主题：中央高层考察地产政策松绑

开发商两会前上书建言政策松绑 任志强表沉默

1月全国成交量陷低谷楼市静待两会"精神"

上海微调楼市政策前夜 李克强抵沪住建部督查组随行

住建部秦虹：控房价保刚需调控显效

西安多个楼盘现陕北炒房团 出售阔绰一次几十套

新户籍政策或加速城镇化 地产股借势狂飙

楼市调控进入微调模式 地产股"小阳春"欲罢不能

申银万国：房贷执行利率降或是房价降 推荐9只地产股



　　开发商两会前上书建言政策松绑 任志强表沉默
　　落实差别化信贷政策呼声最高
　　日前，上海易居综合研究部部长杨红旭表示，一股开发商"上书热"正在暗涌。可以预见，在全国"两会"即将召开之际，房地产将再次成为焦点话题，而有关该行业的种种提案也会备受关注。
　　实际上，在本轮调控持续的近两年时间内，开发商及行业协会曾多次向管理层建言，希望政策不再加码或适度松绑，但均未获得响应。在不久前各地召开的地方两会上，部分地产商再次呼吁政策进行调整。截至目前，已有十余个城市微调了限购等措施。
　　多位业内人士在接受记者采访时表示，房地产调控政策今年不会取消，但是会有越来越多的地方政府对政策进行微调。其中，落实差别化住房信贷政策，或是最为可行的调整方向。
　　"上书热"暗涌针对近期开始出现的"上书热"，杨红旭在其微博上表示，房地产确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点，进还是退，松还是紧，涉及面非常之大，影响群体非常之多。政策调整，一定得有半年的提前量，市场滑到半山腰，就应开始微调，等坠到谷底，爬起来就费劲了。
　　自去年第四季度，部分开发商祭起降价大旗，不少城市的房价在滞涨后开始掉头向下。与此同时，成交量仍然萎靡不振，楼市进入名副其实的冬天。
　　持续低迷的楼市，令开发商的资金链越来越紧张。如果调控维持去年的力度，业内人士认为一些中小开发商可能"熬不过今年"。
　　在此背景下，开发商呼吁房地产政策适度松绑的声音再次出现。与2008年7月开发商在无锡集体"呼救"不同的是，本轮调控，地产商及行业协会的呼声比较分散。
　　此前，海尔地产董事长兼CEO卢铿撰写了一份"万言书"，拟通过辽宁省政协提交全国政协。卢铿在接受本报记者采访时表示，目前一刀切的调控政策"用药过猛"，应允许地方政府进行微调，对不同地区采取不同的限购政策。
　　在不久前召开的地方两会上，来自地产界的委员代表们纷纷提出议案，重点放在了期望"政策微调"上。
　　在深圳，万科集团总裁郁亮提议："原特区外区域在房价上涨结束后，可以适当放宽限购标准。"万科集团副总裁毛大庆则在北京提议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。当问及这是否会造成房价的反弹时，毛大庆向记者表示，如果出现反弹也会有办法解决。
　　望源房地产公司董事长季宝红在提交给上海人大的提案中，反对上海同时实行限购令和房产税。其提案还包括，不能限制中高端收入群体改善房的需求，质疑保障房建设的数量，以及调整普通商品房标准，是否会与之前所提放宽经济适用房标准相互矛盾。
　　但令人颇感意外的是，华远集团董事长、地产"大炮"任志强却不再像过去那样频繁地向政府建言。他表示，现在行政调控手段已经充斥了整个房地产市场。除了限购以外，有些城市甚至限价。现在已经不是市场化了，"我们提不出一些非市场化的意见，行政手段是没有办法靠智囊团来解决的。"十余地方政府微调政策开发商不仅寄希望于通过即将召开的全国"两会"看清政策走向，同时也希望在"两会"的提案中发出自己的声音。
　　在业内等待全国"两会"召开之际，部分地方政府已经按捺不住，纷纷"暗度陈仓"。据统计，调控以来共有17个城市将其调控政策进行过微调，北京中原将这些城市政策微调的结局总结为："触及红线搁浅、有利刚需执行。"北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也两次下调了存款准备金率。
　　这些城市中，佛山、成都松绑限购，以及芜湖减税的松动政策出台几天后就被搁浅。而其它政策微调成功的城市，如马鞍山、常州、南京、吉林、合肥等城市，更多地将重点放在了保障自住的基本居住需求上面。
　　北京中原市场研究部人士分析认为，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是针对首套自住房的松动不仅在情理之中，也是楼市发展的必然要求。只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线，北京等城市的普通住宅认定标准调整就是减轻了自住购房的税费负担。
　　"调控政策会进行微调，但是幅度、力度有限，是量变到质变的过程。像芜湖出台的一揽子政策影响太大，必然很难实行。"中国房地产学会副会长陈国强表示。
　　值得注意的是，落实差别化住房信贷政策成为业内人士认为最需要调整的方面。
　　链家地产副总裁林倩向记者表示，政府需要考量的是如何将差别化住房信贷政策落到实处，使首套购房者得到保障。"新国八条"中所提到的差别化住房信贷在调控的这一年时间里并未见到成果。刚性需求者应当在信贷方面得到优惠。现在利率、税费使得首套房的购买者的压力在房价下降的情况下并没有减轻。
　　"应当保护自住需求者，给予首套房购买者契税上的减免。此外，应延长开发商土地款交纳的时间，在项目开工时间，以及预售监管上予以放松。"杨红旭说。（华夏时报）

