主题：楼市滞销蔓延全国 明年房价或迎普降

　[编者按]从温家宝总理11月份提出“使房价回归到合理价格”，到中央政治局重申房价“合理回归”目标，明年房地产市场调控政策走向明确。在地产调控政策不放松定调下，地产股短期实现反转的期盼基本落空。考虑到政策压力以及库存数量的增加，预计地产行业景气度仍将继续处于下行通道中。短期而言，地产股偏低的估值水平成为新的关注点。

　　楼市动态

　　楼市滞销蔓延全国 促房价回归决心不改（本页）

　　调控步步紧逼 房价“节节败退”

　　楼市寒流愈演愈烈 二、三线城市成交“速冻”

　　一线房企11月销售额集体跳水 房价下行拐点确立

　　张立群：坚定不移地控制投机、投资性买房需求

　　调控口风未松 房企新一轮降价一触即发

　　全国住宅销售均价连续四个月下降

　　地产股影响

　　护盘变杀跌 严控信号令地产股变脸

　　地产股：“待反转”变成“盼反弹”

　　明年房地产调控不动摇 地产股领跌

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　　楼市滞销蔓延全国 促房价回归决心不改

　　⊙上海证券报记者 于兵兵 于祥明 朱楠

　　从温家宝总理11月份提出“使房价回归到合理价格”，到中央政治局重申房价“合理回归”目标，明年房地产市场调控政策走向明确。

　　12月9日，中央政治局会议在研究明年经济工作时指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。旨在为中央经济工作会议“定调”的中央政治局会议提出的指导原则，也使房地产市场继续从严调控毫无悬念。

　　继续从严调控的调子在股市发生了反应。12日，房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。

　　与此同时，房地产业也正在发生剧烈变化，成交量大幅下降的趋势由一线城市向全国蔓延。

　　根据中国指数研究院的统计，上周被监测的35个城市中，近8成城市商品房成交量同比下降，13个城市成交量降幅在50%以上，其中贵阳同比降幅最大，达到74.09%，蚌埠同比降幅达72.10%，天津跌幅为67.20%，杭州也超过60%。

　　成交量下跌的势头，也开始影响到一些全国性房企的销售业绩。

　　中原监测数据显示，包括中海、保利、万科在内的大型房企，11月销售面积环比出现明显减少。其中，万科11月销售面积和销售金额环比分别减少了26%和20%。

　　库存在增加。据上海易居房地产研究院报告，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，同比增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。

　　对于楼市从严调控是否会影响经济基本面，业内也有不同程度的担忧。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，楼市调整是调控政策起作用的表现，不能半途而废，必须坚持到底。地方政府也必须转变观念，不能再一味追求经济增速，而要适时做出调整。

　　调控步步紧逼 房价“节节败退”

　　在刚刚过去的寒冷周末，随着中央政治局会议一锤定音，房地产行业的未来愈加清晰，业内普遍预计，明年全国房价普降将是“大概率事件”。

　　12月9日，中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　短短一句表述，使原本繁杂的楼市预期与形势高度统一起来。新的一年，在坚持房地产调控政策不动摇的同时，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。各界一致预期，即便政策在普通商品房和保障房等领域出现定向微调，房价合理回归的基调依然不改。

　　眼下，越来越多的迹象表明，在调控紧咬不放的背景下，“房价回归时代”正加速到来。

　　⊙上海证券报记者 于兵兵 于祥明 朱楠 ○编辑 艾家静

　　明年将迎全国房价普降

　　一位权威房地产专家向记者表示，全国楼市开始真正进入“冬季”的深度调整期。

　　根据中国指数据研究院的统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上。重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。

　　成交量遭遇“急冻”，成交价格也节节下探。

　　“根据中房网一手房价格指数，全国房价在9月份已经出现环比下降。”在中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱看来，按照目前趋势，明年1月份全国房价或将出现同比下滑。

　　而房价一旦出现同比下降，“将成为楼市转折点的重大标尺。”丁祖昱补充说。

　　对于房价下探的幅度，“当前市场中对2012年房价走势的判断各不相同，普遍认为会下行15%-20%，甚至有人认为会下行30%。”北京科技大学教授赵晓、高和资本金融分析师李慧忠不约而同地指出，明年房价下行是大概率事件。

　　至于备受关注的房地产市场投资增速，来自东方证券的分析报告指出，由于明年开发商面临高库存以及更大的债务偿付压力，商品住宅投资力度将显著放缓，而保障房及商业地产经过今年的高增长后，投资拉动效应也将有所减弱。因此，东方证券预计明年房地产投资增速将大幅回落。“若假设全国商品住宅销售面积同比增5%，住宅销售均价下降5%，2012年房地产投资增速约在14.7%左右。”报告称。

　　这意味着明年房地产投资增速相比2010年的27.5%，将几近“腰斩”。

　　预调微调不改回归基调

　　基于房地产投资增速下降可能为宏观经济带来的影响，业内一直有多种声音。“打桩开工是不拉动经济的，只有当在建工程出地面了，钢材水泥的需求上来了才会拉动经济。如果开发商因为没有钱而缓建房，也就是房地产投资增速大幅下降，那才会真正影响经济。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。

