主题：人民日报海外版：房价今年难言“触底反弹”

　人民日报海外版：房价今年难言“触底反弹”（本页）

　　租房　买房　2012会终止纠结吗

　　发展中的楼“史”

　　重要的楼“文”

　　老百姓六十年楼“事”

　　房企500强出炉 高周转企业包揽前五名

　　趋势仍以降字当头 大跌预期也不现实
　　房价今年难言“触底反弹”

　　央行日前发布最新储户问卷调查报告显示，城镇居民购房意愿再度大幅下滑。有专家认为，房价今年出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面,今年宏观调控不会出现明显放宽；另一方面,去年房企高成本融资,存在较大的还贷和信托兑付压力,对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内,房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略。未来降价趋势不会改变。专家同时指出，虽然房价合理价位的实现仍需要一段时期的调整来实现，但房价有其刚性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消费者也要打消大跌、贱买贱卖的心理预期，避免盲目杀跌。

　　不会出现“硬着陆”“崩盘”

　　在过去10年里，国内房价平均涨幅超过100%，市场积聚了巨大风险，不仅影响了市场的健康发展，还危及国民经济的有序运行。

　　经历了两年多的房地产调控，在限购、限贷、限价等行政手段和货币政策进一步紧缩的叠加作用下，楼市交投明显萎缩，成交均价涨幅回落。根据国家统计局最新发布的数据，今年1—2月，全国房地产投资与新开工仍处于下行趋势，其中，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。

　　专家指出，如果现在放松调控，那么刚刚见效的调控就可能前功尽弃。这样不仅将面临房价的大幅反弹，经济结构调整的进程也会受阻受挫。

　　前不久，管理层首次提出“下调房价”的调控目标，相比之前提出的“抑制房价过快增长”之类的说法，彰显调控力度的加大，表明今年楼市的政策面将依然从紧，也预示着房价调整仍未结束，今年房价依然会以“降”字当头。

　　著名经济学家樊纲说：“经过这一轮调整，有些地区价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫没有波及二、三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”

　　房价收入比有望接近四年前

　　房价究竟跌到多少才能是合理区间？合理的房价，应该与居民的收入相适应，房价、投入和合理的利润相匹配。

　　以房价收入比分析，国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，一般的住房支出（包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支）应小于家庭总支出的33%。如果按此判断，部分一线城市房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位，整体均价大约每平方米1.2万元。

　　对于地区差异化较大的中国而言，平均房价收入比与居民实际感受之间可能存在较大差距，这一点在一线城市表现得格外明显。易居研究院数据显示，从全国情况看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房价调整需求比较突出。

　　根据市场走势，预计2012年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比有望降至6.87，接近2008年水平。

　　对于房价与成本和合理的利润相匹配这一要求，虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。

　　回归不是无底线地降低

　　房价的回归并不意味着无底线地降低。若如此，那么不仅从房地产利润上说不通，还会造成房地产市场乃至整个大经济环境的混乱。有专家表示，房地产转型不能仅仅理解为是对房价的打压。房价下跌但不会跨越其合理区间，贱买贱卖。

　　对于城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员等，急需房而又无力支付商品房房价，保障房就凸显了其不可或缺的意义。易居研究院表示，总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅（包含经济适用房）；但中等以下低收入阶层，需要将他们纳入住房保障体系中。

　　各地政府也正在朝着这一方向努力。以北京为例，“十二五”期间，北京市三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。截至“十二五”末期，北京市将供应住宅用地9300公顷，其中包括4800公顷保障房用地，所占比例达到51.6%。

　　“居者有其屋”并不是“人人有产权”。中国银行国际金融研究所所长宗良说，公租房是保障房的发展方向。在发展保障房的同时，应提倡租房。 （ 人民日报海外版）

　　租房　买房　2012会终止纠结吗

　　“蜗牛背着那重重的壳啊，一步一步地往上爬……”小时候几乎每个人都学过这首民谣。

　　长大了，才发现，房子成了压在年轻人人生路上的一个“重重的壳”。

　　更令他们担心的是，还有力量爬上去吗？

　　房子意味着什么？一项调查显示，八成受调查者认为“幸福和房子有关系”，其中近七成认为“房子是幸福家庭所必需”。

　　这种幸福观，是年轻人的“自选动作”，还是社会的“规定动作”？是奋斗目标，还是“大山”一座？恐怕他们也说不清，于是就纠结。

　　进入3月，在各地楼盘大力促销下，楼市交易量有些回暖。

　　3月14日，在两会后的记者见面会上，温家宝总理表态：“房价还远远没有回到合理价位。”

