主题：楼市掀全面降价 上海释放房地产利好

　[编者按]在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。与此同时，“万保招金”四大房企龙头开始掀起新一轮降价潮。此外，近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。

　　【页面导读】

　　银监会、国土部联手把关 防控楼市降温负面效应(本页)

　　上海市房管局称居住证满三年可买二套房

　　上海持居住证满三年可买二套房 旧政新解提刚需

　　“万保招金”齐动 楼市新一轮降价潮全面掀起

　　政策放松无望 房企“全民动员”力保营销

　　国土部：今年将试点清理“小产权房”

　　今年全国住房供地总量不低于过去5年均值

　　“情事变更”将被严格适用 退房官司或更难打赢

　　港资开发商的策略：新盘低开“暗降”vs淡定待市

　　【专家视点】

　　张国红：坚持楼市调控政策不动摇的理由



　　银监会、国土部联手把关 防控楼市降温负面效应

　　密集提示信贷风险 加强土地储备与融资管理

　　⊙记者 苗燕 于祥明 ○编辑 艾家静

　　在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。

　　本报记者从相关人士处获悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。

　　与此同时，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》，防范因地方债务压力产生违规供地行为。

　　可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务的重中之重。

　　“房地产过热地区”即指房价上涨过快地区。控制这些地区的开发贷款规模，将有助于缓解房价过快上涨。不过，在开发商的资金来源中，依靠贷款的占比并不如预期的那么高。

　　以去年的数据为例，房地产开发企业资金来源中，依靠国内贷款的约1.26万亿元，仅占15.09%，绝大部分资金来源于自筹、定金及预售款。因此，业内人士认为，控制开发贷款规模必须要与其他措施相配合，才能出现较为明显的政策效果。

　　记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险。为此，银监会近期加紧督促银行强化房地产开发企业“名单制”管理，逐户进行风险排查和流动性、清偿力测算，并相应制定应对预案。

　　值得关注的是，银监会还要求商业银行督促分析房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。

　　无独有偶，相关监管部门拟出台的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，也是为做好房地产政策储备和预评估，疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。

　　一份来自国土部的调研报告显示，地方土地储备平台本身的资金风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起，进行抵押融资，导致风险较大。而上述办法就是为预防解决该问题的发生。

　　监管层严防死守风险底线，房地产调控政策仍从严不懈。住建部已明确：继续严格实施差别化信贷、税收政策和限购措施。不过，在遏制不合理需求的同时，政策有望向合理购房需求倾斜。

　　上海市房管局称居住证满三年可买二套房

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

　　近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。

　　官方认为政策未变

　　上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题。

　　记者查看了2011年2月1日上海出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号），包括一系列房地产调控措施，其中就包括限购政策。上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。也就是说，上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。在这次出台的限购相关政策中，并没有文字解释何谓户籍居民家庭，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。

　　房产中介首次听说

　　据记者了解，在上海官方人士此次明确表态之前，房地产从业人员以及购房者均普遍认为，所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，没有人会想到居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民。记者从上海中原地产、汉宇地产、21世纪不动产等多家房产中介均了解到，由于不知情，从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。

　　“我们也是最近才听说，以前从没有想到这么操作。政策上面从没说过居住证满三年的就算上海户籍人士，所以我们从没操作过，客户也不知道，没有人问过我们。”一位中介公司相关负责人如是说。

　　记者从一位区交易中心内部人士处获悉，此前该区交易中心从未收到过可对居住证满三年的非户籍居民家庭购买第二套房放行的通知，因此从来没有此类人士购买二套房的操作案例。

　　上海市房管局有关负责人表示，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确，本市将继续贯彻国家关于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度也不放松。但事实上，此次上海的官方表态无疑放宽了第二套房购买资格的范围，使更多家庭拥有了购买第二套房的资格，对市场成交来说是一大利好。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，此前仅浦东新区对居住证满三年的外地购房者放开了购买第二套房的口子，现在上海市房管局公开表态，无疑将使全市普遍效仿。