　　于是，部分企业和专家基于房地产业的权重意义，预期调控方向在2012年会出现松绑迹象。

　　“目前看来，中央对于楼市调控的口径不会有变化。不过，明年经济形势可能比较复杂，变量颇多，经济和楼市变化较快，已有的楼市政策能否持续整年有待观察。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。

　　莫尼塔（上海）投资发展有限公司房地产行业分析师施琪也认为，明年一季度前楼市政策基调不会出现变化。“明年楼市政策不会发生类似于2008年下半年那样的大反转，但结构性微调的概率很大。”施琪表示。

　　对于楼市调整可能给宏观经济带来的影响，权威专家告诉记者，其实中央政府已经有所预估。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出，2012年要建立房地产调控的应急机制（包括恢复金融和税收优惠政策等），做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。

　　而一位接近政府部门的人士称，房地产市场不排除在2012年出现“定向性微调”。即在普通商品房购买方面放宽标准，无论是信贷还是购买资格方面给予倾斜。同时放低保障房准入门槛，以消化越来越多的保障房存量。

　　“这种定向性调控不仅可以拉动产业链需求，也同样有利于平抑高房价。”该政府部门人士称。

　　楼市寒流愈演愈烈 二、三线城市成交“速冻”

　　⊙上海证券报记者 朱楠 于祥明

　　○编辑 艾家静

　　楼市深度降温“冻坏”二、三线城市，上周成交量急转直下，最大跌幅达74.09%。

　　记者12日获悉，刚刚过去的一周，在中国指数研究院监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中，二、三线城市领跌；京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。

　　也正是在上周，中央政治局会议对明年经济工作作出部署，要求继续从严调控楼市。在此背景下，业内专家普遍预计，拐点预期开始从一线城市逐渐蔓延至二、三线城市，楼市寒冬全面来临。

　　成交量断崖式下跌

　　根据中国指数据研究院的统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上，其中贵阳同比降幅最大，达到74.09%。其次是蚌埠，同比降幅达72.10%。重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大，达67.20%，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过60%。从监测情况来看，成交量跌幅居前的无一例外是二三线城市。

　　一线城市楼市成交依然处于冰冻状态。

　　上海在11月底出现一波成交小高峰后，上周商品住宅成交面积再度跌回万平方米，环比前周下跌37.1%。德佑地产分析师陆骑麟认为，11月底的成交高峰与开发商11月底集中签约有关，故难以长时间维持。

　　在深圳，根据深圳中原地产的监测显示，上周新房成交套数为505套，环比下降了9.66%；二手房则成交559套，环比下降了9.84%，除南山、盐田区有少量成交增长外，其他各区的成交量都下降。

　　一线城市中仅北京上周由于特殊因素成交量出现阶段性反弹。北京房地产交易管理网数据显示：上周商品房住宅4483套、二手房住宅8502套，创限购后新高。北京中原市场研究部张大伟分析认为，出现总成交量明显上涨的主要原因有几点：首先是二手房政策末班车集中过户，其次是限价房等政策性住房签约增加。因此，北京上周的成交量突增并不能反应市场真实状况。

　　全国性深度调整来临

　　“如果说之前还有观望，那么在中央政府一再表态从严调控之下，11月份全国楼市，特别是二、三线城市的成交量已出现了断崖式的下跌。”一位权威房地产专家向记者表示，全国楼市开始真正进入“冬季”的深度调整期。

　　一份来自中国指数研究院的报告也指出，1-11月，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，也进一步说明了上述判断趋势。

　　对于近日中央政治局会议有关房地产市场调控的表态，住建部政策研究中心副主任王珏林分析指出，会议表明，中央政府对坚持楼市调控的态度已经非常明确。

　　不过，王珏林持向记者坦言，在大量居民储蓄资金等背景之下，房价不太可能出现大跌，相反，政策稍有风吹草动，房价报复性反弹的压力却很大。因此，调控政策丝毫不能放松。

　　更值得关注的是，楼市调整无疑会对地方政府形成压力。这意味着地方政府必须转变观念，不能再一味追求经济增速，而要适时做到调整。

　　在王珏林看来，目前地方政府依赖土地财政的不可持续的发展模式必须改变，比如，可以考虑通过产业结构调整来增加持续税收。

　　一线房企11月销售额集体跳水 房价下行拐点确立

　　“11月份，商业地产市场也下来了，身边拥有千万资金的投资人都不再出手。现在业内的普遍预期是，明年一季度，北京、上海等一线城市的核心区，房价将有一跌，而且幅度不会小。”长期从事商业地产投融资的高和投资董事长苏鑫在近期举行的一场内部沙龙上坦言。而住建部政策研究中心主任秦虹认为，今年11月的拐点意义非常显著，“11月以前，楼市成交量萎缩主要集中在一线城市，但11月份，二三线城市乃至其下辖的县城，商品房成交量全都下来了。”

　　与此相对应，全国性布局的一线房企在11月份出现合约销售额集体跳水的现象。销售额排名前20位的房企中，绝大多数房企11月的销售金额同比环比均出现下滑；中海地产、保利地产(9.77,-0.35,-3.46%)等房企11月销售金额同比跌幅逾20%。业内专家认为，商品房全面下行拐点已经确立，明年商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。受预期悲观影响，昨日沪深股市房地产板块跌幅居首。