　　1月全国成交量陷低谷楼市静待两会"精神"
　　本报采访得知，今年1月，多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史。
　　近日一监测报告称：1月，包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。
　　其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、43.78%、57.02%；二线城市青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来最低谷。"受元旦及春节影响，房价大幅下跌。"多位专家判断。
　　尽管如此，本报记者采访住建部获悉，今年经济增速放缓，楼市调控至少半年难言放松，政策的全面转向仍为时尚远。面对价格僵持、成交低迷下，如何度过楼市的寒冬，成为当下各方新一轮博弈的焦点。
　　"针对低迷的楼市，现在只有静观其变，要说楼市的调控有什么变化，那也要等今年两会后，因为两会期间楼市还将是代表热议的话题。"全国工商联房地产商会会长聂梅生向本报记者表示。
　　楼市休战期龙年伊始，全国楼市惨淡开局。
　　1月，武汉楼市出现近3年来同期最冷清的一个月。1月武汉商品住房成交套数为5159套，比去年同期减少51.42%。而首都北京楼市同样不给力。北京市住建委网站统计数据显示，2月上半月北京住宅总成交量为3765套，环比下降31.6%，同比下降41.2%，创限购后的最低值。
　　多位专家据此判断，2012年楼市前景依然不容乐观，且上半年楼市回暖的可能性较小。与此同时，不少地方政府急于救市的心情依然急迫，三线城市芜湖的楼市新政被叫停，便是一例。
　　在此轮调控中，前有佛山，后有芜湖。"在房地产调控这个问题上，各方之间的试探与博弈从未停止。"地产专家顾海波说。芜湖新政叫停后，住建部政策研究中心副主任王钰林警告说，"敏感时期，地方最好听从中央指令。"　顾海波说，楼市的低迷直接影响到土地市场，在土地财政压力之下，各地都在研究合适的微调政策。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生直言，1月同比下滑并不奇怪，"2011年1月并不是春节月，且因当时调控政策尚未出台，市场成交量甚至是全年最高。"两会后或有新政"下降通道是否开启，价格拐点是否到来，将拭目以待。"顾海波认为，1月，成为交投双方重新预判未来楼市的缓冲期。
　　眼下，限购令即将到期，从国家对2012年楼市调控的态度来看，限购延期应该是势在必行。记者采访获悉，西安的限购令即将到期，与西安一样，很多城市的限购令即将到期。
　　"这些到期的城市限购令还将延期，像芜湖一样出台激进措施的地方必将遭遇扼杀。"多位接受记者采访的专家说，从中央的态度来判断楼市政策依旧未变，楼市未必会回暖。地产专家张大伟表示，随着楼市回暖，应当预防房价过快反弹。
　　聂梅生告诉记者，2012年的房地产业将迎来真正理性回归，而合理的回归应该趋向于CPI指数。
　　"近期中央经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是，坚持房地产调控政策不动摇,而且住建部根本不会出台新的楼市刺激政策，如果说要真正出台什么政策的话，就要看今年两会了，就算有新政出的话，也是对此前部分政策的完善。"聂梅生说，住建部的态度依然没有改变。不过，住建部一内部人士称，楼市的观察期将在今年6月份结束。
　　在2012年政策调控将持续的背景下，房企更应该理性面对行业变局带来的系列调整，房企多数以稳健现金为主体，将现有项目销售更多放在存量的消化之上，择机调整期思路。
　　也有专家称，1月楼市陷入低谷以来，中房协和其他房地产组织是否会为争取适当的房地产鼓励政策奔走呼吁，提交建议书，呼吁放开限购、限贷等措施，目前还不明朗。
　　"目前不好说，还需要一点时间。"聂梅生断言，房地产调控政策的维稳以及房价的稳定回调将会持续到明年上半年。
　　而晟城地产相关人士告诉记者，楼市风云变幻，2012年很有可能会上演2008年楼市的惊天大逆转。"今年公租房大量入市，对楼市调控将起到一定的积极作用，当然也将影响整个楼市。"该人士说。
　　张大伟则表示，目前市场上除极个别成交可以实现利率折扣以外，均以基准利率为主，但这也改变不了楼市的低迷状况。(华夏时报)