　　上海持居住证满三年可买二套房 旧政新解提刚需

　　第一财经日报

　　持长期居住证满三年可购二套房，“长期”年限待明确；楼市调控不放松前提下，各地寻求合理的政策腾挪空间
　　尽管这是一则“旧政”，依然撩拨着潜在购房者的心弦。
　　本周，对于持长期居住证满三年可享受上海本地户籍居民同等购房资质的传言，上海市房管局予以正面回应，强调这是业已实行的限购政策的一部分。
　　根据官方明确的政策内涵，符合条件的外来居民家庭也可购买第二套房。
　　对此，市场视为一大利好信号。
　　多名接受《第一财经日报(微博 )》记者采访的业内人士表示，相比佛山、芜湖新政“猝死”，上海是在坚持调控不放松的前提下支持刚需。
　　上海统计局2009年3月披露的数据显示，持有一年期以上居住证人口67.1万人。
　　这一时点距今正好三年左右，分析人士称，如果67.1万人中有50万人符合条件且1/10购买二套房，将形成百万级平方米的购买力。
　　上海统计局数据显示，2011年商品住宅销售面积1473.72万平方米，下降12.6%。
　　对于多地路径各异的调控，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，支持消费的，都会被支持；凡是可能助长投资投机需求的，肯定会被叫停。
　　虽然被冀望提升市场活力，但上海这项政策的细节仍待明确。
　　上海部分区县房地产交易中心工作人员昨天对本报记者表示，并非所有类型的居住证满3年都能享受上述待遇，建议在购房之前具体咨询。

　　老政新解“惊喜”
　　对于持长期居住证满三年可购二套房的政策，上海市房管局回应称，虽然这一操作口径并没有在当初的公文中具体说明，但这种操作办法从限购政策开始实施时，就已经执行了。
　　所以，上海楼市政策没有调整变化。
　　上海市房管局相关人士则对本报记者表示，权威说法已经通过电视媒体释放。
　　为落实新“国八条”，2011年1月底，上海明确住房限购令细则，并已于去年底明确2012年继续执行。
　　其中，对于限购1套住房的对象包括两类，第一类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭。
　　非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。
　　当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。
　　上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。
　　这也就意味着，自去年初限购后，持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；有二套及以上的，暂时不能再买。
　　尽管房管局称这一操作办法早已执行，但上海多家中介在接受本报记者采访时都表示，看到新闻才知道还有此类操作空间。
　　一些机构表示，对旗下门店进行调查后显示，由于对上述政策不知情，从未实际操作过长期居住证连续满三年以上人士购第二套房的成功案例。
　　“因为政策上面没有写，所以没有操作，而且客户也不知道。”一名中介公司负责人说。
　　本报记者注意到，三年这个词并不陌生。
　　在2011年1月出台的上海房产税试点暂行办法中，持有当地居住证满3年并在当地工作生活的购房人，其在当地新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　业内专家认为，当初应该就是为了与房产税的政策口径相协调，因此也把长期居住证满三年作为与本地居民同等待遇的标准之一。
　　北京的政策值得参考。
　　2011年2月17日，北京出台落实限购政策有关问题的通知，和上海一样，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房。
　　当时北京在通知中明确，当地户籍居民家庭包括持有效《北京市工作居住证》的家庭。

　　市场积极回应
　　长期居住证满3年中的“长期”需要多少年限？
　　接受本报记者采访的业内人士均分析，一年期以上可视为长期。
　　上海从2003年开始实行来沪人员居住证管理办法，并于2009年2月出台《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》(下称《试行办法》)。
　　除了有效期为6个月的临时居住证，居住证有效期一般为1年，引进人才则申领有效期为3年和5年的居住证。
　　上海统计局2009年3月披露的数据显示，持有一年期以上居住证人口67.1万人。
　　而根据上海统计年鉴，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外来人口达到819.58万人。
　　到2010年末，这一数字上升到897.95人。
　　根据《试行办法》，持有《上海市居住证》满7年是申办常住户口的首要条件。
　　上海市房地产交易中心旗下的“网上房地产”数据显示，截至2月21日，上海一手房可售套数为65937套，可售面积943.41万平方米；上海二手房挂牌可售数量为169363套，挂牌可售面积为1804.58万平方米。
　　“政策明确以后，应该会对于一些刚性需求造成一些刺激，从而带动楼市成交量的提升。”汉宇地产董事总经理施宏叡认为，这项政策到现在才正式为人们所熟知，可以说是向房地产市场释放了又一批合理化的需求。
　　施宏叡认为，尽管短期内楼市整体成交量不会立竿见影提升，但这部分需求会逐渐融入市场。
　　本报记者随机采访的几名符合要求的潜在购房者均对此项政策表示欢迎。
　　权威信息显示，持居住证满三年购买第二套房产，在房产税方面还是与上海本地户籍家庭有所区别，非本地户籍人员来上海购房需要全额缴纳房产税。
　　而上海户籍居民家庭新购第二套住房，可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米免征房产税的政策优惠。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产税的影响有限。
　　市场分析人士指出，相关部门应该强化社保、个税等相关方面的审核力度，防止投资客有漏洞可钻。