　　“避风港”失守

　　持有数亿元资金仍在观望的山西投资客曹先生，暗自庆幸自己在9月份经历的一场车祸。“那时候，我正在北京看一宗商业项目，一场有惊无险的车祸让我在医院躺了半个月，投资计划最后也放弃了。回头看，如果没有那场车祸，9月份我肯定会投项目，那现在就难受了。”

　　11月，曾经被业内视为资金避风港的商业地产也开始遭遇楼市寒流。北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目，成交量环比跌幅普遍超过20%。数据显示，11月，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目(写字楼、商铺)共成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。

　　地产入冬，投资下行。国家统计局最新数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资55,483亿元，同比增长29.9%，增幅较前10个月下降1.2个百分点。11月单月的投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点，继续创出年内新低。业内预计，12月房地产开发投资增速将进一步放缓。

　　据中国证券报(微博)记者统计，2001年11月以来的十年间，我国房地产开发投资额的月度同比增幅仅在2009年2月-12月低于20%，而那时正是全球金融危机最为严重之际。

　　由于投资趋冷，房地产行业开始步入“不景气”区间。11月，全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份回落0.40点，这是自今年6月以来连续6个月下滑，并自2009年7月以来首次跌破100这一景气荣枯线。该指数在上一轮调整中于2008年10月破百，并连续9个月维持在该水平之下。

　　房企看淡后市

　　10月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。11月中旬，龙湖地产位于北京六环外的“时代天街”项目以万元单价入市，明显低于周边项目均价。虽然该项目首期200余套房源已经售罄，但龙湖地产内部人士仍然表示，“时代天街”项目选择冬天开盘，原因是公司对明年的楼市更加看淡。

　　据知情人士透露，“华南五虎”之一的某全国性地产商，目前已将旗下所有未销售商品住宅项目全部停工。“现在最难受的是项目已销售20%的开发商，不好降价，也不能停工，只能硬撑。”苏鑫表示。

　　尽管实施低价入市策略，但多数房企11月的销售业绩依然惨淡。统计数据显示，已公布11月销售数据的16家全国性房企销售额集体跳水。其中有15家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。中海地产、保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%，世茂、雅居乐及富力等房企销售业绩亦不乐观，降价“抢收”未能力挽狂澜。

　　以万科为例，11月公司实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元；其中销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。自8月开始，万科销售额就已出现同比下降，8-10月，万科销售额同比分别下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9-10月出现萎缩，同比降幅分别达4.9%和23%；9月份以来万科出现成交面积和成交金额双降局面。

　　同样，保利地产11月份实现签约面积42.10万平方米，同比下降35.79%；实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。今年1至11月，保利地产实现签约面积598.32万平方米，同比下降4.45%；实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%，增幅大幅放缓。

　　一线城市布局占比大的中海地产11月销售业绩下滑最为严重。当月，公司房地产销售额按月锐减49%。另监测数据显示，截至目前，已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模降价销售活动。其中保利、富力、绿城、万科和中海11月销售均价环比降幅在10%-20%之间。

　　楼市寻找新平衡

　　秦虹透露，今年房地产业的各项指标都将维持正值，其中未实施限购的城市商品房销售量还将保持20%左右的增幅；但到了明年，商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。而楼市将在新的供求关系下寻找平衡。

　　按照财经评论人士叶檀的观点，楼市需求反弹需要两个条件，一是限购政策放松，二是货币政策放松；从高层最新的表态分析，明年限购仍不可能放松，但稳健货币政策的实施意味着明年楼市的资金状况将好于今年。

　　受调控影响，楼市需求下滑明显。数据显示，今年1-11月全国完成商品房销售面积8.95亿平方米，同比增长8.5%，其中11月份完成销售面积0.99亿平方米，同比下跌1.98%。1-11月销售均价5474元/平方米，绝对值较1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。

　　与此同时，作为供应先行指标的新开工面积也开始降速。1-11月全国新开工面积同比增长20.5%，较1-10月回落1.2个百分点；11月单月新开工面积为1.46亿平方米，同比增长9.1%，这已是该指标连续四个月单月同比增速均低于10%。

　　“如果考虑到保障房开工项目在四季度大规模推进，那么11月份商品房新开工量的下降趋势已十分明显。”秦虹表示。

　　中金公司12月12日发布的研究报告指出，未来几个月，楼市供应释放力度将加大，房价调整迹象将更为明显；预计行业底部将出现在2012年一季度或二季度。（中国证券报）

　　张立群：坚定不移地控制投机、投资性买房需求

　　新华社北京１２月１２日专电（记者刘铮）当前我国房地产市场调控成效开始显现，与此同时，出现了一些放松房地产调控政策的呼声与预期。国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群日前撰文认为，对投机、投资性买房需求必须继续坚定不移地控制。

　　张立群认为，房地产是我国经济发展的重要支柱产业，牵涉面很广，根据经济形势变化调整完善房地产市场的各项政策非常重要。但有一点需要强调，就是对投机、投资性买房需求必须继续坚定不移地控制，特别要加快建立防控这些不合理买房需求的长效机制。