　　上海微调楼市政策前夜 李克强抵沪住建部督查组随行
　　上海报道一项"老政策"，却因为最"新"的解释，搅动了2月底的上海房地产市场，并可能在全国形成一股更大的旋风。
　　近日上海市场传出消息称，沪楼市政策微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受本地户籍居民同等购房资质。
　　前有芜湖放开限购令，中间有中山市政策微调，现在又有上海的"老政新解"。就在上海"微调"后两天，2月23日又传出浙江省宁波市象山县已悄然取消限购，一次性付清全款即可购买多套房。地方进行"微调"的动作越来越频繁，前后已有十多个城市出现异动。
　　时间上的巧合是，上海"微调"前夜，国务院副总理李克强到上海考察，同行的还有住建部牵头的中央地产调控督察组。再考虑到上海特殊的经济地位，这场地方政府松绑楼市的冲动多少有了另一层意思。
　　"本次上海楼市'微调'并非偶然，而是一系列事件的延续。"复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时称。
　　就在人们把目光投向上海二套房事件的时候，银监会副主席周慕冰2月22日在深圳部署2012年地方政府融资平台贷款风险监管时透露，超过3万亿元地方融资平台的贷款即将到期，而地方债务正迎来一个还款高峰期。
　　"关键要看中央对房地产调控是什么态度。如果中央对各地微调持模糊态度，各地跟风的速度肯定会很快。如果地方在政策执行上打了折扣，调控极有可能变成'空调'。"尹伯成表示。
　　不过，更多声音认为，即便政策有所放松，楼市短时间内也不可能再次疯狂了，一个行业投资黄金期过去之后，只有回归正常这一条路可走。
　　投石问路？
　　一则已经实行了一年多，却刚刚"被发现"的新政策，瞬间让上海成为全国关注的焦点。
　　这项备受关注的政策是，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质。对此，有业界人士将这项新发现的老政策解读为政策"微调"。
　　对于"微调"的说法，上海市住房保障局予以了否认。
　　"这是已实行的限购政策的一部分，而不是什么新政策，更谈不上什么政策松绑。对这个问题，我们对外已经有统一的口径。"上海市住房保障局相关人士2月22日对记者称。
　　同策房产研究总监张宏伟指出，这次上海的"微调"事件之所以备受社会关注，不仅仅因为其在全国房地产市场中的标杆作用，更因为其特殊的时间节点。
　　有专家认为，上海二月的楼市变化相当微妙，是否是以投石问路的方式来试探社会反应也未可知。记者在采访中了解到，国务院派出的中央地产调控督察组这个时候来沪，很难不让人敏感。
　　"全国一共派出了五个督察组，主要到各地了解保障房建设进度，以及各地调控政策执行的情况。到上海的督察组在了解了保障房和政策执行情况后，已经在上周返京述职了。"上海市规土局相关人士向本报记者透露。
　　"对于楼市政策，上海也许与中央领导和督察组进行过沟通。从时间节点上看，非常凑巧的是，'二套房'的消息也是督察组回京之后传出来的。"乘星行机构总经理李骁指出。
　　一位研究机构高层则向记者介绍，住建部和督察组负责人在沪考察期间就调控问题与上海进行了沟通。
　　"调控最主要包括两个方面：一是鼓励刚性需求和改善性需求，必须保障保障房建设的进度和力度；二是去投资化，抑制投资将是长期的任务。地方在调整中应坚持这两个原则。"上述规土局相关人士说。
　　另有消息人士向记者透露，即使是此前被叫停的芜湖，就调整方案与住建部相关部门也是有过知会的。但此后受社会舆论影响，才不得不被叫停。
　　问题是，上海"微调"反响如此大，其内容本身真的那么出位吗？上海社科院研究员顾建发指出，上海的这次最新解释，其实是参考了北京的限购政策，因此并没有超出政策大框架的范围。
　　博弈升级上海"微调"显然已不是偶然事件。
　　去年10月广东佛山松绑限购，结果"见光死"，到今年安徽芜湖在春节后进行补贴随即被叫停，到广东中山市又通过上调普通商品房标准来救市，再到浙江宁波象山2月23日的"变通"限购，地方政府和中央政策的博弈越来越激烈。
　　而与宁波"变通"限购同一日，海南三亚有开发商传出消息，从今年开始外地居民在三亚购房已基本不受限制。三亚海棠湾一位开发商甚至称，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。
　　"芜湖楼市政策放松刚刚被叫停，上海又出了这样的新闻。如果上海都没问题，其它地方肯定会跟风效仿。"复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。
　　据中原地产统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策。而值得注意的是，这些调整的内容除了涉及限购门槛，更多的是包括改变普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等方面。
　　"地方上想放松调控的冲动越来越大。'微调'事件在不断发酵，各地都在尝试如何进行'微调'。"中国指数研究院华东副院长陈晟向记者分析，除了在限购上调整，地方还有可能在限贷上进行调整。
　　"限购政策给地方政府的空间很小，但地方可能会从地产金融的角度入手。比如与当地的银行协商降低房贷利率、扩大公积金贷款的额度，降低首套房及改善型需求的契税及相关税费交易成本。"陈晟表示，这些措施并不违背政策，也将使刚需购房者受惠。
　　李骁指出，现在地方政府的日子很难过，所以地方政府在不断试探政策的底线。而当前，在地方不断试探政策底线的同时，中央也有其忧虑。
　　2月22日，国家审计署审计长刘家义表示，截至2009年底全国18个省、16个市和36个县级市的地方政府性债务余额高达2.79万亿元，其中部分地方政府偿债压力较大，存在一定的债务风险。
　　"很多地方除了房地产，没有其它产业。一些城市对外贸的依赖度又很高，在内需没有充分被启动的情况下，这些空白拿什么来取代，这个问题不容易回答。"尹伯成说。
　　上海市政府发展研究中心一位研究员向记者指出，各地经济结构转型之路相当漫长，并非朝夕可改。
　　对于中央的忧虑，上海市房地产行业协会秘书长贺耀祖在接受记者采访时表示，开发商不看好楼市，拿地意愿下降，使得地方土地收入大幅下滑。据了解，去年全国实际卖地仅完成年度计划的62.34%。而今年的住房供地计划约10.77万公顷，将比2011年实际供地量下降20.75%。
　　"土地出让金在地方财政收入的重要位置，而债务的压力会使地方政府想尽办法让楼市回暖。"贺耀祖说。
　　房价很难再次疯狂
　　关注楼市政策背后，最终是关心房价的走势。毕竟，近十年来调控变"空调"的事太多，而每一次调控之后房价依然大涨的事实，也让这一轮调控承受着空前的压力。
　　"放开十个改善需求，也许其中就有一个投资客。政策对改善性需求放松的同时，肯定会有投资客夹杂其中。但会有多少投资客入场，要看各地政策调整的力度。"置沪房产市场总监付琦分析认为，地方上政策的"微调"必将引回交易量的上升，不但可能会使现在楼市价格下降的节奏放缓，而且不排除会引发价格的上涨。
　　对此问题，也有开发商、投资客认为反弹的可能性较小，但交易量将因此而回暖。
　　而贺耀祖认为，在不违反限购、限贷令政策大方向的前提下，投资需求很难大量入市，因此价格不会出现大幅上涨。
　　农工商房产战略投资部经理施裕指出，只要开发商、购房者和投资客对今年楼市的预期不改变，那么房价不会出现大逆转。
　　"政策基调仍然是坚持调控，那么今年肯定不会让价格大幅上涨。各地在限购政策上微调的空间不大，但极有可能在贷款利率和公积金贷款及税费减免上给购房者一些优惠，这些措施很可能会使交易量上升。"施裕表示。
　　绿地集团一位中层人士称，开发商会随外部政策环境的变化做一些调整，但大型房企会按年初制定的计划来执行。
　　"其实业界的看法是一致的，在限购、限贷政策不变的情况下，市场短期不会出现逆转。地方上政策的变化也只是局部因素，不可能把希望都寄托在这上面。因此房企该降价的降价，实行年度计划来保证今年稳定的销售业绩才是最重要的。"绿地集团办公室主任王晓东说。
　　上海望源房地产公司董事长季宝红认为，只要市场上仍然是刚需占主力，那么价格很难出现大反弹，"政府现在肯定不会让投资性需求大量入市，限购的政策短期内也不会改变。""现在补办纳税和居住证的漏洞都被堵住了，想借此机会来进入的新投资客，几乎是没有机会的。"一位在上海的温州投资客告诉记者，虽然政策调整可能会让投资客重新获得入市资格，但是否要入市还要考虑很多因素。

