主题：多城市上调普通住房标准

　继武汉、北京、天津、厦门等城市之后，上海也加入了调整普通住房标准的阵营。

　　从3月1日起，上海将调整本市普通住房标准。市场普遍认为此举将有助于刺激成交量的增加，不过中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，相对于其他措施调整，此举是一个非常巧妙的做法，但因为时间较短，标准调整对上述城市住宅成交量的影响尚待观察。

　　上海确定普通住房的标准包括二环三区域(内环内、内外环间，外环外)套均总价、容积率和面积，此次调整的是其中的价格标准。上海市住房保障和房屋管理局方面称，根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估，价格标准调整为：内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　自2005年起，上海普通住房标准已进行了三次调整，目前执行的标准是2008年11月制定的，即“内环线以内的低于245万元／套，内环线与外环线之间的低于140万元／套，外环线以外的低于98万元／套”。比较可以看出，此次价格标准调整幅度较大，特别是外环外，调整幅度达到63%。

　　由于近几年房价的迅速上涨，使得原有标准下的各城市的普通住房占比也迅速下降，因此调整普通住房标准有其客观必然性。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次普通住宅标准调整，将使得上海市新建商品住宅中普通住宅的比重由原来的不到两成提升到六成以上，二手房更将超过八成。

　　从去年12月1日起，武汉市调整普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元。此举使得武汉全市七成住房成为普通住房。

　　由于从非普通住房转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本。因此市场普遍认为，普通住房标准的调整，将会刺激成交量的提升，促使购房者长期观望后的入市积极性提高。

　　比如，上海内环内一套89平方米，此前以150万购入，现在总价300万的房源，以普通住宅与非普通住宅及持有是否满5年区分，房东需要缴纳交易税费相差约3万~8.3万元，首次购房者则在4.5万~6万元不等。两者合计最大优惠幅度约在14.5万元，占总价的4.8%。

　　黄河滔表示，按以往经验和北京去年12月(普宅标准放宽后，交易量由0.8万套水平放大到1.3万套)的情况，结合首套房利率下调优惠，上海市场粗略估计或刺激成交量上升20%以上。

　　陈晟对记者表示，地方政府以调整普通住房标准，是一个很巧妙的做法，不仅鼓励了刚需，而且是中央政府可以接受的方法，避免让人觉得是在整体放松投资、投机性需求。

　　上海方面也强调，今年将继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，继续加大保障性住房建设筹措和供应力度，促进房价合理回归，促进房地产市场平稳健康发展。


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在安徽芜湖的楼市新政被紧急叫停后，广东中山楼市限价政策的“小幅”松动反而获得“通行证”。楼市调控的政策底线在各地方政府的逐次试探下渐渐显露。

　　有业内人士认为，在中央宏调政策力度不变和地方政府松绑冲动两相作用的情况下，未来或许将会出现针对刚需的微调。

　　地方频吹“松绑”风

　　日前，中山市住房和城乡建设局证实，从1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案，调价幅度刚好是11%。

　　中山市住建局和中山市国土局对此的解读是，11%是参照2011年新建住房全年均价为5935.6元/平方米和政府工作报告中2012年该市GDP升幅11%等数据支持，从而开始“试行新的调控措施”。

　　值得注意的是，这个价格是在中山市去年一手住宅实际成交均价，即每平方米5936元的基础上，而非去年5800元的限价。可以说，中山市在“原则”内最大限度地提高了限价。

　　“限价提高之后，中山很多楼盘都在6590元/平方米以内，就可以对外出售了。”中山某房地产业人士对《第一财经日报》表示，除了原来雅居乐和时代地产的楼盘外，像远洋地产的楼盘，也有很大一部分房源价格在这个幅度以内。

　　中山悄然提高限价标准的消息一经公开，外界便认为这是地方政府松绑的一个重要信号。对此，中山市住建局和国土局强调，正抓紧把试行措施的实施效果及各界反映情况汇总上报并作进一步调研分析，为中山市政府审慎确定今年该市房地产市场调控政策提供依据。并申明中山市将按照中央和省的有关部署，严格执行加强房地产调控政策不动摇。