　　张立群分析指出，投机、投资性买房需求稳定性比较差，会加大房地产市场波动，导致房价大涨大落，严重威胁房地产业的健康发展，给金融领域带来重大风险；投机、投资性买房活动会迅速增加高收入人群的收入，扩大其财富规模，使收入分配差距加速扩大。

　　张立群分析认为，我国房地产业发展市场需求潜力巨大，不必依靠投机、投资性买房需求。到２０１０年末，我国城镇人均住房面积为２１．８平方米（建筑面积），而日本为４２平方米（２００８年），美国为７４平方米（２０００年），我国居民居住改善的空间非常广阔。如果考虑到城镇化水平提高的因素，城镇住房需求会进一步扩大。依靠居住性买房需求，即刚性和改善性买房需求，就完全可以支持我国房地产业持续较快发展。

　　张立群建议，房地产调控政策目标主要是控制投机、投资性买房需求；控制投机、投资性买房需求应加快由政策模式转向制度模式。到目前为止，控制投机投资性买房需求主要是依靠政策手段；从根本和长远上看，最重要的是加强制度建设，这还会给房地产政策调整完善、给支持居住性买房需求提供更大政策空间。

　　张立群还建议，制度建设的重点是弱化住房的投资属性。最重要的是开征房产税和房产利得税，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间，使住房不再具有明显的投资价值。在加快制度建设的同时，对居住性买房需求应从政策上积极支持和引导，使刚性、改善性等居住性买房需求随着房价下降加快释放，成为房地产市场的主导力量，提高房地产市场需求增长的稳定性和可持续性。

　　调控口风未松 房企新一轮降价一触即发

　　日前，有财经媒体曝出雅居乐为了减轻流动资金紧张而暂停部分项目建设的消息，虽然雅居乐并未承认这一说法，但随后表示旗下部分项目将进行10%~15%降价促销的消息仍然表明，当前回笼资金仍是房企自保的上上策。远在北京的绿地虽然没有表示降价，但却用为购房者承担20个月左右房贷的手段吸引买家。而在上海卖得最好的楼盘仍是直接降价最多的楼盘。或许，在“让房价回归合理”的背景下，降价已是房企最后的选择。

　　/回资金/

　　身陷“停工”疑云 雅居乐欲降价15%“过冬”

　　昨日（12月12日），针对日前“雅居乐暂缓2014年交楼项目建设”的消息，雅居乐（03383，HK）向《每日经济新闻》记者作出回应称，“未发布过官方消息”。

　　但记者调查发现，雅居乐从今年年中就已经开始对旗下项目作出调整，的确有部分项目已经放缓了建设进度。据雅居乐方面透露，未来3个月内，雅居乐不会再拿地，此外，基于降价回款的考虑，未来旗下项目将会通过促销手段进行降价，优惠幅度或达10%~15%。

　　未发布“停工”消息

　　日前，有媒体报道，“雅居乐为减轻流动资金压力已暂停部分项目的建设，该些项目主要集中在2014年交楼，涉及两至三个楼盘”。该报道称，雅居乐集团对此的解释是，因为该部分项目距离交楼仍有一段时间，故暂缓开工，希望能缓解短期资金流。

　　昨日，雅居乐在回复《每日经济新闻》记者采访时称，“未发布过官方消息”。雅居乐表示，由于地产项目的开发周期较长，一般公司都会做2~3年的开发计划，因此需要适时调整工程进度，而这次调整在今年年中就已经开始了。目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的项目/组团，会放缓工程进度；由于结构性补货或需及时推出新项目等原因，也有项目/组团加快了工程进度。

　　除此之外，雅居乐并未透露具体的项目以及涉及的规模。此前，雅居乐集团营销中心的一位品牌负责人对记者表示，到年底房企根据市场情况对项目作出相应的调整“属正常现象”。

　　11月销售创年内新低

　　身陷“停工风波”的雅居乐面临的另外一个问题是，或许难以完成今年的销售目标。

　　日前，雅居乐发布了业绩报告。数据显示，11月份，雅居乐取得合约销售金额约18亿元，合约销售面积约22万平方米，合约销售均价约为8391元/平方米。

　　18亿元的销售额环比上月几乎下降了一半，而相比今年以来每月均保持20亿元以上的销售额，雅居乐11月销售创下了年内销售额新低。

　　截至11月，雅居乐完成合约销售280亿元，按照其制定的370亿元的年度销售目标，意味着雅居乐在12月份要创造90亿元的销售业绩，在主要市场销售渐显疲态的情况下，几无可能。

　　以其海南清水湾项目为例，此前的数据显示其截至今年10月份的销售额已经达到67亿元，而11月份该项目仅贡献2亿元的销售，雅居乐主席陈卓琳此前就认为清水湾100亿元的销售目标无法实现。

　　经纬行研究中心总监朱欣苑在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大部分开发商在制定今年年度计划时都未曾预计到今年调控形势的严峻，雅居乐遭遇的情况其实也是市场形势的反映。

