来看，完全依托二手房买卖的中介公司将面临“断粮”的危机。

　　在市中心，一家中介门店经理谈到，“我们这家店已经连续两个月没有一单二手买卖了，比2008年还不如，如果再持续下去，我们很快就得关店歇业。”在二手房市场持续低迷的背景下，本市几家大型中介公司几乎都在重点拓展“一二手联动”，力图缓解当前的经营困境。在这种情况下，一手房销售代理实际已成为不少门店主要的业绩来源，一名不愿透露姓名的中介公司高管介绍，他所负责的片区业绩中，一手房的占比已经达高80％，甚至有不少门店几乎100％的业绩都来自于一手房销售。为了在恶劣的市场环境中生存下来，二手中介变成“一手中介”成为一种自救的变通手段。

　　二手房税费高，加上各类税费后不少区域的二手房价已接近新房，甚至还要高于新房售价，开发商为了刺激中介业务员，给他们直接发“现金奖”的做法，更是加速了这种转型。随着调控的继续进行，二手中介变成“一手中介”的现象只会多，不会少。

　　房产经纪人日子难过，上海还不算最糟

　　电话追踪30个买家可成交一家

　　上万通电话，发几十万条短信卖一套房——近来在深圳中介佣金飙升至5％，开发商连呼“伤不起”的迹象尚未在上海出现。据悉，上海各房屋营销机构的反映尚没这样强烈，到目前为止，一些大型代理机构的数据基本是有效电话追踪30组以上成交一组，即打30个电话给买家，可成交一家。这说明，上海楼市尽管也日益萧条，但相比国内其他一线城市似乎还不算最糟糕的。

　　近期，只要稍作留意，就会发现晚上10点市区内大大小小的中介门店依然灯火通明，在门口稍作停留便有业务员上前咨询介绍；当驱车前往市郊时，一下匝道就会被峰拥而至的代理中介围住，短短一分钟的停留，周边所有一手新盘和二手房行情已悉数在握。而周末更是所有房产经纪公司最扎堆吆喝的时段，地铁口、马路旁、小区门口、甚至不放过一个停车场。

　　据了解，上周在微博上，深圳中介代理惠州楼盘的代理费大涨达到历史最高峰，成为热门话题，其中“我最开始带客，代理费才1.5％。后来就变成3％，再往后变成4％，最近已经涨到4％再加1万元现金奖，相当于代理费涨到5％”的话语更是被称为“打劫”。对此，易居中国董事局主席、中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻则立即回评，一个深圳经纪至少要打上万通电话、发几十万条短信才能卖掉一套百万的远郊惠州物业，难怪老任不知惠州房有多难卖。这简直就是大海捞针，就算收佣5％，五万佣金，到经纪人手上不到一万，很显然，当下中国房产经纪公司和经纪人已处在水生火热之中，这轮调控下，经纪公司比开发商日子更难过。

　　记者在几家大型楼盘代理机构处看到，每天平均现场业务员开发电话200组，追踪电话50组左右，短信数据库统一发送，其他都是业务类动作譬如巡展与定点派单等。单算电话的话基本200组开发电话能邀约2－3组，追踪电话效率似乎比较高点，基本有效电话追踪30组以上成交一组。而在调控之前，基本上是10－15组左右。新聚仁机构董事总裁任颂然表示，目前上海的代理佣金还是维持在0.8％－1％，一二手联动达到业绩可以更高些。从一手代理来看佣金变化不会太大，这轮调控从作用上讲中介依仗门店优势比一手大，代理高佣金几乎不可能。

　　吆喝一手房不容易，卖二手房更难。二手房佣金算法则大不一样，主要是算提成。其提成比例一般是有每月最低完成指标规定的，几乎每家公司都有。比如每月每个业务员必须完成5000元的佣金收入，佣金提成是10％，10000元15％，20000元20％，超过60000元34％，这也是到目前为止的最高提成；而小规模的加盟店业务员一般规定最低佣金指标超过部分提取30％。据近一周的走访观察，沪上几家大中介近期的佣金比例基本维持和调控前一致，只有个别中介公司最高提成达到了40％。

　　要能卖掉房子

　　说到底，房产中介的佣金比例其实与区域和什么类型的房子没有太绝对的关系。佣金就是中介各项成本的综合体现，其中包括人力及成交的难度。如此一说，自然是哪里的房价以前涨得厉害、现在也不降价，自然就最难卖，佣金也最高。

　　从发展商的角度来说，其实代理佣金点数高低也是阶段性的，是根据市场、销售目标、服务质量等多方面最终双方协商的一个结果，没有一个多年固定不变的点数的。有变化是正常的，毕竟还要看楼盘项目本身的特点、要求等等因素。而从佣金的变动图线中，我们可以感知市场的冷暖并大致把握其未来走势。

