主题：万科A:销售同比大幅增长,继续领跑行业

　一、信贷松动、首套房利率下调是导致公司销售复苏的主要原因2012年3月份公司实现销售面积109.90万平方米,销售金额115.20亿元,同比分别增长31.62%、23.47%,环比分别增长52.64%、56.95%。今年以来较为宽松的信贷环境有利于行业销售景气度的回升。同时,从当前央行、住建部等中央部门的表态来看,调控政策向首次置业定向宽松已成定局,目前,各大银行首套房利率已普遍降至基准利率以下,个别银行已降至85折,经测算,如果房贷利率从1.1倍降至9折,那么购房者的月供降低10%,这将有效刺激刚需的释放。随着上述有利因素的发酵,预计公司2季度销售环比有望继续增长。
　　二、坚持面向普通消费人群的产品定位是公司销售领先行业的关键今年1季度,公司实现销售面积300.90万平方米,同比下降0.95%,而我们重点监测的全国29个重点城市同期房屋销售面积3016.94万平方米,同比下降23.70%,公司1季度的销售大幅领先于行业。我们认为,公司产品坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主,与当前支持刚需的政策取向高度一致,这是公司取得良好销售业绩的主要原因。
　　三、销售均价环比上涨,但依然处在下行通道中公司3月份销售均价为10842元,低于2011年销售均价11189元,环比上涨2.82%。我们判断,未来公司销售均价有望继续稳步下降。
　　四、公司土地储备策略依然谨慎2012年3月,公司延续了2月份的"零拿地"状态。预计公司今年将继续贯彻"宁可错过,绝不拿错"的方针,储备策略依然非常谨慎。
　　五、投资建议公司在本轮调控中应对及时、得当,当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩继续领跑行业,公司目前市场份额在稳步扩大,我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者,上调公司评级为"买入"。
□ .裴.明.华　 .新.时.代.证.券

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