　　降价促销回笼资金

　　按照朱欣苑的说法，鉴于雅居乐的布局和项目规模，年底对项目的工程进度作出调整属 “企业正常的策略调整”，但业界对于雅居乐业绩前景的质疑也是不绝于耳。

　　一位业内人士曾在接受记者采访时坦言，“就算雅居乐旗下项目真的停工，也不奇怪。”该人士指出，业绩贡献过于集中在华南市场以及向旅游地产转型带来的风险是雅居乐需要正视的问题。

　　以雅居乐上半年的业绩为例，其在珠三角及粤东地区的销售额达到48.2亿元，海南清水湾的销售为56.9亿元，如此一来其在华南区域的销售共计105.1亿元，在总销售中比例高达91.3%，而华西区域以及长三角区域的销售贡献甚微。

　　另一方面，在近年来开始的房企转型大潮中，作为华南龙头房企的雅居乐选择了旅游地产，继2005年在海南清水湾豪掷130亿元之后，雅居乐又在今年上半年先后与云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，三大项目的合计用地高达6万亩，仅腾冲一处项目的总投资将高达200亿元。

　　朱欣苑认为，与其他房企选择布局二三线城市以加快资金周转不同，雅居乐转向了投资大且资金回收较慢的旅游地产项目，这种转型由于投入过大且成功经验不多，运营风险相对会更高一些。

　　虽然雅居乐一再表示自己的 “财务状况十分稳健”，但考虑到未来需要承担的大规模资金支出，尽快加强现金储备显然是当务之急。

　　昨日，雅居乐方面透露，公司应对目前状况的主要策略即是“开源节流”，除上文涉及到的“暂缓部分项目建设”之外，雅居乐表示，未来的3个月内不会再拿地，且会通过一些营销手段对部分项目实行降价促销，优惠幅度将达到10%~15%。

　　/玩促销/

　　楼盘促销新招频现 开发商替业主还20个月房贷

　　“现在您只需首付三成，剩余的房款待办理房贷后，在交房之前，都由我们开发商来支付。”昨日 （12月12日），《每日经济新闻》记者以购房者身份致电位于北京的绿地花都嘉园项目的销售人员时，该人士告诉记者。

　　据了解，该项目位于北京市密云县，目前的成交均价为10988元/平方米，交房时间大约在2013年8月。销售人员表示，这意味着购房者至少可以减少付出20个月的房贷。

　　其实不光是绿地，在楼市持续低迷的今天，开发商的促销手段越来越丰富。但业内人士分析称，噱头十足不见得就能吸引购房者的目光，真正的降价才是王道。

　　开发商付房贷以促销

　　昨日，《每日经济新闻》记者从北京市住房和城乡建设委员会门户网站获悉，北京绿地花都嘉园项目于今年9月18日开盘，批准销售的套数为492套，截至目前已签约套数为68套，签约率仅为13.82%。而该项目总建设规划为20.87万平方米，目前总签约为2.5万平方米，共分三期开发建设，可以说在目前淡季情况下积压严重。

　　按照销售人员的介绍，目前购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷将由开发商支付。如果按照签约均价为1.1万元/平方米计算，一套100平方米的2居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，其优惠大概为10万元。

　　对此，也有业内人士指出，对于购房者而言，并不一定就能得到20个月的优惠，因为在办理期房贷款时需要一定的审批程序，少则1~2个月，多则半年时间。特别是年底部分银行额度限制，会转移到明年才放贷，这样算来购房者可获得的优惠就会大大缩水。

　　“相比送贷款的优惠，不如直降房价。”北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，对于购房者而言，如果贷款的本金少了，那么支付的利息也会减少。“如果少贷款10万元，在30年的贷款周期内，可能节省的利息就高达14万元。”张大伟表示。

　　房企促销花样多

　　类似绿地这样，由开发商替购房者背负房贷的促销手段并不罕见。近期，开发商优惠促销的噱头越来越多。

　　前不久，绿地在上海的一写字楼项目首度推出3年后溢价回购的促销策略，引发市场关注。据了解，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中与开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买的价格再溢价16%进行回购。

　　此外，“降价补差价”、“无理由退房”等承诺更是频频出现在许多项目的销售宣传中。北京中原统计显示，目前全国有20多个城市，近40个项目推出了降价补差价的承诺。而在广西等地，为了让购房者放心购买，更是有开发商作出承诺，只要购房成功均可享受无理由退房。

　　但从北京市场来看，销量较好的项目仍然是那些出现了价格“实降”的项目。

　　据《每日经济新闻》记者对北京多个项目销售状况的调查发现，以远洋一方、长阳半岛、华业东方玫瑰等10余个项目为例，都实现了较好的“以价换量”。

　　北京房地产交易管理网数据统计显示，在调控政策影响下，北京10个出现价格下调的典型项目，9月以来的总销售额为41.94亿元，而在6~8月，这10个项目的销售额仅为25.26亿元；销售套数也从之前的1367套，上涨到了2558套，销售量上涨达87%；而且，自9月到12月12日，全市商品房总成交量为22727套，相比6、7、8三个月共计23293套则下降了2.4%，但是降价项目的销量占比明显增加，10个典型项目在全市的市场份额也从6~8月全市成交量的5.9%上涨到了11.3%。

