主题：光大证券：坚定买入地产股(名单)

光大证券点评温总理答记者问：坚定买入地产股(名单)

　　◆温总理答记者问，再谈房地产：

　　十一届全国人大五次会议于 3 月 14 日（星期三）在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国务院总理温家宝会见中外记者并回答记者提问。

　　◆主要内容： 温总理关于房地产行业的讲话，主要有以下几点内容： 首先，住房需求是刚性并且持续的，居者有其居，但并不是居者有其屋。 其次，房地产业如果盲目发展，出现跑经，一旦破灭，会拖累整个经济。 再次，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 最后，房地产业涉及中央、地方、金融企业的利益，改革阻力相当大。

　　◆我们的观点：调控两难境地中，看行动

　　我们认为温总理讲话表明对房地产调控仍是一个两难境地。讲话可以归纳为四句话，即：住房需求可以通过公租房解决、要警惕地产泡沫破灭拖累整体经济、房价还远远没跌到位，调控要继续、地方政府土地财政严重，改革很难。 这显示出中央在保持调控姿态的同时，对于调控带来的负面影响已经相当关注，调控目前仍处于两难境地。总理讲话中可能也有这样的警示，解决房地产调控的问题需要改革，但是由于各方利益的问题，阻力很大。 总体看来，这并不构成利空，我们认为偏正面。两难境地一直都存在，房价没有调整到位调控要继续的这一看法在过去多次被提及，本次讲话再次提出其实出了加了“远远”两个字之外，并没有更为严厉的措词，反倒很少见的强调房地产行业对于地方政府和经济的重要性，即泡沫破灭拖累整体经济、土地财政问题严重等。 我们认为，两难的调控境地中，我们需要更为侧重于关注调控各方的实际行动。首先是，行业目前不可能也不需要更为严厉的政策，虽然成交量有所回升，但仍属较低水平，在未来几个月内，开发商资金压力及库存仍在上升过程中，房价没有上涨压力。 其次，地方政府、银行等机构的实际行动在支持首套住房需求。这是两难境地中最为实际的行动。 再次，未来几个月，房地产投资下滑拖累整体经济的情况会出现，中央对此的忧虑会变成现实。中央需要对两难作出选择。 目前来看，我们需要承认的事实是，房地产调控确实在放松，尽管只是微调，但态度决定一切。

　　◆投资建议：坚定买入

　　展望未来几个月，房地产调控只有进一步放松的可能，不存在出台更为严厉政策的可能性。楼市会在略好于去年的水平上进行修复，但成交量的回升远不如库存的上升速度，房价不会上涨，行业仍只是修复性回升。房地产投资的下滑拖累经济的情况出现时，地方政府救市也有可能成行。总体看，房地产行业处于楼市、政策面向好的趋势，我们继续建议见顶买入地产股，推荐华夏幸福（600340）、冠城大通（600067）、阳光城（000671）、金地集团（600383）等。

　　附录 温总理答记者问，关于房地产的全文

　　《人民日报》记者: 总理您好，人民日报社记者提问。最近一轮房地产市场调控，大家都非常关注，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价已经开始回落。请问总理，住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？谢谢。 温家宝: 我最近出于一种责任感， 把从 2003 年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在 2003 年已经提出了 6 条调控措施，2005 年又制定了国八条，2006 年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。

　　我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。 为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。 对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有 13 亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。

　　关于房地产市场发展，我有几个观点： 第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。 第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。谢谢。

　　机构来源：光大证券


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