主题：万科Ａ(000002):认购企稳 以量换价效果明显

2011年12月份公司实现销售面积59.9万平方米,销售金额58.2亿元,分别比2010年同期减少13%和30%,环比上月减少19%和30%,销售均价为9716元,同比下降20%,环比下降14%。2011年,公司累计实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.2亿元。本月新增土地6块,土地权益面积为97.7万平米,对应土地支付价格为21.7亿。
本月销售面积和金额下降较多,主要是签约滞后所致,销售均价有所滑落,显示市场价格调整趋势,但整体来看,以量换价策略明显,全年完成既定1200亿销售目标,实现12%的同比正增长。1)本月销售面积和金额分别为59.9万方和58.2亿元,同比分别下降13%和30%,环比上月下降19%和30%,下降较多的原因主要是签约滞后,实际认购额约有160亿,环比12月上升较多。12月销售率与上月基本持平,约在60%左右。我们认为,销售率企稳与近期信贷执行利率的适当下调有一定关系。2)全年销售均价为11301元,同比下降6%,反映了市场价格调整,以量换价策略亦为全年完成既定销售目标起到助推作用。万科均价从2011年8月以后开始下降。万科相对及时的价格调整对今年销售面积实现20%的增长起到了重要作用,2011年公司累计实现销售金额为1215亿,完成既定目标。
新增土地储备面积环比增加较多,但由于地价不高,地价款与过去几月基本相当,仍处于较低水平。12月公司新增土地储备6个,权益面积97.7万方,权益地价款21.7亿元,虽然面积增加较多,但由于本月所拿土地价格不高,平均地价为2226元/平方米,地价款增加并不明显,与过去几月基本相当,处于较低水平。今年以来,万科一直保持谨慎的拿地态度,11年共增加土地权益面积1213万平,权益地价款320亿元,同比分别为-44.8%、-61.0%。这一策略在近期仍将维持。
资金安全,业绩锁定度高,行业配置优选标的,维持买入评级。2011年,公司新开工为1200万平米,考虑库存的因素,2012年供货量将显著大于2011年,我们预计全年销售额为1300亿,仍好于行业平均水平。从公司业绩角度而言,由于当前房价调整尚不足以对于公司利润率产生太大的冲击,我们维持11年和12年EPS 为0.85元和1.10元的业绩预测。我们认为,尽管目前市场依然疲软,但由于业绩锁定度高,资金安全,万科的龙头优势还是相当显著,可作为为配置的首选之一。预计风险主要来自于销售率恶化。


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