　　/直降价/

　　上海9个月后再现“日光盘”？房企降价目标或已设立

　　昨日（12月12日）有上海媒体报道称，嘉定南翔的路劲翡丽湾于9日推出的200套房源已基本售完，成交价格在1.35万~1.45万元/平方米，目前仅少量大户型房源在售。而该项目上次推盘时的均价为1.75万元/平方米，此番降价幅度在17%～22%。

　　与此同时，中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，嘉定的新城公馆、新城金都园、中华企业（600675）美兰湖畔雅苑等项目也出现了热销，楼盘的销售量超过了100套，上述楼盘的普遍特点是，或者是项目较前期价格下调15%~20%，或者是较整个板块的成交均价偏低，因而带来了热销。

　　令人意外的是这些大幅降价楼盘并没能带动整个上海楼市的成交量回升。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，上周，上海成交新建商品住宅为10万平方米左右。

　　9个月来的首个“日光盘”？

　　张宏伟告诉记者，上海上一次出现“日光盘”，还是在今年的三、四月份。之后，尤其是最近的大半年，就再没有出现过这种情况。他说，如果路劲翡丽湾真的是“日光”，那主要也是借降价的光。

　　张宏伟提供的数据显示，路劲翡丽湾前期的平均成交价在16000多元/平方米。而21世纪不动产的监测数据显示，11月以来上述楼盘的成交均价仅1.45万元/平方米。但所在的南翔板块的平均成交价却高达21450元/平方米。可见，路劲翡丽湾的成交价格显然不仅低于此前的平均成交价格，还低于板块的平均成交价，热销因此是必然的。

　　然而，无论是薛建雄和张宏伟都无法拿出数据来证实这一楼盘“日光”。网上房地产显示，截至昨日，上述楼盘的实际成交套数是58套。对此，上述两位分析师解释称，很有可能是因为路劲翡丽湾目前尚没有完成交易登记，所以网上房地产尚不能反映上述楼盘的实际成交情况。

　　《每日经济新闻》记者曾于昨日下午多次致电售楼处，但均未获接听。业内人士分析称，一般情况下，只有多数房源售完的楼盘，才会出现这样的情形。

　　路劲翡丽湾通过大幅降价销售获得热销的促销方式，在上周也为其他楼盘所使用。据张宏伟和薛建雄介绍，新城公馆、新城金都园、中华企业美兰湖畔雅苑等楼盘的降价幅度也达到了15%~20%，成交量由此创新高。

　　但令人意外的是，上述楼盘的热销并没有促成整个上海楼市的回暖。德佑地产市场中心监测数据显示：12月5日~12月11日的商品住宅成交套数环比下跌41.7%，成交面积下跌37.1%。

　　房企降价目标或已设立

　　张宏伟说，事实上上述大幅降价的房企如江苏新城、中华企业以及路劲基建的财务指标均反映，上述公司的资金情况要好于其他公司，但是仍然选择降价销售，显示这些企业对后市的看法并不乐观。而上述楼盘的定价，将会给那些真正缺钱的地产商提供下调价格的参照。不过，目前的售价应该已是底部。

　　但薛建雄不同意这一观点，他认为未来楼盘价格调整幅度有超过所谓的 “价格底部”的可能性。不过，价格战是否会真的开打，尚不可知。（每日经济新闻）

　　全国住宅销售均价连续四个月下降

　　12月12日，中国指数研究院最新发布的《1-11月全国房地产开发经营数据解读》显示，全国住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。

　　根据中指院的统计，今年1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。中国房地产指数系统百城价格指数显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。

　　销售面积方面，截止11月末，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。

　　同时，前11个月全国商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点，但增速仍高于销售面积。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点，增速低于去年全年0.7个百分点；办公楼和商业营用房销售额均分别增长21.9%和30.3%，增速较1-10月均有所缩小。

　　而从单月销售情况来看，11月全国商品房销售面积为9941万平方米，环比下降18.9%，高于去年全年月平均水平（8700万平方米）；但同比下降1.7%，降幅较上月有所缩小。其中，中国指数研究院重点监测的城市，11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。

　　对此，报告分析认为，无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。

　　此外，在供应方面，开发商加速推盘，但近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。（ 证券日报）

　　护盘变杀跌 严控信号令地产股变脸

　　从上周的护盘手到本周一的杀手，昨日房地产股变脸，主导市场大跌，全天跌幅高达2.66%，处板块跌幅第一。

　　昨日地产股主导了市场的大跌。上证指数早盘震荡调整，尾市出现加速下跌，轻松下穿2300点整数关口的支撑，两市成交进一步萎缩见新地量，合计成交仅760亿元。虽然个股普跌、板块几乎全盘皆墨，但真正的杀跌力量却来自地产股。消息面，由于中央强调毫不放松地产调控政策，使得房地产行业再受高压，房地产成两市跌幅第一的板块，跌幅达2.66%，远过于沪指1.02%的跌幅，而申万行业数据显示，经过昨天大跌，房地产板块的市盈率为18.75倍。