　　如果保障房大规模上市

　　本周与一位从事房地产的老朋友一起吃饭，席间她说她认为房价不会有进一步下跌的空间，理由是年底之所以地产商急于降价促销，是因为公司内部分红、员工奖金、工程款项拨付等急需现金的缘故，等熬过年，就不会有这种急迫性。

　　事实上，我觉得她的看法并不正确。上周三上海市政府召开的大型居住社区外围市政配套建设推进会上传出信息:今年市政府将再拿出60亿元资金，以补贴区里新一轮选址大型居住社区外围配套项目建设。这些以保障性住房为主的大型居住社区外围的市政配套设施大部分已经开工，最晚将于2013年竣工启用。显然，这与中央不断督促各地政府加快建设保障房的精神是一致的。

　　基本可以确定的是，自2009年开始启动、2010和2011年大规模兴建的保障房，按照其建设周期，到2012年下半年至2013年上半年，应当是大规模上市入住的时候。

　　说实话，那些“直降”的开发商还是头脑清醒的。他们的确是看清了大势，索性学习人家百货商场里的促销甩卖，而不是“买房送空调”或“九五折”之类的挤牙膏。从目前能够得到的信息看来，至少在未来的一年里，房价的利空因素只会越来越多。除非开发商有充裕的资金再支撑整整一年，否则还是尽快降价出手为好。

　　“再等等，打算明年年初再出手”

　　严厉的调控政策贯穿着2011年全年楼市，经过大半年的死扛，从10月份起，陆续有开发商开始大幅降价以换取成交量。曾坚冰一块的房价出现了松动，购房者的心态也有所分化，有人觉得还可以再等一等，也有人选择了果断出手。

　　“每平方米22000元的房子现在17500元就甩卖了”，“预计开盘价25000元的项目，开盘价只有20000元”……近期频频爆出的新盘大幅降价消息，多少触动了市民纪先生的神经。“80后”的他仍在寻觅一套合适的婚房，而在外企工作的他，每年有10万元以上的收入，也让他的梦想有实现的可能。“由于我和爱人的工作原因，将房买在轨交7号线沿线。目前设定的目标区域是宝山美兰湖或大场板块90平方米左右的‘2＋1房型’或小三房。”从10月份起，纪先生连续几个周末都扑在了看房上。“最近两个星期六，都是去宝山线一路看过来，从早上9点起一直到傍晚，虽然人比较累，还是很有收获的。”纪先生表示，部分楼盘大幅降价促销后，他一度对其他开发商的跟风降价抱有很高的期望。然而，在他所中意的楼盘售楼处，接待人员给出的折扣优惠却不怎么给力。“有不少楼盘给出了一定的折扣，但要么是价格未到我的心理价位，要么是特价的房源房型不佳，实在难以下手。”

　　虽然一时半会儿还没发现很好的抄底机会，但纪先生依然保持淡定。“之前跟看房团一起走，对美兰湖、大场这两个板块的情况已有所了解。接下来到年底前的一段时间，准备再开车深入这两个区域进行排摸，看看二手次新房市场的情况。”纪先生给透了个底儿，他目前手头有60万元左右的首付，准备购入总价150万元以内的房子。“我个人认为美兰湖板块的合理房价应该在14000元/平方米左右，事实上目前我已找到了这个价位的房子，但准备再等等，如果合适的话明年初打算出手了。”

　　果断出手，从市郊换到“市区房”

　　与纪先生不见兔子不撒鹰的策略相比，唐先生则是标准的行动派。在刚过去的10月，他完成了从市郊“买回”市中心居住的重大决策。

　　“从去年11月开始，因为九亭上班实在太远，所以一直考虑换一套房子，一直梦寐能够搬回静安区。”唐先生表示。此后，他一度关注过万里、仙霞、新华路等板块的二手房，均未有斩获。峰回路转的是，今年6月下旬，唐先生在网上随便搜索静安区的二手房时，意外翻到一处位于镇宁路的外销房房源，该房源位于大楼中高区域，112平方米网上报价为250万元。“当时我的第一个念头是认为这是虚假房源信息，当和中介电话确认好确实有房可看时，我立即行动了。”然而，在此后与中介和房东的沟通中，唐先生感觉这名中介有点不靠谱，对于一些重要信息始终支吾遮掩。“我随即找了另一名跟我相熟的中介，让他帮我摸清房子的底细并全程代办了谈判和交易操作。”

