主题：中央定调不放松 二三线楼市更寒冷

随着降价潮从一线城市逐渐蔓延至二、三线城市，楼市整体寒冬全面来临。而近日的经济工作会议上，明年楼市的基调依然是持续调控不放松。在这种行业环境下，投资需求的深度萎缩，加之二三线楼市中三级流通市场尚欠发达，刚需的总量有限及其相较于一线城市更高度的敏感性，决定了在调控持续的萧瑟市场中，二三线楼市的冬季一旦来临，将比一线城市更为严寒。

刚刚统计的数据似乎也能说明这一点，上周在中国指数研究院监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中27城市楼市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上，二、三线楼市跌势首当其冲：贵阳同比降幅最大，达到74.09%。其次是蚌埠，同比降幅达72.10%。而京沪深等一线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。重点城市中，北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大，达67.20%，杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅亦超过60%。从监测情况来看，成交量跌幅居前的无一例外是二三线城市。

日前住建部政策研究中心主任秦虹也曾表示，今年11月的拐点意义非常显著，11月以前，楼市成交量萎缩主要集中在一线城市，但11月份，二三线城市乃至其下辖的县城，商品房成交量全都下来了。

就在今年上半年，诸多开发商包括许多龙头房企早就把眼光盯向了二三线城市的扩张销售，彼时正直一线城市限购令兴起，一部分投资需求正急于寻找下一个机会，限购的“挤出效应”加上二、三线城市由于本身城市化发展等因素，出现了地价和楼价的“补涨”情况。笔者在上半年就曾指出，二三线城市乃至三四线城市在调控中的这种“逆势上涨”情况，对于那些能够敏锐扑捉到市场动向，并能够有效安排旗下项目开发销售节奏的房企来说，的确又是一次业绩提升的机会。这一点在 万 科A (000002：7.17， -0.13 ， ↓-1.78 ) 、 保利地产 (600048：9.58， -0.19 ， ↓-1.94 ) 、 恒大地产 (03333：3.050， -0.03 ， ↓-0.97 ) 等龙头房企已经有所体现。恒大、万科等大型房企早在初就将重点放在二三线城市的局部上，而在这些城市中依靠中低价位项目的快速跑量，这些房企今年的业绩目标已提前完成。其中，万科A前10月业绩已然突破千亿大关，前11个月累计销售1,157.2亿元，预计全年销售额约为1,250亿元，将同比增加15.6%。而恒大地产也早在10月份已经累计合约销售额778.7亿元，较去年同期（同比）增长89.2%，提前两个月完成全年700亿元的销售计划。

而由于持续的调控政策终在10月份开始显现效果，同时加之限购、限贷等政策范围的扩张，大型降价潮终于率先在上海、深圳等地启动，并随之由一线城市蔓延至二三线城市。与此同时，全国性布局的房企在11月份出现合约销售额集体跳水的现象。保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%。而保利、万科等11月销售均价环比降幅达10%-20%。

然而一旦二三线楼市的冬季来临，将比一线城市更为严寒。目前明年楼市的基调已经基本明确，依然是持续调控不放松。在这种行业环境下，投资需求将继续萎缩，二、三线城市的经济发展程度难与一线城市相比，同时人口有限，楼市容量并不似一线城市那么大，刚需的总量有限，极容易饱和；同时还相较于一线城市具有更高度的敏感性；另外，相比于一线城市，二三线楼市中三级流通市场尚欠发达，即二手房的流转性相对较差，市场的持续性较一线城市较差。

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