　　在昨日地产板块大幅杀跌的同时，资金也由前期的净流入转变为净流出。证券时报统计数据显示，昨日地产板块资金净流出达9671.41万元。而12月6日、8日和9日连续三天股指的反复探底中，地产股却与银行股一道担当护盘职责，不仅板块呈现逆市走高，涨幅分别为0.53%、0.16%和0.37%，而且资金净流入明显，分别达5131.38万元、439.31万元和3040.93万元。

　　自11月16日本轮调整展开以来，大盘指数已经调整近5%，而地产股指数跌幅才近4%。在资金抛售中，凤凰股份、世荣兆业、华丽家族、东方银星和ST珠江成为统计期跌幅最大的板块个股，跌幅分别达30.5%、29.53%、29.25%、26.69%和26.43%。在股指连续重挫的过程中，133只房地产个股依然不乏资金流入且录得正收益的股票，滨江集团、荣盛发展、金科股份、阳光城、首开股份和多伦股份区间涨幅分为0.52%、0.53%、0.54%、3.69%、4.63%和13.68%。

　　从本轮调整中地产股的跌幅和资金流向看，表现都是相对抗跌的，众多分析师一致认为，引发地产股昨日大跌的主因就是政治局会议定调房地产调控“毫不放松”的表态。值得注意的是，地产股的变脸发生在中小板和创业板上周的大幅补跌之后，而近期市场补跌潮涌，把地产股的调整定性为利空加补跌也不为过。那么，地产股的大跌会否持续呢？证券时报网络数据部的另一个统计数据显示，昨日两市流出资金一共高达68.5亿，而作为权重板块的地产股虽然跌幅大，但资金流出不到1亿，整体占比并不大，后市需进一步观察地产股资金流出的情况。如果地产股进一步资金外逃，则不仅对板块走势不利，在权重持续做空下，或也意味着短期大盘将进一步下挫。

　　华泰联合判断，如果政府吸取2008年的经验教训，未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。而一个比较清晰的判断是，未来即使政策有调整，都不太可能是类似2008年底的那种政策大反转，故此未来地产股走出类似2008年底政策大反转所带来的股价V形反转的概率将极小。

　　另外，即使通胀下行，也不应对货币政策重新放松的可能幅度寄予太多期望。房地产各投资数据中，值得关注的是无论是住宅还是商品房的累计投资增速都延续了自7月以来的下降趋势，继续下行。这一趋势与市场预期相符。1～11月利用外商资金同比增长由上月的32.6%大幅下滑至16.6%，显示随外汇占款的减少，开发商资金状况继续恶化，降价及去库存仍将是未来楼市的主要特征。随着楼市调整的深化，房地产市场集中度提高和行业整合将出现加速的过程，而地产板块也将更大概率地上演结构性分化的行情。（证券时报）

　　房地产信托“以价补量”信托公司无惧兑付风险?

　　在房地产信托高收益和高风险的较量之下，信托公司也很难摆脱“诱惑”。尽管监管层调控决心不变且市场氛围相对较冷，但信托公司发行房地产信托产品的冲动依然强烈。

　　一位行业内资深专家向 《每日经济新闻》分析称，监管层对房地产调控短期不会放松，而房地产信托产品到明后两年还将面临较大的兑付风险。

　　高收益促产品发行

　　今年下半年，房地产信托成立数量与规模均连续下滑，但仍是信托公司的主要业务。有信托公司内部人士接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然房地产信托被监管层严格控制，但房地产项目融资的缺口不断扩大，信托融资的需求旺盛。大多数信托公司并不愿意放弃这块业务，“以价补量”已经逐渐成为一种趋势。

　　用益信托最新统计数据，1月～11月房地产信托成立规模为2530.24亿元，占比为41%，较上月下降了2个百分点。同期，集合资金信托产品成立3649个，成立规模为6246.59亿元。较去年同期的1888个、3151.94亿元，分别上涨93%和98%。

　　事实上，“高收益率”一直都是房地产信托产品的吸引力所在。用益信托统计数据显示，1月～11月份所有集合产品的平均预期年收益率高达9.11%，房地产信托产品的平均预期年收益率最高，达到了10.06%。

　　“今年上半年和下半年，房地产信托成立的环境有很大不同，但是信托公司发行房地产信托的冲动却并没有变。”上述信托公司人士表示。

　　统计数据显示，今年上半年，除去2月份节假日因素以外，房地产信托成立的规模以及占比均有不同程度的上升。今年7月份，房地产信托成立规模与数量均达到今年以来的顶峰，分别为361亿元和115款。

　　然而，7月之后，房地产信托产品成立规模与数量均出现了大幅的下滑。11月份，房地产信托成立规模为122.6亿元，较10月份下降27.55亿元。同期，房地产信托成立64款，与10月持平，占比为16%，较10月份下降8个百分点。

　　“房地产信托产品发行，的确下降了不少。但是，相对较高的收益率，信托公司如果能够做还是会多发行，毕竟收益也高。”上述信托经理表示。

　　北京一家信托公司的负责人向《每日经济新闻》透露，“房地产是暴利行业。高收益信托除了选择房地产之外，很难找到其他收益较高的投资渠道了。近几个月，很多信托公司也都在寻找战略合作方和优质项目，甚至一家规模并不大的信托公司声称要在3年内发行50亿的房地产信托理财产品。由此可见，信托公司对房地产信托的热情还是很高的。”