　　住建部秦虹：控房价保刚需调控显效

　　住建部政策研究中心主任秦虹24日在2012第十二届中国房地产发展年会上表示，在严厉政策调控之下，房价上涨势头、投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生变化。她分析认为，2012年房地产调控政策相对确定，所以今年房地产市场的走势相对明朗。
　　秦虹指出，2011年为应对通胀，货币政策收紧，加上房地产限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻影响。
　　"货币政策对房地产市场影响的力度甚至大于限贷、限价、限购。去年房地产投资增速27.9%，但在房地产开发企业资金来源里面，银行贷款的增速是零，而且在银行的贷款里面，50%左右投入了保障房建设。"秦虹说。
　　她分析指出，经历了一年的严厉调控，全国楼市的投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。"从去年四季度开始，全国整个成交量明显下降，特别是去年四季度成交量的下降，抵消了前三个季度所有的增长。"秦虹说，尤为重要的是，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。

　　"没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，而今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。"秦虹认为，2012年房地产政策的核心仍是两手抓，一是抓控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。
　　值得关注的是，中国房地产协会秘书长苗乐如指出，房地产业是民生产业、基础产业，房企要以积极态度面对房地产业调控，勇于承担责任。
　　"如何研判2012年的房地产大势，我以为稳中求进是宏观经济，也是房地产业的大势。"苗乐如说，扩大内需是长远助推宏观经济平稳较快发展的要素，房地产业既是拉动上下游产业发展的动力，也是扩大住房消费，推动商业、旅游、休闲等消费的动力，特别是在我国城镇化进程中，其更是如此。
　　苗乐如指出，房地产业要实现稳中求进，首先就要坚持宏观调控不放松，要巩固来之不易的成果，坚持扼制投机，抑制投资。
　　"另一方面，在"求进"上，要在不改变限购、限价、限贷、限卖的条件下，满足改善性住房家庭的合理需要，这也有利于避免市场的大起大落。"他说。

　　西安多个楼盘现陕北炒房团 出售阔绰一次几十套
　　记者日前在陕西西安某楼房开盘仪式上看到，在当天上午开盘的双号盘中，陕北人买到了其中的一半还要多，其中一位老板一次性购得了10多套住房，单位均价为6500元，因此，被西安称作的"陕北炒房团"再次出现在西安的房地产市场上。
　　煤炭经济转型 楼市价格难控
　　在陕北延安和榆林的煤炭工业大县里，许多当地人驾驶的车辆都由原来的"陕K"牌转为了"京字牌"和"陕A牌"，据当地人介绍，这些挂着外地牌照的车辆都是从当地出去的煤老板，他们把煤炭工业领域内赚到的钱，投入到现在的房地产市场，一个老板买几十套房不成问题，可就造成了几十个人买不到房，如果出现在这个城市里的有20个煤老板，就以每个煤老板一次性购买30套房屋计算的话，就会有600套房聚集到他们的名下，他们不着急对外发售，就会造成大面积的房屋紧张延续出的房屋紧销现象，因此，政府也就很难控制楼市价格继续上扬的局面发生。
　　假证贩子参与 政府应严查假离婚行为
　　在当天的开盘仪式上，一些操陕北口音和驾驶着挂有陕北牌照豪华车的煤老板们纷纷抢购该楼盘，虽然楼盘刚刚开始修建，32层的楼盘仅仅建起了2层，但是这些煤老板们正是看重了许多人望楼兴叹的现状，出手大方的他们成为当天该楼盘的主要购买对象，在当天的开盘认购房屋登记表上，出现在表格上标有陕北榆林字样的登记者中，每位购房者的购房数量都在两套以上。其中一位姓史的先生，并没有登记自己的真实名字，在他一次性认购的两套房屋中，也没有全部登记自己的手机号，而是一套登记的固定电话，另一套登记的自己的手机号码。国家出台严格的政策规定，一户人家只能购买一套住房，那么这些人又是怎么认购到两套房屋的呢，开发商和营销企业难道没有讲清国家的政策规定吗？对于这种疑问，当时的一位购房者道出了这些人的应对政策，他说，只要办一个假的离婚证，就可以顺利的签订两套房屋的购房协议。对于陕北榆林和延安的炒房团来说，开发商看重的就是他们的巨额资本。因此，他也建议政府部门参与开发商的房屋开盘销售和售后复查，严查假离婚行为发生，以此来控制房价过快上涨。
　　开发商要承担国家楼市新政落实责任 若与购房者合伙欺骗政府要追究责任
　　还有人认为，房地产的开发商是国家楼市新政的重要执行者，落实这些新政是他们义不容辞的责任，若与购房者合伙欺骗政府，视国家楼市新政于不顾，情节严重者要按照扰乱市场秩序罪追究刑事责任，严厉的政策方可确保一方房价不再继续攀高。
　　另外，一些楼市经营者认为，建议政府房管部门建立楼盘开盘"办证前现场登记"，所有房屋均分配到个人名下后，与当地的婚姻登记部门、楼盘所在的派出所进行身份证、结婚证审查，确保我国制定的一户人家只能拥有一套住房政策的严肃性。同时，楼盘开发商在完成房屋交付手续后，向楼盘所在房管部门进行申报，户主拿到住房钥匙后的两个月内必须办理《房屋产权证》，这样可以有效避免炒房行为的发生，确保楼市价格回缓和下降。 （华商报）

