主题：人民日报：房价今年难升

保障房建设今年有望获得信贷和金融市场更有力的支持。

　　日前召开的央行金融市场工作座谈会部署了今年金融市场和信贷政策的工作重点。会议指出，今年要加大对薄弱领域支持，引导金融市场资源更好服务实体经济发展。其中，要继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。

　　中国人民银行行长助理郭庆平指出，今年要切实把握金融服务实体经济的要求，进一步做好信贷政策工作。贯彻落实中央对今年金融工作的基本要求，坚持分类指导和有扶有控的原则，深入研究和做好信贷政策导向评估工作，针对金融服务实体经济的薄弱环节和重点领域，继续抓好金融产品和服务创新。

　　保障性住房的资金落实一直是个难题。郭庆平表示，今年要继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　同时，坚持创新与监管相协调，防范金融风险。在推动市场发展和创新同时，要增强风险防范意识，着重发挥市场机制的作用，不断巩固和加强市场基础设施建设，加强监督管理，推动金融市场健康规范发展。

　　此外，规范黄金市场秩序，加强黄金市场管理。要根据国务院统一部署，组织协调相关部门依法规范黄金市场交易，不断加强与地方政府和有关部门的协调配合，形成监管合力，加强舆论引导和投资者教育工作，推动黄金市场健康发展。

　　对于市场关注的资产证券化问题，会议指出，今年要继续推动信贷资产证券化等金融创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品，为银行转变经营模式创造条件，提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。

　　年初资金面现宽松 房贷利率政策多变

　　⊙上海证券报记者 唐真龙 周鹏峰 ○编辑 于勇

　　“现在的房贷利率政策很难讲，一天几变。”某国有大行上海分行一位人士向记者表示。

　　新年伊始，银行头寸充裕，这使得一直紧绷的房贷政策有了放松的空间。然而在监管层对房贷政策没有放松的背景下，各家银行对房贷政策的把握有些微妙，“一日数变”成为年初多家银行房贷政策的真实写照。

　　房贷再现打折

　　去年底，由于信贷额度吃紧，多家银行均对房贷利率实行了上浮。近日，房贷利率有松动迹象。

　　记者昨日致电建行北京某支行获悉，该行首套房贷利率最大优惠幅度可达8.5折。而在上周，建行北京另一支行人士则告诉记者，近日接到上层通知，自2月1日起首套房贷利率恢复到基准利率的1.05倍。

　　据上述人士称，目前建行北京房贷业务都归集于几个网点，8.5折的首套房贷利率优惠在各个可办理房贷业务的网点都可适用，但并非所有客户都能获得8.5折的优惠。

　　该人士称，资质良好的客户，或者本身为建行的基础客户，对建行贡献度较大，比如在建行做过定投、理财等业务的客户比没有在建行办理过任何业务的客户更容易获得8.5折的优惠价格。

　　不过该人士称，目前一般期限超过3年的贷款都是浮动利率，8.5折的优惠在贷款期限内并非固定不变，一旦资金面收紧，贷款利率也可能进行调整。

　　不过目前建行的优惠措施或仅是“个案”。工行、农行、中行北京相关支行人士均对记者表示目前首套房贷利率没有优惠。

　　招行北京某支行人士更告诉记者，目前大部分客户在招行拿到的首套房贷利率都为基准利率的1.05倍，仅少部分客户可争取到基准利率，更别提优惠。

　　不过对于具体楼盘以及客户，各行说法也并非固定。其中一大行人士称，对一些银行都愿意提供贷款的优质楼盘，银行可能会因为竞争被迫给予利率优惠；而一些不怎么受青睐的楼盘，银行愿意给基准便已是最大退让。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬对记者称，目前广州没有银行可以给予客户首套房贷利率8.5折的优惠。据他了解，仅有个别大行可以给予少部分客户9折的优惠利率，大部分仍维持基准，广州房贷市场目前并未呈现整体的放松态势。

　　基准利率较普遍

　　“房贷打折？没有可能！能申请到基准利率就不错了。”建行上海分行某支行一位人士向记者表示。据了解，该行目前首套房利率基本上执行基准利率的1.05倍。而针对某些优质客户可以申请基准利率。