　　明年兑付风险凸显

　　明年上半年，信托产品将迎来第一波集中兑付潮。由于资金量相对较大，市场也纷纷开始对房地产信托的兑付风险提出质疑。

　　“如果房地产调控按照现在这种政策执行下去，一些中小型房地产开发企业会出现问题，房地产信托产品必然会面临一些项目的兑付风险。”上述信托公司经理告诉记者，信托公司现在也非常关注这方面的风险，开展新的房地产业务也会谨慎很多。

　　此前有消息称，监管层叫停几家信托公司的房地产业务三个月。该经理表示，主要是因为这些信托公司风险资本的实力有限，其中一些项目与其能够承受的风险不匹配。

　　据某第三方机构提供的数据，明年四个季度53家信托公司房地产信托产品兑付款数分别为51款、79款、78款以及80款，总计288款。其中，中融信托需要兑付的房地产信托产品较多，分别为11款、6款、3款和13款。

　　用益信托表示，银监会对房地产信托的调控效果非常明显。不过今后两年将是房地产信托的敏感时期，不能放松警惕。

　　“事实上，目前房地产信托的各种问题还没有完全爆发出来，控制房地产信托发行的力度可能也仅是从总量和具体的产品上把握。”上述信托公司负责人对《每日经济新闻》记者表示。

　　此外，该人士还告诉记者，如今由于货币政策趋紧，所以信托的“日子好过”，一旦货币政策宽松，那么房地产商也许就不会选择与信托公司合作了。在这方面的担忧之下，各个信托公司肯定也有自己的想法。

　　“明年新增房地产信托规模，预计占总的集合信托计划规模的30%左右。至于兑付风险，还是要看房地产行业系统性风险的可能性。”上述信托分析师建议，未来投资者需要保守些，高收益率意味着高风险，投资者需要根据自身承受能力，来判断是否投资房地产信托产品。（每日经济新闻）

　　地产股：“待反转”变成“盼反弹”

　　在地产调控政策不放松定调下，地产股短期实现反转的期盼基本落空。考虑到政策压力以及库存数量的增加，预计地产行业景气度仍将继续处于下行通道中。短期而言，地产股偏低的估值水平成为新的关注点。

　　据兴业证券统计，上周重点城市一手房成交环比小幅上升，同比降幅为33%，成交仍在低位波动。具体而言，一线城市新房成交出现分化，北京、广州环比下降，上海、深圳环比上升。北京在连续两周环比上升后，上周环比下降17%，成交绝对量接近去年年末值的一半。广州环比小幅下降2%，成交接近去年年末成交的一半。上海连续四周环比上升，上周上升22%，成交依然接近去年年末的六成。深圳成交环比大幅上升89%，主要是由于前周成交极低，上周底部反弹。此外，上周二线城市一手房成交环比上升5%，同比下降32%；三四线城市环比上升2%，同比下降35%。

　　但是，环比数据短暂回暖并不足以令投资者产生乐观预期。一方面，中央政治局明年坚持房地产调控政策不动摇的表态，给近期行业调控政策走向定下基调，反转预期基本落空。另一方面，行业库存持续上升。据联合证券统计，截至12月10日，重点城市的可售面积环比上月上升4%，同比上升45%，平均去库存化月数达到14.9个月，环比上月上升9%。

　　在反转契机不具备的情况下，有投资者转而关注地产板块的反弹机会。长江证券指出，在未来货币政策转向预期的前提下，行业在目前估值水平下仍然存在反弹机会，不必过于悲观，坚持看好一线地产股估值修复的机会，地产股仍是周期类品种中的首选。（中国证券报）

　　明年房地产调控不动摇 地产股领跌

　　针对前期市场对明年房地产调控或放松的预期，12月9日中央政治局会议表示，“要坚持房地产调控政策不动摇”。昨日大智慧地产股指数下跌2.63%，个股亦全线下跌。

　　爱建证券分析师左红英向《每日经济新闻》记者表示，现在业内普遍看法是，明年二季度前调控会比较严；二季度后，随着房地产投资增速降到较低水平，政策可能会有局部的调整，但不会有方向性改变。

　　事实上，开发商对调控继续从严也已有心理准备。渣打银行近期的一项调研发现：国内开发商对近期政策放宽已经不抱什么希望，他们认为紧缩的楼市政策至少到2013年前不会出现重大变化，“为了保证调控的成果，政策应该会有比较长的延续性，”招商地产董秘刘宁近期曾公开表示。

　　昨日，万科A(000002)、保利地产(600048)跌幅超过3%，金地集团(600383)更是出现5%以上的跌幅。

　　为什么管理层要坚持对房地产进行调控呢？莫尼塔地产研究员王沛对记者表示，现在的保增长和2008年的保增长是不一样的，2008年面临的是全球经济下滑，而管理层对目前国内经济增长应该仍有信心，因此对地产继续调控既是坚持走经济转型和调结构的道路，同时也是留下进行反向调控的手段，“如果真的明年出问题了，放松地产这张牌才会打出来”。（每日经济新闻）



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