　　各地调控路径
　　从2010年开始，各地陆续推出限购令。中国指数研究院的统计显示，“京十五条”实施之后，外地购房者占比显著下降。2011年，北京非本地户籍客户成交套数占比仅为15%，较2010年下降21个百分点。
　　虽然楼市调控总体从紧的基调并未改变，但近期以来各地已经陆续出现了多种微调举措，区域楼市微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。
　　比如，天津、北京、上海、武汉等多个城市调整普通住房价格标准，合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元。
　　当然，也有一些动静较大的城市，比如芜湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。
　　尹伯成表示，从这些政策的不同发展态势可以看出，支持消费的，都会被支持；可能助长投资投机需求的，肯定会被叫停。
　　此前曾有报道称北京市将松绑楼市限购令，非京籍购房者“连续五年纳税证明”将改为“连续三年”。北京住建委通过其官方微博迅速辟谣。
　　中联投达(北京)投资有限公司董事长杨少锋告诉本报记者，即使释放了部分需求，也不会导致投资需求上升。首先，非本地户籍家庭即使满足条件可以购买，数量也有明确限定；其次，市场在下行，投资投机性需求不会进入市场，“因为没有信贷支持，少了银行信贷的杠杆，投资回报率是很低的。”

　　“万保招金”齐动 楼市新一轮降价潮全面掀起

　　新年伊始，更大范围的楼市降价潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企引领降价潮不同，新一轮降价的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。而根据上证报近日调查，万科、龙湖等全国性房企也将陆续加入降价大军。即便如仁恒置地这样的实力外企，也难逃降价一役。至此，三大类房地产企业无一避免地被卷入其中，降价正在从部分房企的个案性事件，向更大范围扩展。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 周语霏

　　“万保招金”集体进驻降价大军

　　上证报记者近日从上海克而瑞公司获得的一份内部资料显示，2月以来，启动降价的全国性房地产企业数量越来越多，其中包括中铁置业等国资企业，也有碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。

　　而最吸引市场目光的莫过于大国企保利地产。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调降价的典型项目。

　　此外，2月以来，保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。

　　另一家于近期启动降价的大国企是招商地产。有消息称，2月18日起至3月31日之间，招商地产推出“真情越百年·春惠大地 利在龙年”的感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其中招商在厦漳的4个项目——招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，部分房源折扣达到8.5折。

　　金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。

　　万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务最重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。

　　至此，万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮降价策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的最后一个月展开。

　　揭秘国资房企降价：政策预期更加明确

　　春节过后，各大房企纷纷制定新年战略，降价成为越来越普遍的选择。就在记者在行业内展开调查的昨天，知情人士透露，一家全国性房企的地方负责人正在北京向总部老总汇报今年的销售计划。而地方机构拿出的，就是一份更有“轰炸性”的降价计划。“去年，这家企业因为较早引领了降价潮，快速回笼资金，成为去年楼市热点话题。到去年底，他们的部分楼盘回归到降价前的价格，但其实只是为今年的降价做准备。而根据预测，今年开发商给出的底价不会高于去年折后价。”上述知情人士称。

　　开发商今年普遍降价的预测其实早已在市场上出现。今年1月，恒大地产宣布今年的销售目标为800亿元，与去年实际销售业绩基本持平。而知情人士称，不排除恒大今年继续执行8.5折优惠的价格策略。为此，去年底，恒大已经悄然将降价楼盘回复至原价，均价达到7000元/平方米。恒大地产董事长许家印委婉表示，这确实是营销策略的考虑。也就是说，回归原价是在为今年降价留出空间，再次执行8.5折优惠后，恒大全国楼盘均价将再次低至5500元左右。而在许家印看来，这个价位，就是中央对合理房价的定义。