　　不过这位人士表示，相较于年前，目前房贷还是有所松动，主要表现为由于资金较为充裕，排队等放款现象基本上消失。“贷款审批以后，基本上都能马上放款，不需要排队。”

　　相较于建行，工行上海分行的房贷利率更加优惠一些，工行浦东分行一位人士表示，目前首套房利率执行基准利率，第二套房在基准利率基础上上浮10%，“打折是完全没有可能的，目前银监会的房贷政策没有松动，我们也只能坚决执行监管政策。”这位人士表示。

　　“打折在我们银行比较难，但也不是完全没有可能。”交行上海分行一位人士表示。这位人士告诉记者，目前交行上海分行针对首套房执行基准利率，“如果想打折的话，需要客户提供详细的资料，包括个人资料，购置房产的信息，我们再将客户的信息输入系统，由系统对客户进行综合评价给出一个分数，然后根据该分数决定房贷的折扣。”这位人士表示。

　　“年初资金面确实比较宽松，但据我们了解，目前上海这边五大行的房贷基本上都没有折扣，有些小银行有一些折扣。”某国有大行房地产金融部一位人士告诉记者。

　　受控外债额度 外资行或提外币房贷利率

　　⊙上海证券报记者 石贝贝 ○编辑 于勇

　　“个人外币房贷定价，一直受资金来源充沛与否、资金成本等因素影响。假设其他市场因素未发生变化，发改委的这则通知，会使得有些外资银行的外币资金紧张，他们外币房贷利率上调也很正常了。”某外资银行总行资深人士告诉记者。

　　外资银行在华外币住房按揭贷款业务将因近日国家发改委的一则通知而发生调整。尤其对于小型外资行而言，或将促使其外币房贷业务缩水、相关房贷利率上调等，而且，它们也将更为活跃地加入原本激烈的外资行间的外币存款争夺战。

　　近日国家发改委公布了《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》（以下简称“《通知》”），明确提出“为降低期限错配风险，我委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度”。

　　由于外资行在海外外币资金拆借、开发外籍客户境内高端楼盘房贷等业务上具优势，且相关业务量占比较大，因此，该通知对于外资行在华的外币个人房贷业务影响不言而喻。

　　短期内《通知》对大型外资行影响略小。“汇丰中国提供的外籍人士个人住房按揭贷款未使用中长期外债额度，因此相关业务目前暂时未受到影响。”汇丰中国相关负责人表示。

　　然而，小型外资行受《通知》影响则可能立竿见影。“把外籍人士房贷额度不纳入中长期外债额度尚属首次，可能会使部分外资银行相关业务受限，尤其对一些规模小的外资行。”某外资行总行人士认为。

　　某新加坡外资行人士也说，目前他们外币房贷业务多来自中长期外债额度支持，随着发改委通知的发布，今年他们外币房贷业务大幅缩水或不出意料。

　　受此影响，外资银行在外币存、贷款市场的争夺今年都将更加激烈，且不排除采取一些所谓“灵活策略”。

　　首先，外币房贷利率或提升。某大型外资行人士表示，短期内可能就有部分小型外资行提升外币房贷利率，而从长期而言，所有外资行都会受此影响。

　　据记者昨日了解，目前，东亚中国港币、美元最优房贷利率分别为5.25%和3.25%；渣打中国港币房贷基准利率为5.25%；星展中国港币、美元优惠房贷利率均为5.25%；汇丰中国美元房贷基准利率为4%；但前述银行均表示会根据客户风险、信用等情况在基准利率上给出不同上浮比例。目前花旗中国已暂停了外币房贷业务。

　　其次，从去年三季度开始的外资行之间的外币存款争夺战将更加激烈，且业务受外债额度影响大的小型外资行将更多加入争夺。

　　“银行能够用于外币房贷的资金来源未来可能主要包括外币存款、自有资金、以及循环使用短期外债等，那么，外资行外币存款争夺将更激烈。”上述新加坡外资行人士说。

　　为争夺保险公司的协议存款存款，星展中国曾不惜给出高达4.8%-5%左右的协议存款利率。“一般银行不愿意做，但我考虑到协议存款期限5年以上，非常稳定，能够成为我们管理流动性的坚固基础，因此进行配置。”星展中国CEO张在荣此前做出上述解释。