　　新户籍政策或加速城镇化 地产股借势狂飙
　　在楼市调控持续紧绷的大背景下，任何一丝与政策走向有关的风吹草动都会被资本市场放大观察，希望借此判断出楼市的未来走势。继上海"放宽"外地人购买二套房后，昨日国务院公布的户籍"新政策"再次刺激房地产板块走高，整体涨幅超4%，领涨大盘，并带动水泥、公路桥梁等基建板块大涨。
　　分析人士指出，房地产板块的走势属"靠天吃饭"，任何一点政策微调都可能导致股价大幅波动，投资者需注意政策面的风险。
　　户籍新政策提振信心 地产板块见风立涨
　　23日，中国政府网刊登了《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》。通知中要求，今后出台有关就业、义务教育、技能培训等政策措施，不要与户口性质挂钩。继续探索建立城乡统一的户口登记制度，逐步实行暂住人口居住证制度。市场认为，这一户籍"新政策"将为房地产市场带来积极影响。
　　受到户籍新政消息的刺激，昨日A股房地产板块强势上涨，整体涨幅达4.43%，领涨大盘。个股方面，泛海建设、中华企业、中粮地产等15只个股涨停，格力地产、名流置业、天房发展等多只个股的涨幅也达到8%以上，行业龙头万科的股价更是涨至近半年来的新高，仅有4只个股小幅下跌。
　　借户籍"新政策"公布之机上涨的还有房地产的上游行业--水泥板块，昨日水泥板块整体涨幅达3.77%，除两只停牌个股外全线飘红。
　　低估值减小下行风险 建议关注行业龙头
　　与房价走势一样，楼市调控政策的变动也是造成股市房地产板块波动的主要因素。"靠天吃饭"的行业特点，让房地产行业的前景在相当大的程度上与政策绑在了一起。芜湖颁布"救市新政"后，A股房地产板块全线飘红，但新政在3天后就被紧急叫停，地产股应声下跌。
　　中信建投分析师陈莹指出，今年房地产板块的走势主要受政策面和基本面两大因素的影响，由于目前房地产股的低估值已经消化了基本面下行的部分风险，因此政策面（包括信贷政策和行业政策）的影响相对更大，建议在震荡回调中买入业绩确定性强、有融资和销售优势的行业龙头房企。（天府早报）