　　需要注意的一个现象是，去年开始，首轮降价确由民营企业牵头，其中包括龙湖、富力、星河湾等。业内人士称，相对于国有企业，民营企业率先降价的原因有三：一是民企融资成为较高。“普遍来看，国有企业融资成本在8%至9%，而民营企业融资成本高达18%左右。这年10%的成本几乎相当于一个高地价房地产项目的全部利率。如此大的成本差别导致国资更有坚持不降价的理由。”哈尔滨一家民营企业负责人告诉记者。

　　民企率先降价的第二个原因是，确实有部分激进型民营企业在地价高位时入市拿地，而几乎所有上一轮地王项目都面临房价与地价严重不匹配的尴尬。资金压力致使房企要么缓开工，要么低价套现。再加上去年年底大量工程款和到期贷款需要支付，民企于去年大幅降价就在情理之中。有业内人士曾经透露，绿地就曾经拖欠工程款，最终以房抵现，折价后支付给施工方。

　　彼时，大量国有企业尚未进入降价大军。一位国企负责人告诉记者：“既然我们尚有实力，一定是能挺到什么时候就挺到什么时候。毕竟单价每降1000，意味着一套房子动辄百万的损失啊，这不是小数目。”

　　而保利、招商等国资企业此次高调降价，似乎意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识。有消息人士透露，一家大型国企在春节后参加了一次国资委组织的内部会议，随后，这家房企就展开了全国降价促销。而业内分析，这很有可能是中央调控信息在国资领域得到深入传达。由此，不排除更多国有企业陆续进入降价阶段。

　　降价有明有暗 实际幅度或超预期

　　房企降价不可避免。市场更关注的是幅度与程度如何？从目前情况看，与年前动辄7折的折扣幅度不同，这一轮国资为代表的降价潮并未比上一轮有更大折扣，而多以8至9折为主。究其原因，易居中国分析师薛建雄表示，去年的大幅度折扣主要是开发商年底巨大的资金压力所致。到今年，开发商开发节奏放缓，拿地节奏放缓，成本压力不大。加上去年7至8折的优惠体现出很好的销售效果，因此开发商更愿意在今年以稍小的折扣幅度试探市场。

　　而从销售情况来看，以保利叶语为例，市场人士称其销售效果已经不比去年其他8折盘的销售景气度。因此，不排除更多企业出现接近8折或更高的折扣幅度。

　　折扣幅度虽然不比去年，但参与的企业数量却在增加。薛建雄表示，降价正从个别企业个别楼盘的个案行为，变成越来越多房企参与的普遍现象。如果调控政策没有较大调整，到今年7、8月，将是房企普遍降价的高峰期，全年调控效果或在那时候突出显现。

　　与降价幅度有关的另一个现象，开发商实际销售价格可能较报出的优惠价更低。以仁恒置地在上海的高端物业森兰雅苑为例，该楼盘今年初在网上房地产的销售价格高达4.3万元/平方米，而近日，中原地产销售部人士告诉记者，因为销售不佳，仁恒于3天前启动二手中介联动营销，下调后的均价为3.5万元/平方米。如果购买1至5层小户型房源，房价更可能低至3.1万元/平方米。“3.1万的价格你在售楼处是问不到的，只有确定你有购买意向，开发商会愿意和你进一步讨论价格，这个低价是我们在带客户与开发商谈判过程中了解到的。”中原地产人士称。

　　在采访中，记者也发现，包括绿城、星河湾、仁恒等众多房企都有折后再折的降价空间，实际成交价格或更低于目前市场公布的优惠幅度。

　　2012年2月上旬全国降价项目排行榜

　　政策放松无望 房企“全民动员”力保营销

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 周语霏

　　“春节过后，我和一些中小住宅开发商聊了一下，他们对目前情况确实非常悲观。为了印证这种预期，我又给一些大佬们打了一圈电话，得到的判断是一致的。在他们看来，只有一种情况可能令市场回暖，那就是限购政策的松动。另外是银根开始放开。银根放开或许可以短期内救开发商的命，但救不起市场。也就是说，如果限购不放，只是银根松动市场也不会有大的起色。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。