　　经过几个回合的交锋，房东在小幅度折让了价格后，唐先生终于买到了心仪的“静安房”。“维修基金已转到我名下了，现在就等产证到手了。很多朋友说我运气好，用中环的钱买到了静安的房。我还是觉得买房子要多看多跑多想多问，很多之前不敢想的地段其实房子并不如想象中的那么高不可攀。”在总结这次买房经历时，唐先生显得颇为得意。

　　牛刀：中国房价跌50%只是正常跌幅

　　——兼说中房信在纳斯达克的退市

　　网上风传中房信在纳斯达克退市，很多人分析的是盈利模式的问题，这是错误的。其本质原因是中国房价的泡沫开始破灭的象征。因为中房信这样的盈利模式，在欧美投资人看起来是一大笑话。

　　几年前，万科董事长王石曾经一语惊人：万科超过20%利润不做。很多吹鼓手们纷纷惊呼，万科真好，有钱都不赚，超过20%利润就不做。这不是一种傻逼行为吗？20%对房地产来说是一种多么大的暴利啊。就这样，还表扬王石？

　　万科当时做的是面向白领阶层的四季花城和金色家园这样的普通住宅，等同于欧美的经济适用房，但是，其品质远差于欧美的经济适用房，甚至远远不如西班牙的经济适用房。他们的利润是多少，很少超过3%。如此相比，中国房地产的利润是欧美国家的7倍。就这样还值得表扬？

　　美国的经济适用房，也就是普通住宅覆盖面达到了大学教授这个层面。很多州政府把300平方左右的别墅也被列为经济适用房。不用做广告，很多城市做好房子后，分配给谁，也不用排队，原来是一个电话，后来是一条短信，现在一条微博，就可以通知到该买的群体前来选购，没有什么顾问费、广告费、代理费和其他什么费用。

　　西班牙呢。这个经适房，跟国内有很大差别。 首先就是，他们价格经济，但是住的奢侈。面积够大不过，还带游泳池，健身房，网球场，和儿童娱乐场所！并且各户都带两个车库(价格包含在总价里面)，精装修！隔音环保新型材料！(他们法律规定，现新建筑必须使用新型隔音环保材料).

　　其次，这个经适房的限制条件！第一，家庭年总收入不能超过三万五千欧元左右。第二，不拥有其他住房。第三，在两年半后拿房之前，需要支付五六万欧元费用(主要是一次性付三四万，然后每个月三四百欧元。第四，你需要退出，已交款可以全部退还(只扣除百分之一以内的手续费)第五，十五年内不得以高于买入价卖出！ 十五年以后，随便你卖多少！

　　但是，中国的普通住宅莫名其妙的成为投机炒作的工具。让我们来看看中国的房价有哪些是泡沫的成分的。为什么万科超过20%不做。

　　首先是灰色收入，也就是送给各级官员的办事费，约占10%至15%。这是公开的支出，却又是隐秘的，即所谓公开的秘密。大家说一下，中国的老百姓冤还是不冤？为了住房，还要为贪官污吏支付贪腐费用。这是一件多么荒唐的事。

　　其次是顾问费、广告费和代理费，约占7%，最高的时候突破10%。这些钱也全部计入房价之中。更为奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世联地产这样的专业做地产顾问和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美国上市。

　　再其次是苛捐杂税有60多项，约占房价30%左右。有的城市离谱的是，主要新房房源，要找市长批条子，一张条子最多值高达10万元，也要打入房价之中。有的群起而仿效，搞抽签活动，抽中了一套房子，喝茶钱就到达10万至50万。如此炒作费用也被打入房价之中。这是一件多么荒唐的事。

　　真正用于房价的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的许多地王，都是泡沫。土地成本约占房价的30%，如果地价的泡沫大于50%时，转嫁到房价上高达15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%约等于开发商的利润。剔除建筑成本、土地成本、基本利润和合理税费，泡沫的严重程度高达50%至60%之间。

　　中房信的退市，只是表明房价当中的部分泡沫的破灭。随之下来，再加上目前同等片区的土地价格已经下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破灭。减税运动开始后，直接可下调房价20%左右。灰色收入在房价下降的通道上，这些贪官污吏也不敢再贪了，直接下拉房价10%至15%。所以，相对2009年2010年的房价，跌去40%至50%，只是正常跌幅。

　　若保障房大规模上市 房价利空因素会越来越多

　　新闻晨报

　　本周与一位从事房地产的老朋友一起吃饭，席间她说她认为房价不会有进一步下跌的空间，理由是年底之所以地产商急于降价促销，是因为公司内部分红、员工奖金、工程款项拨付等急需现金的缘故，等熬过年，就不会有这种急迫性。