　　有银行人士还指出，不排除有些受影响大的外资行会采用轮动操作的所谓“灵活策略”，来规避相应额度监管。

　　国家一直对境内外资的外债实行总量控制，对于期限在一年以上的中长期外债由发改委按年度核定发生额，一年以下的短期外债由外管局核定余额。

　　“比如，把长期的外币借款化为短期的，比如一年，到年底的时候这个月还掉、下个月再续借，这样就能化长为短了。”有银行人士说。

　　上海银监局：10亿以上房地产项目应采取银团贷款

　　⊙上海证券报记者 颜剑 ○编辑 于勇

　　上海银监局首次明确银行对融资额超过10亿元（含10亿元）的房地产项目应该采取银团贷款。近期，上海银监局向全市银行业机构下发的《关于推进上海地区银团贷款业务发展的指导意见》提出了上述要求。

　　《指导意见》首次明确要求银行对融资额超过20亿元（含20亿元）的非房地产大型项目、以及融资额超过10亿元（含10亿元）的房地产项目、单一企业或单一项目融资总额超过贷款行资本净额的10%,或单一集团客户授信总额超过贷款行资本净额15%的融资项目应采用银团贷款方式；并鼓励银行对融资额超过10亿元的非房地产项目融资、大型集团客户超过20亿元的融资、单一客户超过10亿元的大额流动资金融资更多开展银团合作。

　　该《指导意见》还对银行业机构在银团发起组建、合作制定、秩序维护等提出具体规范要求，同时要求上海银行业同业公会尽快修订《银团贷款合作公约》，充分发挥行业自律作用，对信息平台交流、完善激励约束机制等提出明确的同业约束要求，为构建银团交易市场打好基础。下一阶段，上海银监局还将采取一系列配套措施推动《指导意见》的落实，进一步提高本市银团贷款市场发展的深度和广度。

　　据悉，截至2011年底，上海市银行业机构银团贷款本外币余额合计达到3732.8亿元，比2010年底增加781.3亿元，同比增长26.5%，全市银团贷款余额已占全市贷款总余额的10%，这是在近年来全市银团贷款规模持续攀升基础上取得的又一历史性突破，也是上海银行业金融机构“促转型、调结构”的成效体现。

　　2011年全市银行业金融机构银团贷款签约114笔，银团签约金额本外币合计达到1178.2亿元，重点支持了本市市区两级的大型居住社区土地储备、共有产权房以及公租房建设等保障性民生工程、道路交通等市政重点项目、迪斯尼商业项目以及部分节能减排工程的信贷需求。

　　央行：延续差别化住房信贷 重提信贷资产证券化

　　2月7日，中国人民银行网站发布消息称，2012年人民银行金融市场工作座谈会在近日广西南宁召开，会议部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。央行表示，2012年继续落实差别化住房信贷政策，继续推动信贷资产证券化等金融创新。

　　会议提出，2012年人民银行金融市场和信贷政策工作的总体思路是：坚持金融服务实体经济的本质要求，在全面梳理、评估金融市场和信贷政策履职现状基础上，加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜。

　　延续差别化信贷政策

　　央行行长助理郭庆平在讲话中指出：“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。”

　　近期有部分银行首套房贷利率出现了松动，不仅从上浮回到了基准，有的甚至还有10%~15%左右的折扣。对此，中国农业银行战略管理部宏观经济金融研究处副处长付兵涛在接受 《每日经济新闻》采访时表示：“差别化住房信贷政策应该和近期的个别银行房贷利率下浮没有关系。”

　　付兵涛认为，央行差别化的信贷政策，还是强调现有已经实施了的差别化政策的继续，比如首套房、二套房、三套房信贷政策的差别。目前市场反映的有些银行房地产政策的变化，并不能反映决策层的导向发生了变化，而是银行资金面的变化。1月份，一般有新的信贷规模，就要去放贷款了。

　　重提信贷资产证券化

　　值得注意的是，此次会议特别提到“继续推动信贷资产证券化等金融创新”。所谓资产证券化，一般指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券。信贷资产证券化就是将银行信贷资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资。

　　2005年，信贷资产证券化试点工作就已开始启动。当时，国开行和建行作为试点单位，分别进行信贷资产证券化(ABS)和住房抵押贷款证券化(MBS)试点工作。但是近几年，信贷资产证券化几乎处于停滞状态。

