主题：大型银行首套房贷利率调至8.5折 50城蕴藏地产商机

　支持刚性需求 大型银行首套房贷利率调至8.5折（本页）

　　“房价下跌、成交回暖”正是多年来期待的结果

　　标杆房企防守过冬 上半年或迎资金最紧时点

　　我国50个新兴城市未来10年蕴藏巨大地产商机

　　一线城市首套房贷利率现8.5折 刚需族出击看房者增多

　　支持刚性需求 大型银行首套房贷利率调至8.5折

　　⊙上海证券报记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

　　“几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。”交通银行上海分行某支行信贷经理向记者证实。

　　此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。

　　不过，并非所有银行都在落实8.5折优惠利率，上海某城市商业银行人士表示，目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知，仍在执行基准利率。“但是如果业内都开始这样操作，我们也会跟进的。”上述人士称。

　　对于各大国有银行集体调整房贷优惠利率，银行业人士和房地产界人士都表示可以理解。2011年，为落实严格的房地产调控政策，各大银行纷纷收紧房贷，并一度把首套房贷款政策调整为首付三成，利率回归基准。这在住建部政策研究中心主任秦虹等人士看来，其实有违政策导向。“关于首套房政策，自2010年‘国十条’以来，其实没有调整。但是在2011年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际执行中，由于贷款利率上升，就增加了首套房购房者的负担，这和政策导向是不一致的。”秦虹说。

　　今年以来，温家宝总理在多个场合强调促进房价合理回归，增加普通商品房供给。对此，业内人士普遍认为，今年房地产调控的整体力度不会放松，与此同时，国家也将继续支持中低价商品房的刚性需求。这样既有助于平抑房价，又有助于维持房地产投资和成交量的总体稳定。

　　两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，并要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。

　　“其实年初，农行等就已经出现了9折房贷利率优惠，但其他多数银行只有9.5折。统一调整至8.5折的优惠，确实是最近几天的事。”交通银行有关人士告诉记者。据他介绍，除了利率优惠外，首付最低三成的“红线”没有改变。

　　对于首套房利率优惠幅度变化可能对市场产生的影响，合富辉煌首席市场分析师黎文江称，这可能在一定程度上刺激刚性需求入市，推动楼市成交继续回暖。银行业人士也透露，3月以来，房贷业务数量确实有所上升，从每套房贷款额度来看，成交主力也多是首次或改善型的刚性需求，贷款多为公积金和银行组合贷款。

　　不过，中介机构也提醒，并不是所有首套房购房者都可以享受大幅度的利率优惠。“受一些因素刺激，近期房地产交易较以前确实活跃了不少，一些刚性需求开始被带动起来。但这也需要视客户资信状况而定，有的客户资信情况好，那么利率折扣可以执行。如果资信等级较弱，贷款的难度就会比较大。”中介机构工作人员表示。

　　对于房地产开发贷款，银行业人士称目前仍十分严格，“基本不贷。”“我们现在很难从银行拿到贷款，所以无论是国企还是民企，在银行融资都比较困难。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

　　据业内人士称，一些缺钱的房地产企业目前在民间融资的年息高达50%，春节前甚至曾达到70%。“我们也很奇怪房企为什么宁肯要这么高成本的融资也不通过降价加速回款，可能对他们来说，这点利息还是要比降价的损失要少吧。”一位银行业人士称。

　　“房价下跌、成交回暖”正是多年来期待的结果
　　2012-03-21 来源：上海证券报

　　国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成近日在济南参加２０１２首届“齐鲁经济论坛”时表示，目前我国房地产调控的成效在逐渐显现，２０１２年政府对房地产的调控力度不会减弱。

　　根据国家统计局公布的数据，今年１月，全国７０个大中城市房价环比全线停涨。２月份，７０个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有４５个，持平的城市有２１个，上涨的城市有４个。

　　潘建成分析，从今年１月份的环比数据看，房价出现下跌，房地产业无论是销售面积还是成交额都出现下降，这都是调控的结果，但并不是真实的需求减弱，这是房地产调控之后出现的比较理想的结果。