　　楼市调控进入微调模式 地产股"小阳春"欲罢不能
　　"二月二，龙抬头"。春天的脚步渐行渐近，但调控中的楼市依然没有春的讯息。从国土资源部的公告到包括温总理在内的政府高层，都一再重申坚持房地产调控不动摇。
　　不过，地产股近期的表现却可以用"春意盎然"来形容，几乎起到了行情推进器的作用。本周地产板块祭起了引领大盘攻池掠地的大旗，地产指数连续四日拉出阳线，向年线步步紧逼。
　　本周三，上证指数面临冲破120日均线这根一度被视为"高压线"的关键时刻，正是地产板块的发力，让大盘一举放量，站上这一重要阻力位。
　　在这个乍暖还寒的时候，地产股的小阳春已提前来临。
　　物极必反。如今，不知不觉中，招商地产 (000024，收盘价20.39元)、保利地产(600048，收盘价11.70元)近期纷纷突破长期压制的120周线，是否意味着这些龙头地产已经开启新升途？表现活跃的二三线地产股还能否延续升势？这波小阳春还能延续多久？
　　地产股迎来"小阳春"近期，楼市的销售数据略显暖意。来自世联市场研究部的数据显示，2012年第7周(02.13~02.19)全国一、二、三线城市住宅市场成交都呈现回暖迹象。上海、南京、合肥住宅成交量连续四周出现回升，其中上海还出现了年内首个高溢价地块。
　　季节性的回暖，仍难掩房企今年的整体压力。今年房企的资金压力较大。据东方证券分析师杨国华[0.17 1.77%]测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。高库存的压力也不容忽视，来自中国指数研究院的数据显示，1月末，北京市商品房库存为11.9万套，需要29个月消化；青岛库存为11万套，需要55个月消化。据兰德咨询基于历史数据推算，2011年末，上市房企的平均存货周转率可能低于0.3，存货周转周期将长于3年。
　　考验之下，积极销售、回笼资金的"过冬模式"仍然为房企所重视。近期，保利在上海打响龙年降价第一枪，掀起了自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮，A股房企四巨头"万保招金"纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开。
　　对于近期房地产行业房价和股价相背离的态势，国泰君安房地产行业分析师李品科向记者表示，降价虽然会影响资产价格、降低房地产公司的资产估值，但是一方面可增加实质购买力，托底销量，另一方面将真正释放政策压力，使得地产板块上行空间加大。
　　房地产板块的"政策决定论"在近阶段表现得尤为明显，2月初，芜湖新政引爆了以合肥城建[(002208，收盘价8.07元)为代表的二三线地产股。22日，上海关于限购政策的新解读则点燃了一线城市地产股久违的热情，沉寂多时的上海老牌地产股中华企业(600675，收盘价5.45元)突然发力，当日上午即被涌入的资金封至涨停，前期涨幅有限的首开股份(600376，收盘价11.81元)则凭借三连阳强势突破年线，北京城建(600266，收盘价13.75元)当天也出现明显异动。
　　周四，宁波象山放松限购的传闻，也令位于宁波的荣安地产(000517，收盘价7.76元)当日出现6%的涨幅。而前期涨幅相对不大的金科股份000656，收盘价13.82元)、阳光城(000671，收盘价7.92元)、铁岭新城(000809，收盘价22.95元)、嘉凯城(000918，收盘价5.07元)、中弘股份(000979，收盘价7.16元)、滨江集团(002244，收盘价8.87元)等多只个股均在本周强势突破。
　　周五，地产板块更是全线出击，板块大涨逾3%，板块内涨停个股达11只。近期强势的中华企业、北京城建、泛海建设(000046，收盘价5.01元)、荣安地产继续保持凌厉攻势；前期涨幅不大的深物业A(000011，收盘价7.78元)、深深房A(000029，收盘价4.18元)、万通地产(600246，收盘价3.97元)、宝安地产(000040，收盘价4.49元)均呈现突然爆发的逼空走势；"万保招金"四巨头也录得可观的周涨幅，其中招商地产、保利地产纷纷突破了长期压制的120周线。
　　回顾地产指数本周的表现，可谓气势如虹，自周二起连续四日拉出阳线，周五一根实体逾5%的大阳，更是剑指年线，区间涨幅已大幅领先于同期大盘。该指数于今年1月6日见底，最低964.64点。至2月24日收盘时的1258点，31个交易日累计上涨30.4%。同期，上证指数也是于1月6日见底，累计仅上涨14.4%。
　　政策进入微调模式在以限购、限贷为核心的"新国八条"出台一周年之际，史上最严厉的房地产调控渐渐进入微调模式。