　　在中山市“变相松绑”的同时，千里之外的芜湖更是在2月9日公布了被外界称为“龙年救市第一枪”的楼市新政：对购买自住普通商品房者予以契税100%的补助和50元~150元/平方米不等的购房补贴；实用和专业人才购房补贴更高，为100元~300元/平方米；外地购房者达人均15平方米以上即可享受随迁户口政策。

　　尽管芜湖市一再声明发布该政策的初衷是“延续人才引进策略”、“稳定楼市，满足特定人群的住房需求”，但如此大的购房优惠，自然被视为地方政府楼市调控松绑的信号，也将这个三线城市推上了舆论的风口浪尖。

　　仅仅三天之后，芜湖便宣布新政“暂缓执行”，这也成为继去年10月佛山放宽限购政策之后，第二个出台购房新政，又被紧急叫停的城市。业内专家指出，芜湖新政被紧急叫停再一次表明了中央严格贯彻房地产调控的决心。

　　芜湖所在的安徽省的省会合肥也在2月初公布了三项土地新政，提出需要更改用途的存量商业、工业类国有建设用地可以绕过“招拍挂”政策，直接由土地使用权人自行申请并升级改造发展商服项目。此外，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在低价上给予5至7折优惠。

　　“二三线城市的市场容量毕竟是有限的，主要依赖的还是本地的需求。像芜湖这种城市外来需求很少，所以出台这个政策意义本身并不是很大。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，关键在于目前中央对楼市调控不变的情况下，芜湖政策就给市场释放了一个非常不好的信号。一旦芜湖新政实行，其他城市也会效仿，这将会带来很不好的后果。

　　“刚需”微调

　　张大伟还告诉本报，目前大概有14个城市进行楼市政策的调整，这些城市可以分为两类，一是部分限购的城市出台了一些税费的减免、普通住宅的认定标准变化等，“它们毕竟是限购城市，能够买房的毕竟都是首套房的刚需购房者。”

　　另外一类，就是像中山、芜湖等二三线城市，这种城市直接触动调控的底线，与前一种有质的区别。

　　张大伟说，中山、芜湖与一二线城市的差别就在于，一二线城市虽然限购力度比较大，但是毕竟实体经济的基础更好一些，而像芜湖这些城市受房地产的影响更大，虽然调控力度没有一二线城市大，但宏调对整个土地财政收入、房地产的影响会更大，所以他们才会有这种放宽政策的冲动。

　　以土地财政为例，2009年，芜湖市区全年卖地收入为80.76亿元。而堪称黄金之年的2010年，芜湖市区土地出让金收入达到了116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元。

　　另一方面，过去一两年来，在一二线城市限购下，不少开发商纷纷向调控不严厉的二三线城市转移，对这些地方的政府而言，如果借助此轮宏调机遇，加快自身的城市建设和经济发展，也是一个重要的考量。

　　广东省统计局近日发布的数据显示，在一线城市因为严格的限购政策销售不畅的情况下，大型地产商纷纷进驻二三线城市。2011年，东翼和西翼地区房地产开发投资增长48.0%和45.9%，其中汕尾市由于海丰碧桂园一期项目（全年完成开发投资5.40亿元）开工建设拉动，开发投资增长91.1%。山区房地产开发投资增长47.1%，其中河源市由于碧桂园东江凤凰城等大项目进驻开发，开发投资增幅高达153.7%。

　　在芜湖最著名的中山路步行街，万科、恒大、绿地、万达等地产巨头的房产项目广告随处可见。

　　“目前宏调的大局面还是没有改变，中央肯定还会继续严格地调控，但地方肯定对调控内在动力不足。”集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉记者，地方政府还会继续试探，但很快就会被叫停，因为这与中央政府是相背离的。

　　平衡中央的调控和地方政府的冲动，或许需要在某些方面做出微调。李友华说，在调控政策和方向不变的情况下，接下来一些城市在具体的政策方面做一些微调，包括对刚性需求、有效需求方面做一些微调。“整个来讲，大的方向是不会改变的，这个方向直到见到成效为止，至少今年不会有变化。”

　　“像定向地针对已经限购的城市，在首套房的贷款利率优惠幅度增加一些的话，也有利于调控的落实。你不能永远地限购限贷，这对购房者来说获得优惠并不多，因为真正的房价下调带来的好处都被银行拿过去了。”张大伟说，在一定程度上放开刚需，针对第一套房给一定的利率优惠，实施起来效果会更好。“第一套房必须要满足的。”