　　针对目前部分大城市楼市销量开始回升的现象，潘建成认为，包括一些重量级的楼盘开始降价促销，是由于开发商缺少资金、贷不到款，导致房地产开发投资出现回落，迫使开发商通过降价回笼资金用于再开发。“房价下跌，成交回暖，这正是我们多年来期待的结果。”潘建成说。

　　潘建成认为，目前我国房地产市场调控的成效在逐渐显现，但不要期望调整政策会放松。

　　“只要房地产调控不影响到实体经济过大幅度的下滑，不影响到就业，不影响到金融安全，调控恐怕就不会收手。”潘建成表示，房地产调控有利于让房地产对于我国经济增长的拉动作用恢复到常态。（据新华社电）

　　标杆房企防守过冬 上半年或迎资金最紧时点

　　今年前两月商品房销售额为4145亿元，同比下降20.9%

　　虽然全国楼市3月出现“小阳春”行情，各地成交量渐显暖意，但开发商对未来一年的楼市仍难言乐观。从近期陆续公布的上市房企年报来看，多家标杆房企今年发展策略仍以“防守”和“过冬”为主，不是缩减拿地规模和新开工量，就是采取合理定价、积极促销等方法提高高周转项目的比重，还有的房企甚至以精简机构来节省企业开支。

　　业内专家分析，今年1-2月份，虽然开发商资金来源同比增幅略有回升，但在销售数据同比大幅下降、二季度将面临偿债高峰等因素影响下，开发商今年上半年资金情况仍难言乐观，最紧张的时点有可能在上半年显现。

　　⊙上海证券报记者 朱楠 ○编辑 宋薇萍

　　房企今年

　　仍以防守过冬为主

　　目前房企中最普遍的做法是缩减拿地规模和新开工量，尽量少花钱以保证资金量健康。从近日公布的保利香港2011年年报来看，保利香港去年全年实现签约销售额为158亿港元，比2010年增加39%；开售的34个项目实现销售面积约215万平方米，超额完成全年210万平米的目标。即便是业绩良好，鉴于今年不会放松的大背景，保利香港高层在业绩说明会上仍表示，今年拿地规模将缩减为300万平米，开工量也缩减近半到350万平米。

　　为了促进销售，除万科等向来以高周转著称的大众住宅开发商外，不少原先定位高端的开发商也加入高周转的队伍中，改变其原有的盈利模式。

　　据华侨城2011年年报透露，2012年新推盘项目中，高周转项目所占比重将进一步提升。目前华侨城存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点，今年将面临巨大的去库存化压力。究其原因，除华侨城布局的区域均位于受限购政策影响严重的一二线城市外，其产品开发的高端化也是面临滞销的主要原因。3月19日在其2011年度业绩说明会上，华侨城总裁刘平春表示，要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是华侨城今年的第一要务。

　　除了缩减规模和加快销售之外，一些房企开始从公司结构上“动刀”，精简机构以缩减企业开支。远洋地产近日调整内部管理结构，已经撤销了北京事业部与东北事业部，从“总部-事业部-城市公司”的三级架构，变成了“总部-城市公司”的两级架构。在近日举行的业绩说明会上，远洋地产总裁李明透露，调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各城市公司的综合管理能力，同时降低成本和提高效率。

　　而另一些公司则把盈利重心开始向投资型商业地产转移。中国海外发展公布2011年年报，营业额增加约9.6%至港币485.8亿元，净利润增加19.3%至港币151.2亿元，创历史新高。尽管销售、利润同步增长，中海集团董事会主席孔庆平仍表示，为达到合理的租售配比，集团会力争逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。目前中海正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米，而其中约150万平方米预计会于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。

　　上半年房企资金

　　或面临最紧时点

　　中原集团研究中心监测数据也显示，2012年1-2月，7个重点城市的新房新增供应是近四年中最低的两个月。而购地方面，13个重点城市 今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦处于近五年中的同期低位。这表明新房销售长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘、购地均保持谨慎。从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松，这使得开发商对后市继续看淡。