　　同时，上海克而瑞公司在春节后进行了一次房企心态摸底。得到的结论是，以万科、保利、中海等龙头房企为代表，尤其是高周转类企业，因为集体看淡政策机会，都计划在一季度的最后一个月加速推盘。而要实现加速推盘的最有效办法就是降价促销。

　　“我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，度过寒冬。”绿城中国董事长宋卫平说。

　　从政策面上看，其实春节过后的放松信号不少。包括银根松动，10余个地方城市小幅度为楼市松绑。不过，开发商们多已心知肚明，那就是短期之内没有任何放松限购的可能。也正因为此，部分大型房企开始大刀阔斧地改革营销思路，千万百计促销售成为其今年的唯一选择。

　　3月15日起，绿城集团将正式启动新的营销体系，即“全民营销”模式。这一模式的核心是改变房地产企业被动等待客户上门的销售模式，转向全开放的经纪人模式。销售人员都变成经纪人，在社会上寻找客户，甚至连宋卫平自己都将带头承担销售指标。另外，绿城还将借用社会上的二手中介经纪人，从中面试、挑选出两三百人作为绿城签约经纪人。不仅如此，绿城还向全社会开放其房源，即社会上任何一个人都可以帮绿城卖房子，任何达成成交的销售人员皆可获得丰厚佣金。

　　另一家大手笔运作营销变革的是SOHO中国。据SOHO中国董事长潘石屹介绍，未来SOHO产品的销售团队将三分天下：一是SOHO自己的营销团队，二是以席位制方式与部分中介代理机构合作，三是网络营销平台。三个团队所获取的销售佣金比例相同。以此形成销售合力。与绿城中国相同，SOHO中国在今年也将大幅提高销售佣金提成比例，以激发团队热情。

　　除了扩张营销队伍、提高佣金比例外，部分房企开始打破原来的人事结构框架，以适应新的推广战略。据报道，远洋地产已于去年年底开始对北京、大连等地区分公司进行产品和人事调整。以北京地区为例，远洋拆分原有的北京区域公司，将旗下产品按照刚性需求产品、城市豪宅、别墅三类产品，分别成立刚需产品公司、城市豪宅公司、别墅产品线公司。不同的项目按照其属性归属不同的产品线公司分管。这一调整的最终目的是更好地应对2012年持续严厉的调控形势。

　　除了上述做法，如何寻找房子的购买群体也成为房企营销者的新课题。“我们几万块钱的平面广告打出去，有时候连一个意向购房者的电话都接不到。广告基本上没有任何作用。”上海绿城一处豪宅营销经理告诉记者。可见，在现在的市场情况下，传统的媒体广告、论坛活动等营销方式都急需变革。潘石屹坦言，随着中国经济结构的调整，中国财富人群的分布正在出现变化，这意味着楼市投资群体在出现变化。比如原来煤炭、钢铁等行业人士是SOHO产品主要购买人群，现在随着产业结构调整，这些人群的购买力正在下降。而开发商改组销售团队，以高佣金吸引新鲜血液进驻销售队伍，也是要用新的思维和角度，重新寻找潜在的楼市投资群体。

　　改革营销体系的同时，一些企业也在思考产品类型与土地策略的调整。比如金地集团，虽然没有在营销上有大幅调整，但针对目前的市场需求，金地拟优先推出首次置业产品，高端产品的节奏适当放缓；土地拓展方面更加注重符合首次置业、首次改善项目特点的地块。

　　企业千方百计卖房子，为的是尽快回笼资金，以缓解负债压力，以及日常运转的资金需求。

　　以绿城为例，标准普尔报告称，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元。两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。“虽然绿城可能通过削减建设费用的方式收缩成本，但其整体流动性来源仍不足以覆盖用途。”标普称。

　　即便如SOHO中国这样手握大量现金、负债率并不高的企业，也同样面临可能出现的流动性风险。2012年，SOHO中国制定了230亿元的销售目标，看似较高，其实却是不得已而为之。SOHO中国高层介绍，从公司2012年的成本上看，其工程款支出将达到40亿元，部分2011年的收购款将在2012年支付，总额近40亿元。另外，新计划的收购成本在100亿元左右。也就是说，SOHO中国今年大的支出约180亿元。如果以去年109亿销售金额来看，这一回款情况显然无法支持其扩张需求。因此，SOHO翻倍制定销售目标实为背水一战。

　　国土部：今年将试点清理“小产权房”