　　付兵涛认为，信贷资产证券化的步伐放缓，其重要原因是受国际金融危机的影响。后来的国际金融危机其中一个很重要的原因就是当时资产证券化太严重，比较复杂的衍生产品，风险会较大。

　　对于此次重提继续推动信贷资产证券化，付兵涛表示：“现在是有比较明确的重启迹象，在金融危机过去以后，大家对资产证券化也更加理性了。在美国资产证券化或许已经过度了，但是在中国的发展还很不足，还处在初级，在经过这些年的反思以后，还是应该平稳推进。信贷资产证券化的另一个因素，也是为了减轻银行的资本压力，把风险资产从银行的体系中剥离出去。”

　　会议还提到，要规范黄金市场秩序，加强黄金市场管理。要根据国务院统一部署，组织协调相关部门依法规范黄金市场交易，不断加强与地方政府和有关部门的协调配合，形成监管合力，加强舆论引导和投资者教育工作，推动黄金市场健康发展。（每日经济新闻）

　　央行：满足首次购房家庭贷款需求

　　近日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。

　　会议提出，2012年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　会议要求，2012年要坚持金融服务实体经济的本质要求，在全面梳理、评估金融市场和信贷政策履职现状基础上，加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜。要继续推动信贷资产证券化等金融创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品，为银行转变经营模式创造条件，提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。要根据国务院统一部署，组织协调相关部门依法规范黄金市场交易，不断加强与地方政府和有关部门的协调配合，形成监管合力，加强舆论引导和投资者教育工作，推动黄金市场健康发展。

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　　央行：继续落实差别化住房信贷政策

　　2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议深入学习了中央经济工作会议、全国金融工作会议和2012年人民银行工作会议精神，总结了2011年人民银行系统金融市场和信贷政策管理工作，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。中国人民银行党委书记、行长周小川致信会议并提出具体要求，人民银行党委委员、副行长刘士余主持会议，人民银行党委委员、行长助理郭庆平讲话。

　　周小川充分肯定了人民银行金融市场及信贷政策工作取得的显著成绩。他指出，多年来，人民银行金融市场及信贷政策系统的同志们深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕党中央、国务院方针政策和总行有关决策部署，与时俱进、开拓创新、积极协调、有效沟通，做了大量卓有成效的工作。新的一年里，希望同志们深入学习中央经济会议、全国金融工作会议精神，按照总行2012年工作会议的决策部署，牢牢把握金融服务实体经济的本质要求，进一步增强使命感、责任感、紧迫感，总结经验、创新思路、改进方法、丰富手段，继续做好金融市场和信贷政策各项工作，更好地促进经济社会发展，以优异的成绩迎接党的十八大的胜利召开。

　　会议指出，2011年面对极其复杂的国内外经济形势，人民银行金融市场及信贷政策系统的广大干部职工，在人民银行党委的正确领导下，深入学习和实践科学发展观，紧紧围绕贯彻落实国家宏观经济调控政策，充分发挥信贷政策的导向作用，大力发展金融市场，着力引导和促进信贷资金优化结构配置，不断推进金融产品和服务方式创新，加强金融市场基础设施和市场管理制度建设，稳步扩大金融市场对外开放，各方面工作取得显著成绩。

　　会议提出，2012年人民银行金融市场和信贷政策工作的总体思路是：继续深入学习党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、全国金融工作会议精神，按照人民银行工作会议的具体部署，以科学发展观为指导，坚持金融服务实体经济的本质要求，在全面梳理、评估金融市场和信贷政策履职现状基础上，加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜；继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。按照有利于实体经济发展的原则，完善金融市场制度，加强基础设施建设，强化金融监督管理，规范市场健康发展。继续推动信贷资产证券化等金融创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品，为银行转变经营模式创造条件，提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。