　　事实上，我觉得她的看法并不正确。上周三上海市政府召开的大型居住社区外围市政配套建设推进会上传出信息：今年市政府将再拿出60亿元资金，以补贴区里新一轮选址大型居住社区外围配套项目建设。这些以保障性住房为主的大型居住社区外围的市政配套设施大部分已经开工，最晚将于2013年竣工启用。显然，这与中央不断督促各地政府加快建设保障房的精神是一致的。

　　基本可以确定的是，自2009年开始启动、2010和2011年大规模兴建的保障房，按照其建设周期，到2012年下半年至2013年上半年，应当是大规模上市入住的时候。

　　说实话，那些“直降”的开发商还是头脑清醒的。他们的确是看清了大势，索性学习人家百货商场里的促销甩卖，而不是“买房送空调”或“九五折”之类的挤牙膏。从目前能够得到的信息看来，至少在未来的一年里，房价的利空因素只会越来越多。除非开发商有充裕的资金再支撑整整一年，否则还是尽快降价出手为好。


　　南京知名楼盘再掀退房潮 房价4个月直降4000元

　　朱亮 张恺 中国广播网

　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，这个周末，南京两家知名房地产开发公司，因为楼盘降价，陷入了业主的退房漩涡。数百名业主聚集在两家楼盘销售现场要求开发商退房，这也是今年房价调控以来，南京首次因为楼盘降价业主要求退房的案例。

　　从昨天早上开始到现在，在南京市和燕路苏宁环球名都汇楼盘销售中心，因为不满楼盘降价，很多名业主聚集在这里，希望开发商能给出一个合理的解释。

　　苏宁环球名都汇业主：价格在一定范围内正常波动，我们能接受。我们的房贷是6、7月份批下来的，在这么短的时间内，(房价)降幅就达到了4000余元。这不是波动，这是跳水。

　　业主们介绍说，他们都是在今年四五月份购买了名都汇的房子，当时房价在每平方米1万5左右，销售人员一再承诺，这是双地铁楼盘，地势好，房价不会降。然而让业主没想是，上周开始，这家楼盘对其即将加推的118平方米新房源推出了“8万抵48万”的超值优惠活动。主要内容是，在开盘当天缴纳8万元的认筹金，并在一个星期之内签约便可享受8万抵48万的优惠，总价直降40万。按照目前该盘15000元/平方米的均价计算，118平方米的房子降价后的均价只有11600余元/平方米，每平方米降了3000余元，降幅达22.6%。这样的降幅让前期购房的业主感到损失惨重，业主：

　　业主：我损失了大概20余万，122万的房子，我亏了20余万。

　　无独有偶，同一天位于南京江北的南京红太阳旭日爱上城楼盘，也因为降价、学区等原因被100多位业主要求退房。两家楼盘的业主均表示：市场行为我们考虑过的，但降价要个公平，(有什么诉求)当时开盘都是老业主立挺，现在要个公平说法，开发商现在避而不见，我们等了两天了，我的目的价格上采取什么形式，讲白了就是钱，30万连本带息就七八十万了。

　　今天上午，记者再次来到苏宁环球名都汇楼盘销售中心，聚集在这里的业主还没有散去，他们还在等待开发商给出说法。

　　销售人员：我们现在受国家政策导向，毕竟九个人笑比一个哭好。我们一直主张随着国家政策走，其他不方便透露，我们肯定按着国家来的。

　　随后，销售公司郑经理接受了记者的采访，他表示具体处理情况他们也在等待开发商的进一步通知。

　　记者：接下来准备怎么协商？

　　郑经理：具体等开发公司，我相信他们领导肯定会给出一个满意答复。(业主)这种要求我觉得不合理，我们卖的也是商品，有涨有跌很正常。你今天买的青菜可能和昨天就不一样。

　　目前，两家楼盘开发商均未对此事作为回应。而这也是今年房价调控以来，南京首次因为楼盘降价业主要求退房的案例。在今年2月底南京市发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中，只规定了新建商品房不得随意涨价，3个月后要调高必须重申报，但并未对随意降价进行任何规定。

　　对于南京两楼盘此番大幅降价的行为，《南京楼市》杂志执行主编尹霄飞认为，可以把开发商此轮降价行为看做是开发商在完成全年任务和认购量停滞不前的双重压力之下所作的必然选择。

　　尹霄飞：已经到年底了，如果还是卖不出去，(不但完不成)今年的任务，甚至会影响到企业明年的现金流。在年底，这一波降价的风潮预计会蔓延到整个南京楼市。

　　尹霄飞在此也提醒消费者在这个时候要保持冷静。

　　尹霄飞：现在的市场形势相对比较复杂。刚刚开始降价，购房者在这个时候需要观察一下，未来可能仍然有下降的可能。(购房者)多做比较，出手谨慎些比较好。



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