　　面对房价迷雾与总理表态，许多年轻人又开始纠结，继续租房还是咬牙买房？

　　也许温总理下面的一番话，会让年轻人有个参照：“我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”

　　一个厨房的价格，全世界都玩遍

　　“只要半个平方米的价格，日韩新马泰都玩了一圈；一两个平方米的价格，欧美列国也回来了；几年下来，全世界你都玩遍，可能还没花完一个厨房的价钱；那时候，说不定你的世界观都已经变了。生活在于经历，不在于平方米；富裕在于感悟，不在于别墅。”

　　这是网上颇为流行的一个段子。有网友评论道，当高房价成为一种背负时，换一种方式来看待，或者会有海阔天空之感。

　　但是，在市场上，有种观点很固执：每月房租白白交给了房东，还不如用来当“月供”呢。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟并不赞同这一观点。“在租售比合理的情况下是这样的，但在现有的房价高企的情况下，并非如此。”

　　张大伟给记者算了一笔账：北京的租售比已经超过500，以购买一套130万元左右的房子为例，首付三成，贷款100万元，20年，月供每月要超过7000元——这可以在一个不错的位置租一个豪华三居了。

　　两相比较，生活质量显然不可同日而语。

　　2009年毕业的陈峰就遭遇生活和精神上的窘困。2011年初，他贷款在北京大兴郊区买了期房，2013年交房，总价123万元。齐集父母、亲朋和自己三方的力量，才交了首付，贷款48万元，期限20年，月供4800元——“月供比我工资还高。”

　　由于还没有交房，继续租房的小陈面对的局面是：自己工资付房租跟生活费，剩1000元不到还房贷，剩下的房贷就要靠家里。“我虽然不优秀，但自觉还是很努力的，结果工作两年半，连个房贷的月供都不够，悲哀啊。想起来，挺对不起父母的。”

　　“啃老”的并不是小陈一个人。2011年初人民日报与人民网联合调查显示，除银行房贷外，有22%的被调查者靠父母资助。房贷压力也比较明显。贷款之后，35%的人认为自己生活品质大大下降，11%的人不敢换工作，35%的人因此要精打细算。

　　全国人大常委郑功成表示：“住房应当是最昂贵的消费品，应该是用一生的规划来解决。世界上恐怕没有哪个国家的人，一走出校门就要买自己的房，这是不现实的。”

　　以首次购房的平均年龄为例，法国为37岁，日本、德国为42岁，美国人也在30岁以上；2010年北京首套房贷者的平均年龄只有27岁。比起一些发达国家，中国人的首次购房年龄较小。

　　郑功成说，现在高校毕业生一出校门就考虑购房的现象表明大家在焦虑，虽然可以理解，但确实不能这样持续发酵。如果持续发酵，商品房的价格不可能回归正常与理性。

　　是什么阻碍了租房

　　先租后买，先小后大，量力而行，循序渐进，是专家们呼吁的住房消费原则。

　　道理人人都懂，但现实却不会按照道理的剧本上演。“不是我不想租，实在是租房伤不起”，成为众多年轻租房者的心态。

　　陈峰说，“当房奴不好受。如果条件合适，我还是愿意选择租房子。”而现实是，他一年半以来，搬家5次。搬家的原因各异：房东涨价、中介违约、洗衣机故障无法使用而中介拒绝维修、合住的人卫生习惯较差……

　　小陈遇到的问题并不罕见。现有房屋租赁市场的不完善，影响着年轻人的租房意愿。

　　在张大伟看来，有不少门槛阻碍了年轻人租房倾向。首先是近几年我国一些城市房价上涨过快，年轻人产生“越晚买越买不起”的恐慌心理，同时难抵房子增值带来财富倍增的诱惑。其次是市场上可供出租的房源太少，供不应求，导致租金高，并且上涨快。从2010年4、5月至今，租金平均上涨20%，部分地区甚至达到30%-50%。再次是租赁市场不规范，租房合同不具备约束力，缺少相应的法律法规进行管理。