　　上海易居房地产研究院从资金来源、销售情况等多方面对开发商资金链情况进行分析认为，2011年，全国商品房销售额增速连续两年回落，并且连续两年低于本年资金来源增速，房地产开发企业靠销售回笼资金持续困难，与之相对应，房地产开发企业本年资金来源的增速也大幅放缓；另一方面，由于信贷持续收紧，2011年房地产开发贷款更多的是利用之前获得的信贷余额，而新增贷款增速不足。综合各方面因素易居研究院认为，2011年房地产开发企业资金状况属于偏紧区间，从历史数据看，房地产开发企业资金状况比2008年要好，但也处于较紧张水平。

　　对于今年开发商的资金情况，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从向好的方面看，2012年1－2月份房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，得益于2月央行2月份再次下调存款准备金率，国内贷款同比增长16.3%。随着开发投资的减少和资金来源的增加，房地产开发企业资金紧张状况有望得到缓解。但值得注意的是，2012年1－2月份商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，以销售回款为主的其他渠道资金来源同比下降5.6%。“存货量巨大、去化普遍不畅，再加上部分开发商今年上半年将面临偿债高峰，因此2012年上半年开发商资金情况仍存在变数，也可能将出现最紧张的时点。”杨红旭认为。

　　我国50个新兴城市未来10年蕴藏巨大地产商机

　　⊙上海证券报记者 朱楠 ○编辑 宋薇萍

　　全球性房地产管理和投资服务公司仲量联行最新发布的报告指出，随着大规模的城市建设以及经济的快速发展，中国的城市正发生着快速转变。以成都、重庆、大连等为代表的中国新兴城市50强，将成为世界房地产市场未来十年蕴藏最大商机的市场之一。尤其是在商业房地产领域，零售、写字楼及物流园区将成为这些城市房地产开发的新热点。

　　在仲量联行发布的《中国新兴城市50强报告》中称，为满足经济迅猛增长的需求，预计10年内，中国新兴城市的50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%，囊括了世界发展最快城市的前10名，其中表现特别突出的有重庆、天津和成都。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强告诉记者，随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对“中国新兴城市50强”商业房地产市场的投资兴趣也将增加。“投资机构关注的焦点是零售物业细分市场，这将成为最大的房地产市场商机。”冯建强表示，这些新兴城市主要驱动力是中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。

　　一线城市首套房贷利率现8.5折 刚需族出击看房者增多

　　“受惠于首套房利率打折，现在刚需看房客户量猛增，成交量也一下子提升上来了。”北京市某刚需盘的一位销售经理这样告诉本报记者。

　　近日，多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据记者了解，其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。

　　据此，北京中原市场研究部总监张大伟证实，一线城市首套房利率确实在逐渐回归9折左右。

　　张大伟指出，根据中原地产市场研究部统计数据显示，目前北京上海等一线城市的主流首套房贷款利率已经从2月份的基准，再次下调到9折左右，而且之前是有条件限制才能享受9折优惠，现在则是，只要购房者符合正常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。

　　“以贷款100万20年为例，相比基准，9折的月供为7365元每月，比基准少418元，总利息减少了10万。”张大伟表示，由此来看，首套房贷利率的打折优惠一定会促使短期楼市成交量上扬，尤其刚需将率先享受这一楼市调整带来的“红利”。

　　“有一天我们一共推出90多套房，当天签了50多套，购房人几乎都是首次置业的刚需一族。虽然房价比照去年有一定下调，但这一价格与春节前楼盘办的优惠活动相持平，春节前却几乎没有看房的人，更别提签协议了。”一位北京通州区某刚需盘的销售经理这样告诉记者。

　　除此之外，张大伟还向记者表示，尤其是20000元／平方米以下售价楼盘更容易得到刚需一族青睐。

　　张大伟称，从目前的市场成交数据来看，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月，而这些降价项目多是刚需盘。

　　张大伟认为，春节前，开发商即使降价也无法促成成交。而这一轮楼市的调整，促使降价的刚需盘能够抓住市场上的有效需求量。不过，中央对房价调控的不动摇，市场供应上也不会敞开供应，因此楼市成交量虽会有短暂上扬，但房价却不会上涨。鉴于开发商急于回笼资金等各种因素，房价反而仍有下降空间。（证券日报）



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