主题：万科领降字号

　北京、上海报道

　　3年之后，万科续演“带头大哥”。

　　11月17日，据本报记者了解，万科在上海的两个即将开盘的项目将调低售价，降幅可能超过20%。在北京，即将推出的金隅万科城新房源降价幅度可能在3000元/平方米左右。在深圳，不同项目也推出了不同程度的优惠措施。

　　而就在万科项目普降的当下，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）总裁郁亮在近日的一次媒体见面会上表示，万科将启动冬天模式，他还表示，“房地产行业的下半场开始了”、“房价回到合理水平是大势所趋”。

　　不仅是万科，龙湖、中海、绿地等房企近期也传出了降价消息。在万科等大型房企的带领下，一场降价风潮即将上演。

　　“与2008年那次降价相同的是，万科在顺应形势变化，采取现金为王的策略。但不同的是，现在的万科已不是从前的万科，其更需要抓住逆势中的机会，实现稳定与高速的增长。”有分析人士说。

　　这只是开始？

　　据外界11月16日报道，将在本周末开盘的上海万科尚源二期和清林径项目传出降价消息，而且降价的幅度超过20%。

　　本报通过当地中介公司了解到，万科尚源新开盘的价格可能在1.3万元～1.4万元/平方米之间，较此前1.65万元/平方米的均价有近20%的折让。而万科在上海的另一个开盘项目清林径也传出降价消息。

　　据了解，万科尚源与清林径两项目的楼面地价分别为5281元/平方米和6000元/平方米。据业内人士估算，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概在1.2万元～1.3万元/平方米。也就是说，该两个项目的售价已经接近甚至低于开发商的建设成本。

　　在给记者回复的邮件中，上海万科表示：未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出万科的产品。

　　不仅在上海，本报获悉，万科北京公司旗下的金隅万科城项目即将推出三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米。

　　与此同时，万科深圳公司旗下的金域缇香项目也将推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。

　　为应对接下来可能会出现的更为不利的楼市走势，万科在现阶段对部分楼盘采取降价措施也在情理之中。但人们关心的是，这是不是万科全国项目普降的风向标。

　　“每个城市的情况都不一样，但我们已经调低了新项目售价的预期。”北京万科营销总监肖劲说。

　　而中房信分析师薛建雄对记者表示，除了上海的高端项目万科五玠坊之外，万科在上海新开的楼盘降价的可能性很大。

　　冬天，把身体练好

　　“万科2012年的策略是，启动冬天模式。”在近日万科举办的一个媒体见面会上，郁亮对在座的记者说。

　　他进一步阐释，所谓冬天模式，就是要现金为王，现金流比利润率更重要；卖楼要更积极一点；要更谨慎地买地，不能买错地；管理要围绕冬天模式来运营，要开源节流。

　　“还有一点很重要，要把身体练好。”最近迷上自行车运动的郁亮说。

　　上述分析人士认为，郁亮的“把身体练好”这句话虽是一句玩笑话，但也一语双关。在经营层面，万科希望把自身的风险控制到最低，这从其所说的“冬天模式”就可看出。

　　“当部分房企还在观望之时，还在对未来的楼市走向抱有幻想之时，万科更多强调的不是预测，而是应对。”该分析人士说，“而降价加快去化速度，正是万科启动冬天模式的最好写照。”

　　应对市场变局而非预测，正是万科所一直坚持的。郁亮说，万科一直心态很平和，不赌未来不知道的变化，而是去做应该做的事情。

　　“当我们选择冬天模式的时候，就决定了要放弃一些东西，可能春天来了，会失去一些机会，但失去就失去。既然宏观调控初见成效，我们不妨想得更艰难一些，失去机会要比经历风险更值得。”郁亮说。

　　上述分析人士表示，万科在短期策略上顺应市场形势，而在更大层面上，是在顺应房地产行业发展的潮流。在大势方面，万科显然有着自己的判断。

　　正如郁亮所说，房地产行业的下半场开始了。

　　“现在的房地产市场环境确实跟过去在甜水里长大不一样了，房地产企业不能再留恋过去的好日子了。现在想想，那段美好的岁月应该吗？”郁亮说。

　　但他同时表示，这个行业的黄金岁月仍然存在，只不过跟原来的做法不一样了。郁亮表示，万科上半场的策略是为普通人盖好房子，而下半场的策略是盖有人住的房子，满足人们基本居住需求的房子仍然有市场。

　　“房价回到合理水平是大势所趋，跟利润、成本没关系。”郁亮说。

　　图谋——可持续增长

　　但万科的降价之举，在券商分析师的眼中，或多或少会对其当期业绩产生影响。

　　“观察万科近几年的年报发现，其净利润增速已经有所回落，而随着其降价势头的显现，其净利润增速可能会进一步回落。”西南证券(600369,股吧)地产分析师肖剑说，万科的降价，会导致其收入增速下滑，且在成本提高以及少数股东权益增加的情况下，这种增速回落将会更为明显。

　　但他同时表示，虽然降价对2012年的部分财务数据有拉低作用，但有利于其资金的调配，资产的周转及运营效率的提高。

　　观察万科三季报发现，其总资产周转率为0.1775，而这一数字在中报时为0.0839，在今年一季报时为0.0353，说明其正在加速周转。

　　另外，肖剑表示，虽然三季报中万科的货币资金达到了339亿元，为近年来最高，但在其庞大的土地款支付及开工所需资金面前，这一数字也并非高枕无忧。

　　“更重要的是，从长远来看，降价有利于万科业绩的平稳甚至快速增长。”肖剑说。

　　他表示，近几年，万科增速的回落，让其显现出平庸化发展态势，而此次的市场调整对万科来说恰是一次机会。如果能大量回笼资金，在接下来的土地市场上大肆进补，未来两年，万科的市场占有率和规模很有可能会有一次快速的提高。

　　“今年四季度和明年一季度的销售额将在2013年结算，如果这两个季度的销售额因降价而陡然增长，那么万科2013年甚至2014年的业绩将会非常好看。”肖剑说。

　　资料显示，万科在2008年曾经两次大规模降价，在当年众多房企业绩哀鸿遍野的情况下，万科当年的销售额达到了478.7亿元，逆势增长8.6%。而正是在当年大量回笼资金，使得万科能在2009年以及2010年的土地市场上纵横捭阖，这些在2010年形成的可售资源为万科带来了千亿销售额。

　　“我曾经做过一个模型，用万科当前的市值减去其近几年在资本市场的融资额，就所剩无几了，这说明万科近年的业绩增长在很大程度上是依靠外部融资得来的。如果在资本市场融资不支持的情况下，万科还能保持业绩持续且高速增长，对万科来说意义重大。”某长期研究万科的券商分析师说。

　　他进一步表示，特别是在郁亮全面主持万科的当下，这个意义更加重大。


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