　　此外，不可回避的是，中国人历来就有盖房、置业的文化传统，一直把房产看做家庭的标志，也正因如此，才有“丈母娘房市”的客观存在。

　　“未来女婿买不买房，是一个对我女儿的态度问题。买，才嫁得放心。”在京工作的张晗的母亲这样说。

　　丈母娘的观念造就了许多年轻人婚恋烦恼，致使他们不能安于租房过日子，不得不提前制定买房计划。

　　不过，这种观念正在受到“裸婚新风”的挑战。也许现实太无奈，年轻人以不买房、不买车、不办婚礼、不度蜜月，甚至没有婚戒为标志，不要负担要生活，不要物质要爱情。

　　如何让租房没有纠结

　　网友在什么情况下选择先租后买呢？调查显示，30%的网友对公租房抱以热望，希望政府大规模建设公租房，同时降低门槛，住进了公租房就不着急买房了；25%的网友认为，房价要稳定，才能缓解恐慌性需求；20%的网友认为租房市场规范，房源更多，租房会更安心；17%的网友认为如果能长租，不需总搬家，就不着急买房。

　　好的消费理念，也需要好的消费环境。张大伟表示，楼市调控的目标不能只调控出售市场，也要对租赁市场进行管理规范。学习德国等国家的做法，建立房屋租赁法等法律法规，规范乱涨价等行为。

　　据介绍，德国法律规定，如果房东定的房租超过“合理房租”20%-50%，房客就可以上法院起诉，房东败诉的结果是面临罚款甚至坐牢。

　　郑功成表示，政府应当增加公共房屋的供应，满足困难家庭与刚就业劳动者的起码居住条件，让年轻人能够从容计划自己的人生事业与生活发展阶段。大学生刚毕业不能让自己成了“房奴”，政府、社会、家长应当努力减轻这种压力。同时，年轻人也要稍安勿躁，要看到国家正在缓解住房紧张的努力。

　　今年政府工作报告指出，将继续推进保障性住房建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。这意味着近3年新增2000万套的保障性住房，即有2000多万户低收入或困难户将直接受益。

　　郑功成判断，如果实现了国家“十二五”规划中明确的目标，即到2015年时保障性住房要满足城镇居民住房要求的20%的话，应当会极大地缓解当前的住房问题。那就意味着许多低收入户和刚参加工作的劳动者有希望解决相应的居住条件。（ 人民日报海外版）

　　发展中的楼“史”

　　第一阶段：1949年-1978年，房地产市场萌芽前夜：

　　改革开放以前，城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决，这一阶段不存在房地产这个行业。

　　第二阶段：1979年-1986年，房地产市场萌芽时期：

　　改革开放初期，我国曾经严格的城镇国有土地管理制度，开始松动。

　　第三阶段：1986年-1998年，房地产市场的起步阶段：

　　土地使用权可以依法转让标志着房地产业开始起步，这一阶段国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。

　　第四阶段：1998年-2002年，宏观调控谨慎期：

　　吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主。

　　第五阶段：2003年-2005年，稳定房价起步期：

　　随着各大城市房价开始进入上涨通道，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。

　　第六阶段：2006年-2009年，先控后扶时期：

　　2006年开始全国各地房价飞涨，国家加大宏观调控力度。2008年后楼市小幅下滑，为抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持。

　　第七阶段：2010年至今，史上最严调控期：

　　2009年楼市重入高涨期，4月15日中央政府四管齐下，拉开“史上最严调控”的序幕。（ 人民日报海外版）

　　重要的楼“文”

　　1987年8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施，伴随着经济体制改革的春风，为孕育房地产业积蓄着力量。

　　1988年4月通过的《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依法转让，突破了房地产业走向市场的土地瓶颈。

　　1992年邓小平同志南巡谈话后，房地产业的市场地位真正得以正名，迅速掀起了房地产开发热潮。

　　1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，福利分房终结，房地产业发展真正地走向了市场。

　　2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。

　　2004年3月，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》发布，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被称为“8·31大限”。

　　2006年5月17日，国务院提出《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条），开启新一轮调控大幕。

　　2008年10月22日，《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》出台，为抵御金融危机，促进楼市交易，宏观调控拐点再现。

　　2009年6月3日，《2009-2011年廉租住房保障规划》发布，在保证商品房市场平稳发展的同时，也在加大民生住房保障力度。

　　2010年1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），二次房贷首付款比例不得低于40%。

　　2010年4月，国务院相继发布“新国四条”、“新国十条”，紧缩信贷。

　　2011年1月27日，国务院出台“新国八条”，此后，全国46个城市出台了限购政策。

　　2011年12月，住建部强调，限购政策2011年年底到期的城市，延续限购政策。（ 人民日报海外版）

　　老百姓六十年楼“事”