　　郭庆平在讲话中指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求，坚持“两手抓”，一手抓改革创新发展，一手抓加强风险防范；突出“四个重点”，即扩大内需、发展实体经济、改革创新、改善民生。2012年做好金融市场工作应着重关注几方面：一是要切实把握金融服务实体经济的要求，进一步做好信贷政策工作。贯彻落实中央对今年金融工作的基本要求，坚持分类指导和有扶有控的原则，深入研究和做好信贷政策导向评估工作，针对金融服务实体经济的薄弱环节和重点领域，继续抓好金融产品和服务创新。二是继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。三是坚持创新与监管相协调，防范金融风险。在推动市场发展和创新同时，要增强风险防范意识，着重发挥市场机制的作用，不断巩固和加强市场基础设施建设，加强监督管理，推动金融市场健康规范发展。四是规范黄金市场秩序，加强黄金市场管理。要根据国务院统一部署，组织协调相关部门依法规范黄金市场交易，不断加强与地方政府和有关部门的协调配合，形成监管合力，加强舆论引导和投资者教育工作，推动黄金市场健康发展。

　　郭庆平还着重强调，金融市场及信贷政策系统干部职工要求真务实，注重调查研究，密切跟踪监测经济金融发展中的新情况，及时发现苗头性、趋势性问题，做好风险防范及应急预案准备；要坚持金融服务实体经济的原则推动市场创新，同时要注意风险防范；各相关金融中介机构要在保障金融市场安全运行的基础上提高市场运行效率，有效防范跨市场风险；要夯实金融市场工作组织保障基础，发挥人民银行系统管理优势，加强上下联动，切实履行好央行职责。

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行主管金融市场和信贷政策工作的负责同志，中国人民银行总行有关司局负责同志，外汇交易中心、中央结算公司、上海黄金交易所、交易商协会、上海清算所有关负责同志参加了会议。(央行网站)

　　房价跌回两年前 今年恐难现升势
　　房价“年中见底论”过于乐观

　　数据显示，龙年春节后第一周,北京新建住宅成交均价为18960元/平方米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%，而与去年春节后首周的成交均价相比竟下跌了25%。人们惊奇地发现：北京的房价已经回归到2010年初的水平了。专家认为，今年房价走势“跌”仍是主基调，预测房价年中见底的言论过于乐观。

　　房价连续5个月环比下跌

　　中国房地产指数系统“百城价格指数”近日发布的报告称，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。

　　具体来看，十大城市1月平均住宅价格出现同比下跌的城市有6个，较去年12月增加1个。其中，上海跌幅最小，为0.18%；杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%—3%之间；重庆（主城区）跌幅最大，为4.06%。

　　总体看，今年1月恰逢元旦和春节两个假期，开发商推盘热情降低，百城住宅均价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去年9月以来的价格调整之势。

　　报告还显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。

　　成交或上升价格难再涨

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在接受本报记者采访时说：“现在，房价下行的趋势非常明显。应当说这是已实施的调控政策产生的效果。其实，限购、限贷、限价等一系列政策出台后，房价从2011年第三季度已经显现下行势头。今年向哪儿发展还要看政策的落实等情况。”

　　中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康则表示，预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。预期上半年在一线城市房价将出现明显下降，二三线城市也将出现不同程度的降幅。他说，2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。

　　多位业内人士表示，经过对节后市场一段时间观察，开发商也将逐步开启入市节奏，不排除有的还会推出更多优惠。加上一部分需求释放，3月或能迎来楼市成交的适度回升，但房价很难再涨。

　　也有人分析，整个上半年将会是楼市探底的阶段，预计六七月份房价或会“见底”，预计下半年能有所好转。

　　咬定政策调控不放松

　　地产市场的未来走势，主要取决于政策。而政策面已被以下这则“利空”笼罩：“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”表现出管理层咬定调控不放松的决心，应当说这是近10年来立场最为坚定的。

　　业内人士指出，由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。

　　尹中立表示，未来楼市的走势会受到多种因素的影响。首先，当然是宏观调控政策，如信贷会不会放松；其他还包括，国内今年经济状况好坏；国际多重危机的作用等。他还强调，曾经导致中国房价持续上涨的最重要原因是宽松的货币环境和地方政府对土地财政的依赖及不合理的土地出让方式，要遏制房价的上涨必须从根本入手。在无法消除房价上涨的制度性基础的情况下，行政干预或许是最有效的手段。实践表明，一般性的政策难以改变市场的运行趋势。要阻止该趋势的持续，限购和大批量增加保障性住房的供给，是不得已的方式。

　　北京大学中国经济研究中心教授宋国青也表示，房地产走势仍具有不确定性，很大程度将取决于未来相关政策的走向。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。 （人民日报海外版）



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