　　国土资源部有关负责人２１日表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。

　　国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在昨日举行的新闻通气会上说，关于“小产权房”问题，今年将选择部分城市开展“小产权房”试点清理工作。

　　王宗亚说，“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。对“小产权房”，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。

　　王宗亚说，对“小产权房”的试点清理工作，国土资源部将联合有关部门，选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展试点工作，在此基础上为启动全面清理“小产权房”做好制度和政策储备。

　　另外据国土资源部有关负责人表示，农村集体用地建设租赁住房，必须严格按有关限定条件审核试点，确保封闭运行、风险可控。（于祥明）

　　今年全国住房供地总量不低于过去5年均值

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 艾家静

　　严厉调控政策之下，住房供地计划备受市场关注。国土资源部承诺：今年全国住房供地计划供应量，将不低于过去5年年均供应量。其中，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。

　　2月21日，国土资源部召开新闻发布会，对今年房地产用地管理和调控作出部署，明确保障房用地要应保尽保，且特事特办，加快用地审批进度。与此同时，促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应，并及时发现处置闲置土地。

　　另外，国土资源部还将完善异常交易情况备案制度。自今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也须及时上报。

　　住宅用地环比停涨

　　一系列调控政策持续作用，去年全国土地市场量价趋稳，1000万套保障房用地应保尽保。

　　特别是去年第四季度，“全国主要监测城市各用途平均地价增速持续放缓，住宅平均地价环比增幅已跌落至零。”国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽介绍说。

　　值得注意的是，截至去年12月底，全国未竣工房地产项目用地约为之前3年房地产用地平均供应量的3.4倍，未竣工土地总体能够满足持续开发需要，从而在后续房地产调控中起到积极作用。

　　统计数据显示，去年全国各地编制住房用地计划21.80万公顷，是2010年计划（18.47万公顷）的1.2倍。

　　促进房价合理回归

　　窦敬丽明确：今年将坚持房地产市场调控政策不动摇，巩固已有调控成果，促进房价合理回归。特别是要“努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期。”

　　“首先要科学合理地编制2012年住房用地供应计划，”窦敬丽透露，计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。

　　对于保障房用地，将特事特办，加快用地审批进度，并对落实情况实行目标责任考核。

　　在促进已供住房用地开发建设方面，国土部要求尽快形成住房有效供应。“对未竣工住房用地进行全面清理核实，并于3月底前在监测系统中更新有关信息。”

　　同时，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

　　“情事变更”将被严格适用 退房官司或更难打赢

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 艾家静

　　房价回落引发的交易纠纷正在增加，最高人民法院日前发出一纸通知，引发业界高度关注。

　　这份名为《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》明确表示要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，严格适用情事变更原则。对此，房地产业内人士普遍认为，退房官司将更难打赢，楼市在本轮调控下，不仅房价将回归合理，购房者也须回归理智。

　　所谓“情事变更”，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

　　《通知》强调，各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。

　　北京中原地产分析师张大伟向记者表示，目前房地产纠纷主要集中于：部分商品房期房老业主，在收房之前遇到开发商降价，新房源远低于自己之前购买价格，也有可能二手房的购房者可能因为之前房屋不能过户的原因而延迟交易，出现了现在的市场价格和纳税额都远超过之前约定。

　　“从最高法的通知来看，今后这类退房官司将更难打赢。”张大伟说，楼市在本轮调控下，不仅房价将回归合理，购房者也须回归理智。

　　港资开发商的策略：新盘低开“暗降”vs淡定待市

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 周语霏

　　相对于内地开发商的燃眉之急，一向低调、闷声发展的港资开发商则显得淡定很多。以新鸿基、和记黄埔等为代表的港资房企向来以开发高端住宅为主，在如今一片降声的上海楼市，很少看到港资开发商的项目出现大幅降价、业主维权的情况。上证报记者近日了解发现，并不是港资开发商不降，而是降得更具隐蔽性，更贴近市场。由于港资开发商大多拥有雄厚的资金背景，大多数开发商在情况不明时，往往选择“捂盘”不动，但只要是已开盘项目，大多不会再选择降价。同时，港资开发商对市场接受度的判断更准确，新开项目往往选择一降到底，密切贴合市场，常常能取得良好的销售业绩。