　　对于今年楼市的整体环境，光大证券发布研报认为，楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。这是目前不少机构看好地产板块的主要逻辑。
　　今年以来，各地不时打起触碰政策红线的"擦边球"。继芜湖新政三日夭折后，本周又连续曝出上海、宁波象山的"小动作"。
　　政策虽谈不上给力，但对行情的引爆效果十分明显。左红英认为，在今年楼市调控不放松的前提下，各地正寻求合理的政策腾挪空间，"现在地产板块对于这类政策比较敏感，一有消息刺激就往上跑。"国泰君安房地产研究小组认为，今年地方自主的类似于提高普通住宅标准、变相降低营业税和契税等的政策松动，总体将由点到面地扩散，调整幅度深、财政压力大的城市更加容易出现松动。
　　瑞银证券则建议关注位于三四线城市的公司，未来房地产政策的变动有可能率先来自于未被限购的三四线城市。在调控继续进行的情况下，三四线城市或是开发商的政策"避风港"。因此，三四线城市项目占比高的上市房企或是较好的投资标的。
　　一面是小动作不断的地方政府，另一面，支撑楼市的资金面也有起色。
　　齐鲁证券分析师丁晨认为，如同2008年四季度，房地产基本面持续调整下各地正存在微调压力，后期地方政策或执行力度仍存在适度修正的可能。目前行业的需求回暖仍主要取决于流动性复苏，近期刚需层面流动性确有复苏迹象，例如首贷政策的回归。
　　2月2~3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会部署了今年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施，其中房贷是今年央行四大工作重点之一。会议指出，今年将继续落实差别化房贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求，继续加大对保障性安居工程的支持力度。
　　事实上，住建部也曾在2011年底有同样表态，并引发了市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对首套房利率放开的预期也在增加。
　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，今年首套房贷款政策必现宽松，二套房贷也会微调，房贷总量将超去年。
　　"小阳春"乍暖还寒？
　　房地产行业利空不断，但早在去年11月，国泰君安就给了今年房地产板块"增持"评级。
　　当时，国泰君安房地产行业分析师李品科在研报中指出，"房地产政策调控对地方政府的资金压力较大，因此房地产销售下滑将有底线，或将促使政策在2012年产生转机，从失衡转向平衡。"他预计，地方政府的政策松动将在今年中期出现。
　　如今，万科股价已创近半年新高，招商、保利近期纷纷突破长期压制的120周线，连续强势上攻的二三线地产股比比皆是，这是否意味着在政策微调之下，地产板块的上升空间已打开？
　　李品科告诉《每日经济新闻》记者，"我们判断以万科为代表的优质一二线龙头公司，2012年可达10倍PE；二三线公司由于业绩偏低、基本面弹性大，因此估值会更高。我们在策略报告《房地产：平衡再生》中明确表示一二线优质公司2012年将有30%以上绝对收益。"国泰君安近期题为《政策趋松为必然星星之火，逐将燎原》的报告中指出，存款准备金是本轮周期调整中的第二次下调，且伴随着去年四季度GDP好于预期的背景，将进一步明确市场短期的调整从本质上是底部抬升式的，并建议在随后的市场震荡调整中进一步配置低估值、业绩增长稳定的大金融和地产。
　　据本周二深交所发布的深圳市场上市公司行业平均PE显示，房地产板块PE水平仍在低位，加权平均静态PE为14.77倍，仅高于银行板块，加权平均滚动PE为12.86倍，为所有行业最低。申银万国认为，仅从估值上看，目前地产板块已包含了行业的悲观预期，行业平均PE处于2008年以来最低水平。
　　房地产调控政策放松还没有显著迹象，基金早己反手加仓地产股。数据显示，截至2011年四季度末，超配地产股的基金数量从三季末的312只增至357只。从配置比重来看，全年维持地产股最高配置比例的上投摩根中国优势也从三季度末的49.98%加码至四季度末的59.2%。
　　一位上海私募人士认为，由于不少地产股已经录得较为可观的涨幅，下一步有可能整固消化需求，未来能否继续上攻，还要看政策动向，比如上海此次的政策解读会不会被叫停。一些基本面良好、近期涨幅有限的二三线地产股应该还存在机会。