　　上世纪50年代新中国成立初期，百废待兴，只有北京、上海等大城市有楼房，普通城镇居民都居住在低矮的平房中。城镇居民的新住房只有一个来源：由单位建房无偿分配。

　　60年代，城市建设加快脚步，城镇居民开始有了整齐划一的住房，但由于国力仍弱，住房仍然沿用50年代格局，筒子楼比较普遍：一般一家一间小房，五六家共用一间厨房，几栋房子数百人共用一个公共厕所。

　　70年代，伴随“文化大革命”退潮，政府工作转向以经济建设为中心，着重抓经济发展。随着经济的发展，城市居民的住房条件有所改善，中小城市住房也开始变革：将厨房、厕所和卧房合在了一起，成为套间房，但面积很小，一般只有20多平方米。

　　80年代，人们生活水平有了很大提高，住房已经开始成为提高生活质量的重要一环，许多家庭经历了从平房迈入楼房的阶段。同时也出现了大、中、小套间房，但总体面积依然不大，房型设计比较落伍。这一阶段，开始住房改革试点，但并未改变供房格局，福利分房仍是主要形式。

　　90年代，住房建设速度大大加快，住房设计多样化，出现复式住房、错层式结构房和别墅。1998年，沿袭了几十年的福利分房与百姓告别，实行货币分房，即让职工到市场买房住，国家形成三类住房供应制：高收入者购买市场价商品住房；中低收入者购买经济适用房；最低收入者租用政府或单位提供的廉租房。

　　21世纪，现代新式小区已经遍布全国。小区里的居民，少了以前街坊邻居的热闹，少了一份邻居的笑容和问候，多了宽阔阳台、花园美景。也是这一时期，房地产业成为经济支柱产业。随着经济发展，大城市的吸引力也越发明显，不断涌入的外来人口，令城市的住房需求急剧扩大，一些城市住房价格开始渐渐超出多数居民的购买力水平，很多人都背上了房奴的标签。（ 人民日报海外版）

　　房企500强出炉 高周转企业包揽前五名

　　行业分化进一步加剧

　　⊙上海证券报记者 朱楠 ○编辑 宋薇萍

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心昨日在北京联合发布了《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》。其中，万科、恒大、万达位居500强前三甲。而高周转企业包揽了500强前五位。这意味着，在房地产市场调控环境下，高周转、全国性布局的大型龙头企业已赢得先机。

　　测评报告数据还显示，2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%；而2011年房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9%，增幅较全国水平高出22个百分点，说明随着市场调控和金融信贷的收紧，房地产企业资金门槛更高，行业集中度提高且分化日益加剧。

　　高周转企业位包揽前五强

　　在2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以超群的综合实力位列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

　　2012中国房地产500强测评研究报告显示，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率令这一模式有了更大的生存空间，500强前五位被高周转企业包揽。

　　事实证明，从2011年的表现来看，高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。

　　此外，融创中国以193亿的销售金额、119万平方米的销售面积排在18位，较上年上升42位。另一匹黑马佳兆业集团由2011年的40位上升至17位。融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升，表现出良好的成长力。另一方面，绿城中国由于产品受调控政策影响较大，发展受限，由上年第7位下降至23位。

　　百强门槛提高 行业分化加剧

　　房地产调控政策持续深化，房地市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍然保持了增长态势。报告显示，除了销售面积逆市上涨，销售金额方面，2011年全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1%，销售额增幅大幅放缓。在此背景下，房地产开发企业500强企业销售创下2.28万亿元的新高，同比增长32.3%，增长速度较全国高出20.2个百分点。

　　其中，根据《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。

　　测评结果还显示，2011年百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，较上年57.01亿元大幅提升，门槛起点显著提高。整个行业的竞争进入百亿竞争，更多企业达到百亿销售业绩后，其中实力突出的企业正在向200亿—500亿的更高目标集结。销售金额也在向排名全国20强以及50强企业集中，这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。

　　从测评结果来看，尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍然相当低，因此，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低。这也说明，在市场进入调整期时，任何不能及时适应环境变化的企业都有可能错失发展机会。

　　库存压力倍增 盈利模式待改变

　　虽然500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于全国水平，但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，绝对值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。

　　存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降，加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。过去十余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。

　　测评报告认为，房企盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。而房地产行业的理性回归，实质上意味着房地产行业进入真正意义的企业竞争阶段，因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈，而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业的选择。



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