　　策略1：看清市场再开盘

　　备受瞩目的新鸿基位于上海的豪宅项目滨江凯旋门近期传来即将开盘的消息。早在2010年年中，市场就已传出滨江凯旋门即将开盘的消息，此后两年内，该项目不断拖延开盘时间，昨日，新鸿基方面相关人士向记者明确表示，新的开盘时间可能会在2012年上半年。

　　虽然新鸿基方面一直声称，项目不断延迟开盘并不是有意拖延，而是正常的报批手续尚未完成，但业内人士普遍认为，不断延迟开盘的背后，一是在调控环境下政府对于高价楼盘上市节奏的控制，二是上海高端住宅市场的成交僵局。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为政府持续高压调控的压力。滨江凯旋门此前的售价预期超过20万元/平方米，一度被称为中国内地售价最高的豪宅项目，在房地产市场旷日持久的调控环境中，这一天价项目的横空出世，无疑将吸引市场尤其是政府的注意。

　　新鸿基上海公司公关人士告诉记者，目前上海豪宅项目要经过市区两级政府审批，目前该盘在市级政府部门的价格报批已获通过，正在区级政府办理预售许可证。“一旦预售证拿到，我们会马上开盘。首批房源约4万平方米，会一次性推向市场。”该人士表示。

　　而对于该盘的售价，新鸿基方面目前仍讳莫如深。在薛建雄看来，滨江凯旋门的定价很艰难。“在业内看来，滨江凯旋门价格肯定是要超过汤臣一品的，汤臣一品目前二手房售价在15元/平方米左右，凯旋门有点骑虎难下。”薛建雄表示。

　　与新鸿基相似，很多港资开发商由于资金实力雄厚，在市场环境前景不明的情况下，更倾向于停下来，看看清楚再开盘。例如从去年就拖着迟迟未开盘的位于静安区的两大港资开发商旗下豪宅项目，至今还在互相观察，试探市场。香港嘉华集团旗下位于万航渡路上的嘉天汇，就在等待相距不远的香港协和集团旗下位于南京西路上的协和城先开盘，再根据协和城的价格制定最终的开盘价格。

　　策略2：贴合市场低开入市

　　除了捂盘待市，与内地开发商一样，港资开发商也面临销售、资金等各方面压力，但他们的降价往往更加隐蔽，已开盘的项目少有大幅降价的，而新开盘项目却往往贴合市场，一降到底。

　　据记者了解，去年年底香港瑞安地产位于上海新天地板块的豪宅项目“翠湖天地”一批大户型房源开盘，开发商原本的心理价位在17万元/平方米左右，但由于调控等各方面原因，最后实际开盘价只有13.5万元/平方米。正是由于贴合市场降低定价，这批18套大户型房源获得了良好的销售业绩，目前已售出17套，是近期除了几个集中收购的顶级豪宅外，销售情况最好的一个项目。

　　还有李嘉诚旗下的和记黄埔集团在上海周浦地区的项目御沁园预计今年3、4月份开盘，社区中央200平方米左右的小联排房源开盘价可能在3~3.5万元/平方米，总价约六、七百万。“据我所知，和黄周浦项目的售价原本打算在5~7万元/平方米，这次开盘价格确实下来近一半了。现在来看，即便是和黄这样的香港地产巨头还是要争业绩。该公司在上海的四季雅苑项目已经售罄，御涛园实在太偏卖不动。必须要靠新项目支撑今年业绩了。”薛建雄告诉记者。

　　分析人士认为，在目前市场调控的大环境下，由于保障房的大量上市，竞争激烈，港资房企基本上不会涉足低端市场，而是选择更加专注于高端市场。一方面由于资金雄厚，另一方面由于港资开发商经历过多次房地产市场的周期，眼光更加长远，市场策略稳健，因此他们不会选择轻易降价，而是更重视品牌形象。且由于港资开发商市场经验丰富，定价会更加贴近市场。

　　【专家视点】

　　张国红：坚持楼市调控政策不动摇的理由

　　□作者 张国红 作者系上海海关学院经济系教授

　　近期，部分地方政府频频尝试或已出台一些变相的房地产救市措施，引发了市场对当前房地产调控是否会有所松绑的强烈猜测。但中央政府再三强调坚持房地产调控政策不动摇，市场疑虑暂时消除。本文试图对2011年全国土地出让金收入及其结构变化的诸多特征展开分析，说明为什么目前仍要坚持房地产调控政策不动摇，以此巩固当前阶段已经取得的部分调控成果。