　　申银万国：房贷执行利率降或是房价降 推荐9只地产股
　　投资要点:
　　信贷投放决定销售景气,本轮周期波动的核心是房贷执行利率波动。房贷利率作为按揭信贷投放的集中体现,直接冲击了居民的购买力。本轮周期经历了:10年以来对二套房贷利率执行趋于严格并且上浮至1.1倍、11年进入加息周期及额度趋紧导致首套房贷利率上浮,使得居民购买力严重透支。根据我们的测算,利率倍数由0.7倍上升至1.1倍,直接导致购房者单月的购买支出上升33%,而从居民的月供收入比来看,2011年为0.41,仅略低于2007年的水平(0.43)。
　　要使未来购买力得到释放,我们认为只有通过降低房价、降低房贷执行利率或者双管齐下方能达成。降房价和降房贷利率倍数存在显著的替代关系,给定当前利率,利率倍数从1.1倍降至基准相当于降价5%左右。目前申万宏观预测名义GDP 增长为11.8%,实体经济需要的信贷增长仅为14.2%,信贷仍较为宽松,利率下降可期。未来需要关注的核心变量仍是银行贷款投放的节奏。综合今年的信贷环境和经济环境,我们认为,首套房贷执行利率应稳定在基准利率水平,个别时间或地区会略有下浮至90%。由此,我们认为,考虑到首套房的利率恢复至基准或者0.95,结合对于购买力恢复的判断,我们认为,全国房价相较2011年下调的幅度为5%(相当于高点下跌11%)基本即可。而对于部分房价上涨过快的城市,需要调整的幅度需要来得更大。
　　在当前信贷环境转好背景下,楼市的去库存仍较为长久。我们认为两类开发商值得关注:1)产品适销、快速周转的开发商,这一类开发商将受益于房贷利率下行带来的首次置业需求、刚性需求的释放,包括:保利地产（600048）、万科A（000002）、苏宁环球（000718）、招商地产（000024）等;2)折价幅度大、拿地成本低、具备降价空间以取得快速周转的开发商,这一类开发商将受益于房贷利率下行和降价带来的双重利好,但其销售业绩将决定于其推盘的意愿和力度,包括:苏宁环球（000718）、首开股份（600376）、福星股份（000926）、华夏幸福（600340）、金科股份（000656）等。（申银万国）



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地产股原来有如此大的消息面支撑 ....

没想到阿，不仅没有地产利空，反而有地产大利好。