主题：万科下一个千亿路径合作开发

万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年

　　万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。

　　与这种“借鸡生蛋”的路径相似，万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。

　　但现在看来，房地产行业调控引发行业洗牌加剧的担忧，似乎存在着被人为夸大的成分，万科集团总裁郁亮对此已经不再抱有什么希望。

　　郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。

　　继续扩大合作开发比例

　　面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。但在2011年万科结算收入为706.5亿元，营业收入717.8亿元，同比均增长约42%。

　　虽然是国内最大规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。

　　万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年。

　　郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。

　　被郁亮寄予厚望的另一条腿则是合作开发。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。

　　年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。

　　郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（00960.HK），其在2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产收益率为33.4%，接近万科的1倍。



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