　　在今年1月初召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史透露，2011年土地出让合同价款虽然有所增长，但增幅有较大幅度下降。尽管国土资源部并未透露2011年全国土地出让金收入的具体金额，但在2010年全国土地出让金收入2.7万亿元的基础上仍然“有所增长”，说明严厉房地产调控背景下，2011年全国土地出让金收入并未减少，增幅下降较大，是指土地出让金总额变化情况。但是，如果从结构来看，2011年全国各地的土地出让金收入增长呈现区域性“此消彼长”格局。同时，土地出让金的使用结构变化较大。这些更值得关注。

　　数据显示，2011年，一线城市中，北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，完成预算的127.7%；上海市国有土地使用权出让收入461.3亿元，完成预算的156.4%。与2009年高峰期国有土地使用权出让金收入超过千亿元相比，2011年北京和上海两市的国有土地使用权出让收入总额大幅下降，而且，国有土地使用权出让收入所占地方财政收入比重也由2009年的40%左右大幅下降至2011年的15%-24%之间。相比之下，二、三线城市中仍有部分地区的土地出让金收入还是出现同比增长，如重庆2011年市国有土地使用权出让收入完成1309.3亿元（增长47.2%）。这表明，与二、三线城市相比，一线重点城市受此次房地产调控的影响较大。

　　与此同时，土地出让金收入结构也出现了一定变化。其中，受房地产调控影响最大的北京和上海市在2011年度土地出让金收入仍超出预算目标，最主要的原因是土地出让金收入结构发生了很大变化。以北京市为例，主要是受商务中心区土地出让和工业用土地出让收入规模较大等因素影响。商业和工业用土地出让收入大幅增长，一定程度上对冲了同期住宅用土地出让收入增长，因为同期住宅用土地出让收入增长放缓甚至出现下降。

　　随着房地产调控的继续深入，许多地区特别是一线重点城市纷纷调低了2012年土地出让金收入增长的预算安排。例如，《关于上海市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中认为，2012年国家继续实施房地产市场调控政策，上海市优化调整土地供应结构，国有土地使用权出让收入相应减少，预算安排为国有土地使用权出让收入343亿元（下降25.6%）；《关于北京市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》中也指出，主要是受房地产市场影响，预计土地收入下降幅度较大，预算安排为国有土地使用权出让金330.1亿元（下降55.5%）。

　　上述分析显示，一方面，当前房地产调控已经取得了部分阶段性成果，全国各地住宅土地出让形势难言乐观，导致原本房价上涨过快的北京和上海等地土地出让金收入大幅下降，所占当年财政收入比重也显著下降。尽管当前地价上涨受阻对未来地方财政收入增长影响不利，但却有利于有效控制房价的上涨趋势，促进未来房价的合理回归。

　　但另一方面也要看到，2011年全国土地出让金收入规模依然很高，让市场格外担忧地方政府不会轻易放弃“土地财政”的特殊偏好，一旦房地产调控有所松绑，被压制的地价就会迅速反弹，对未来房价的继续上涨也会构成较大负面影响。在此背景下，不能轻言放松当前房地产调控。

　　所以，尽管有效控制房价上涨趋势、投资和投机需求被挤出市场等阶段性调控成果都已取得，但仍要看到巩固和捍卫当前房地产调控成果的艰巨性与复杂性，无论从短期还是长期看都不能放松或动摇对房地产调控，否则将前功尽弃。

　　排名 城市 企业 项目 折扣
1 北京 蓝光集团 蓝光云鼎 70折
2 成都 佳兆业 佳兆业现代城 70折
3 慈溪 远策置业 白金湾 71折
4 郑州 利海集团 利海托斯卡纳 74折
5 惠州 碧桂园 惠阳碧桂园 74折
6 重庆 大连海创 半山壹号 75折
7 洛阳 凯瑞房地产 国宝华府 76折
8 三亚 中铁置业 中铁子悦薹 76折
9 惠州 雅居乐 雅居乐白鹭湖 77折
10 石家庄 盛泽地产 棕榈湾 79折


　　信息来源：上海克而瑞公司



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