主题：2011年万科净利润同比增32.2% 2012年南京三盘轮动


2012年03月29日16:28 来源：365地产家居

　　编者按：3月中旬开始，上市公司已陆续披露2011年年报。在政策严厉的2011年，国内一线上市房企，以及南京本土上市房企，他们的年报会有怎样的五味杂陈？哪些房企顺利甚至超额完成了全年销售指标？又有哪些房企艰难度日，资金状况捉襟见肘？

　　大鳄们对自身2011年的运营状况如何解读？他们对2012年政策、市场的预判是乐观抑或悲观？2012，进入“新房产十年”的开局之年，他们会采取怎样的战略，是保守过冬，还是激进应对？对南京，各位“楼市名将”以何种策略应战？

　　365地产家居网特别选取万科、金地、中海、雅居乐、世茂、恒大、富力、招商、保利、绿城、凤凰置业、苏宁环球(000718,股吧)共12家品牌上市房企，进行深度、客观解读，洞察上市房企的生存现状，捕捉一线大鳄的发展新动向。

　　本站消息

　　“这是一个似曾相识的冬天。”这是万科2011年报致股东部分的第一句话，显然，2012年，万科继续冬天模式。“万科的经营策略，相对是比较稳定的。坚持小户型和装修房，坚持快速周转和较少的土地储备。”年报透露。

　　3月13日，万科正式发布2011年度业绩报告。报告期内，万科实现营业收入717.8 亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。2011年，万科共实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　2012年，作为万科重点关注的14个城市之一的南京，万科坚持走“大城”和“精装”路线，三盘轮动，万科浦口项目有望面世。>>>万科总裁郁亮：万科从来不降价 不捂盘才能胜出

　　手持资金充裕

　　年报披露，2011年，万科手持资金充裕。截至报告期末，万科持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。

　　同时，万科的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。因预收账款由2010年底的744.1亿元大幅增长至1111.0亿元，资产负债率相比2010年同期的74.7%有所上升至77.1%。

　　剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。

　　虽然手持现金和净负债率都处于充足、健康状态，但万科2012年的策略并不激进。“万科在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针，在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。”年报透露。>>>上市房企一把手年薪差300倍 王石薪酬最高任志强降薪66万

　　毛利和净利下降

　　年报数据显示，2011年，万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。年报管理层讨论与分析中指出，由于房地产行业的结算相对于销售存在一定的滞后性，报告期内万科所结算的项目，大部分为2010 年底的已售未结资源以及2011 年上半年所销售项目，当时，市场价格尚未出现明显调整。

　　但2011 年下半年后，随着市场景气度的下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重均为2.1%，比2010年都有所上升。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011 年将有所下降。

　　2012年仍要借钱买地

　　对于2011年土地储备，年报显示，截至报告期末，万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3547万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。年报透露，“2011年，主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，未来的市场仍具有较大不确定性，万科在新项目获取上仍然保持了相对审慎的态度。”

　　2011年，万科新增加开发项目52个，按万科权益计算的占地面积约416万平方米（对应规划建筑面积约922 万平方米），平均楼面地价约2707元/平方米。

　　2012年，万科还要继续买地。万科总裁郁亮于当天香港举行的业绩发布会上表示，今年前两月，万科销售了190亿，这个成绩尚属不错，但万科仍要借钱买地。

　　“为什么要买地？钱还不准备花，觉得更好时机再买地。为什么还借钱？手里还有钱，为了准备买地，所以看机会。但是，我们今年买地的态度还是很清楚的，我们宁愿错失机会也不去冒险。所以，我们是拿钱来壮胆，等待好的机会。”

　　在新开工量上，2012年，万科现有项目预计新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米，保持与2011年计划1329万平方米新开工面积基本相当的水平。开工量没有缩减。>>>新开工面积低位徘徊 开发商投资热情降温

　　行业资金压力仍大

　　对2012年房地产行业资金流动性环境，万科并不乐观。

　　报告指出，随着抑制物价上涨幅度取得成效，为缓解流动性偏紧的局面，央行于2011 年11月30日宣布下调存款准备金率，2012年2月24日，再度下调存款准备金率0.5个百分点。预计未来一段时期，社会整体流动性环境相比2011年可能会有所改善，但另一方面，由于调控的方向并未发生变化，房地产行业的融资环境是否能相应改善还有待观察。

　　年报预判，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。“万科将坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性。”

　　值得关注的是，万科年报分析，由于2011年房地产项目销售回款速度下降、行业融资渠道收缩，2011年房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。报告数据披露，全国房屋新开工面积增速由2010 年的40.7%下降至(2011年)的16.2%，且增速自8月后逐月下滑，12月单月新开工面积已同比下降24.8%。相比之下，房地产开发投资的调整幅度较小，增速由2010 年的33.2%下降至27.9%，但在年底时也呈现出加速下滑的趋势。

　　由此，万科年报分析认为，“由于投资数据的变化存在一定的滞后性，预计未来一段时间，投资下滑的趋势会体现得更加充分，未来两年的新房供应存在风险。”

　　2012南京策略

　　万科年报新年度项目发展计划中，透露了2012年，万科的南京步伐。

　　数据显示，南京金域蓝湾项目2012年计划开工面积49296平方米，2012年计划竣工面积16373平方米；南京金色领域项目2012年计划开工面积30883平方米；南京沿山大道地块(万科浦口项目)2012年计划开工面积80000平方米。这意味着，万科进驻江北板块的第一子有望面世。

　　2011年，万科在南京双盘联动。“万科金域蓝湾项目2011年取得了江宁板块销售金额和销售面积第一的成绩，仙林盘万科金色领域去年11月首开一炮打响，之后还经历了两次"夜光"，4个月时间一期600套告罄，市场反响比较好，说明项目还是受到消费者好评的。”南京万科置业有限公司营销部经理徐乐静总结了2011年南京万科的成绩。

　　作为业内主打精装住宅的万科，2012年仍然会坚持“装修房”的路线，南京万科也不例外。“我们会不断研究客户需求，为客户营造更加舒适的生活。比如万科金域蓝湾将持续打造“大城”概念，不断完善社区生活配套，做好江宁板块的“标杆级”楼盘。另外，万科金色领域二期已于今年3月亮相，年内将会推出符合市场需求的三期产品。”徐乐静说。

　　除了江宁和仙林“双姝”，2012年南京万科还将启动江北浦口的新项目，据悉，万科浦口项目正对老山，有不错的自然资源，目前该项目现在还在规划当中，年内将会公开。(365地产家居网 李悦 张明钊)

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