主题：银行地产股为何暴跌？

近期的行情中，银行、地产股充当了领跌的急先锋，由于金融地产股占市场总市值份额高达27%，对大盘的影响十分显著，早在6月19日，大盘十连阴后第一次反弹的夭折，就是由于基金集体抛售银行、地产股所导致。7月1日，以招商银行(600036)为代表的银行股暴跌，给市场脆弱的人气再次带来沉重的打击。

　　和股票暴跌想反的是，银行地产股纷纷发布中期业绩预增公告，很多人怀疑，这到底是市场主力的空头陷阱呢还是未来市场的风向标呢?

　　一、地产股为何成为本轮最大跌幅的行业?

　　08年以来到7月3日，上证指数跌幅为49%，地产指数跌幅52%。而根据无忧价值网统计的总股本加权股价，本年度地产股平均股价下跌66%，成了市场上名副其实的重灾行业。地产股为何会如此惨跌?

　　1月底，王石的楼市拐点论后，我写过一篇文章叫《别拿“王言”当戏言》，分析房地产行业外部政策环境不利，不确定性风险太大，对王石的“拐点论”不可当成戏言。最近大家都看到了房价下跌的风险，深圳房价下跌，导致北大教授输掉赌局的事情被媒体炒得沸沸扬扬，温州炒房团一个个败走麦城，连原本坚挺的长三角地区的房价也出现了松动。根本原因就是因为大家在房价高涨得时候都忽略了防地产行业不稳健及周期性的风险。

　　我们把房地产行业上市公司的存货情况做成上图，可以发现，房地产行业的平均存货远远高于公司的平均净资产，这也导致行业的经营稳健指数不断下降，并且从行业而言远远低于市场平均水平(蓝色线为市场平均稳健指数)，在房价高涨时采取激进的经营策略没有问题，而一旦市场转折，将会给行业带来致命打击，目前整个房地产行业面临7100亿的资金缺口，而且缺口还在不断加大，就是经验不稳健的结果。

　　二、房价泡沫难以为继

　　通过对上海不同收入的人群和家庭的收入现金折现模型的分析，目前上海市不同收入结构的群体在3%-9%的房贷利率区间中，其住房购买力的评估如下：

　　以年薪10万-30万的高级白领为例，在房贷利率在3%时，其30岁到60岁的收入折现购买力大约是180万元，05年可以支付一套内环核心区域100平方的公寓，而当利率上升到7%时，08年只能支付一套外环区域的同等面积的公寓。而年收入在10万到20万的中产家庭的住房购买力在7%的利率条件下，只能支付在郊县的一套100平方公寓。根据测算，房贷利息每提高2%，居民实际住房购买力将大幅下降25%，正是由于利率的提高，导致了高房价的拐点。而在打击住房炒作、增加经济适用房供应的系列政策预期下，房价“只涨不跌”就变成了开发商美丽的童话。一旦透支了居民购买力的高房价出现松动，房地产开发商的不稳健经营必然遭受雪崩式的打击，资金链紧张甚至断裂，股价一泻千里就难以避免了。

　　可见，最近屡屡见诸报端的“购房者还在持币观望”，这种观望与其说是购房者主动观望，不如说是高利率背景下消费者无奈选择。如果全行业都去了购买力，那就不是简单的观望问题了。短期而言，加息预期仍在强化，央行行长周小川7月1日发表不排除进一步加息以抑制通膨的言论，无疑会让购买力进一步受到挤压，房地产股票暴跌就理所当然了。

　　三、银行为何受牵连?

　　房产行业是个资金密集型企业，无论是开发商，还是消费者，都需要大量的银行借款，行业对资金价格(利率)的敏感性非常高。到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6%左右)，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。虽然房地产开发及个人房贷余额不至于导致银行业崩溃，但是，考虑到07年全部上市银行的盈利总共只有2877亿元，只要开发贷款及房贷产生6%的坏帐，就足以吞噬银行业全行业的利润。因此，房地产业的风吹草动，都会严重影响银行业的股价，这两个行业，已经变成了一条绳上的蚂蚱。这种情况，全世界都一样，本轮美国次贷危机就是房地产泡沫破裂，但最受伤的却是银行。

　　宏观紧缩背景下，银行业还面临进一步提高准备金率、存贷息差受挤压等系列行业盈利前景的风险，尽管多数银行发布08年中期盈利预喜，但房地产最严重的冬天似乎还并没有到来，这种预期，使得市场中集中持股的机构持续抛弃这两个昔日的热门行业。我们给银行业的评价，短期负面，中期中性。

　　四、紧缩、通涨、高油价下的投资方向

　　需要注意，对于基金重仓股的杀跌，普通投资者千万不要盲目抢反弹。更不要认为股价便宜了就冲动购买。基金等机构的操盘特点在于抢盘凶悍，杀跌也毫不手软，毕竟钱不是自己的。涨势中可以跟基金，跌势千万要远离基金。历史经验表明，大盘股和基金重仓股的暴涨、暴跌，都不会是空穴来风，在超级机构的博弈中，有更敏感和更具消息来源的机构，散户随意抢反弹，往往成为信息不对称的最大牺牲品。

　　近期市场分化十分明显，可以看出，上证指数从6月中旬以来连续创出新低，而银行较少的深圳指数却并没有创出新低。远离地产、银行，寻求能够对抗宏观调控、CPI及高油价的行业及公司，如化工、化肥、医药、旅游、食品、电子消费品等，以及未来有明确增长预期的公司，是分化环境中获利的重要策略。





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