主题：广州楼市今年首波降价潮将到

　春节过后，节前广州楼市“抢客”、“甩卖”的现象几乎绝迹，市场变得相对淡静。记者走访发现，开发商休养生息的同时，市场放出的优惠也是噱头大于实际。不过业内人士就预期，目前的僵局只会短暂维持，随着下个月信贷额度的增加，为了抢夺客源，今年的首波降价潮将会杀到。 记者赖伟行

　　常规优惠占主流

　　最新的数据显示，目前广州给出优惠的221个楼盘中，常规优惠楼盘有211个，占绝对主力。

　　搜房数据监控中心统计显示，目前广州在售及待售项目(含别墅)443个，而2月推出优惠措施的项目有221个，占49.89%，楼盘的优惠方式也以打折为主。然而，细心者却可以发现，在2月推出的这221个优惠项目中，折扣多集中在9折以上，此类常规优惠的项目有211个，占绝对主力。在打折之外，只有部分楼盘采用特价单位、一口价、赠送家电管理费等方式吸引买家，节前大幅折扣的情况几乎绝迹。

　　“现在市场上买家往往有买涨不买跌的心态，大幅降价反而会进一步加剧买家的观望情绪，不一定有助于销售。”某开发商内部的营销负责人向记者表示，除非资金链真的存在严重问题，否则目前开发商大幅降价的动力不大，如果产品质素不佳，降价了也不一定吸引到买家入市。

　　一二手联动促销大减

　　就在节前，广州不少楼盘纷纷采取一二手联动的模式进行促销，像淘金家园、新一城广场等核心区的楼盘都采取这种模式进行促销，在大规模拉客看楼推介的同时，也配合以特价单位的推出，都取得了一定的成交业绩。不过，节后这种促销模式已经大幅减少。有大型中介机构人士就向记者透露，目前其所在的公司只负责两个一二手联动的项目，而且都是商铺，并非住宅，由于节后中介人员流失严重，公司要承担这些项目已经是满负荷运作。

　　“一二手联动短期内确实可以促进销售，但是却会影响到项目的整体形象，节后市场情况不明朗，开发商也不会贸然采用。”某房企内部人士透露。

　　中心区节后优惠不如前

　　楼盘节后优惠普遍不“给力”，中心区楼盘更是其中的典型，部分楼盘的优惠甚至不如节前。像位于文德路的某楼盘，去年底开盘后均价最低到29000多元/平方米，销售只剩下40多套货量。而楼盘不但春节期间一直闭门谢客，近期除了常规优惠外，也只推出购房送1年管理费活动，折后的均价也达到近32000元/平方米。

　　而周末时分记者在前进路附近的一个楼盘看到，现场不断有买家前往售楼中心看楼，样板房内的人气不俗，但是买家们看的多谈的少，在售楼中心内真正洽价的买家几乎没有。虽然楼盘推出所谓的额外优惠，不过记者仔细询问发现，楼盘折后定价都要在2.3万元/平方米左右，而在元旦其刚刚开盘时，楼盘为了快速出货，面积在一百平方米以上的大户型单位，均价甚至低至1.7~1.8万元/平方米。


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北京局部房价重回2010年
　　《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(简称“京十五条”)16日将“满周岁”。专家和业内人士表示，“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。专家预计，北京房地产调控政策年内不会轻易放松，全年房价仍将有10%降幅。

　　刚需是购房主力

　　多位房地产中介机构人士认为，“京十五条”对投资投机需求的打击力度较大，目前北京市场的成交量主要来自首次置业、改善性住房等刚需购房人群，房价进一步回归合理水平。

　　根据北京中原地产的数据，从2011年2月16日“京十五条”开始执行至今，北京新建住宅均价为19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量为83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量仅96996套，同比下降53.2%；住宅总成交量为180537套，同比下降42.6%。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年北京实施楼市调控政策后，房价过快上涨的势头得到抑制。目前北京二手房成交均价大约在21000元/平米左右，与2010年4月水平基本相当。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，进入2012年，北京楼市的成交均价出现更明显下调。2012年初至今，北京新建住宅签约均价为17899元/平米，同比下降20.2%。进入2月后，二手房的成交均价维持在20000元-21000元/平米之间，城区和郊区二手房价格同步回落。

　　中国证券报记者走访北京市多个楼盘及房地产中介机构时发现，投资、投机购房者大量减少。伟业我爱我家中介人员涂建表示，目前市场上活跃的购房人群以首次置业和改善型为主。

　　价格下降预期增强

　　2011年下半年至2012年春节，楼市持续冷清，令不少房地产业内人士对2012年楼市的悲观预期情绪加重。中国证券报记者发现，目前北京楼市的买卖双方博弈再度升级，准购房者对房价下跌的心理预期愈发强烈。

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，2012年房价尤其是北京等一线城市的房价应该会持续下降，但预计降幅不会很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除个别楼盘价格大幅跳水的可能。首先，由于2011年北京房价已回落10%左右，继续回落的空间有限。其次，房企的重置、拿地、贷款等成本已上涨。

　　张大伟表示，从目前数据看，北京楼市已进入明显的下调周期。作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，北京未来房价下调的幅度也将领先全国。从目前看，北京楼市拐点已出现，预计在未来6至12个月内，房价可能有10%至20%的下调空间。

　　链家地产市场研究部分析师冯联联表示，过去一年的调控中，楼市价格的降幅甚至超过2008年，可见调控效果明显。目前准购房者对于价格下降预期增强，预计一季度整体价格将随成交量的走低继续下降。进入下半年后，房价将趋于稳定，预计2012年房价的降幅将达10%至15%。

　　北京中原地产预计，随着低价供应项目的增加，北京楼市的成交量可能在2月中旬恢复到去年下半年平均水平。从目前的成交结构看，未来市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体，特别是总价在150万元左右的项目将受到青睐，高价项目的成交量将依然低迷。

　　调控政策难放松

　　多位专家对中国证券报记者表示，北京等一线城市的房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。因此，北京的楼市调控政策不会轻易改变。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，中央政府的房地产调控基调不会变，但地方政府可能会根据自身情况，在保障刚性需求方面做文章，特别是针对首次置业的住房需求。北京房地产业协会秘书长陈志表示，房地产调控政策短期内不可能放松。北京楼市作为全国楼市的风向标之一，更不可能在调控政策上有所松懈，但不排除未来对首次置业等刚需人群予以倾斜和支持的可能。

　　范小冲认为，北京的楼市调控政策不会轻易放松。一方面，北京仍需继续遏制房价快速上涨势头；另一方面，北京未来将不断限制城市、人口规模，在这方面的诉求比其他城市更迫切。2011年的房地产调控政策已非常严厉，执行也比较到位，预计今年楼市调控将逐步进入微调和维稳阶段，包括继续实行信贷差别化对待、落实保障房配套建设和完善管理体系等。

　　链家地产预计，2012年北京楼市整体调控基调不会发生大的改变，预计整体成交量将维持在10至11万套左右，非京籍人士在京购房占比仍将维持在10%至15%之间。未来相关政策可能针对首次置业人群贷款进行微调。虽然整体市场开始有所回暖，但低成交仍将是2012年北京楼市的主旋律。