主题：万科A:集中度提升彰显大将之风

事件评论 业绩稳步增长,毛利率如期下降。公司一季度确认收入同比仍然保持了29.81%的增长,净利润增长不及营业收入增长源自毛利率下降。报告期内房地产结算毛利率虽略高于去年全年水平,然一季度结算均价为近年来一个高位,而已售未结项目均价则呈现相反的走势,已经形成09年来的低点,预计12年全年毛利率将会进一步下探。
销售市占率进一步提升。公司一季度整体签约销售面积同比微降 0.96%,但是2、3月单月同比增速均逾20%,市场占有率已由11年的2.06%攀升至3.58%,在目前的融资环境以及政策调控之下,公司显著受益于集中度提升。公司目前已售未结面积继续增长至1304万平米,对应收入1389亿,预计锁定EPS 达1.9元。公司的刚需战略助推相对周转速度。一季度公司销售产品中,面积位于144平米以下的占比由去年的88%升至90%。预判公司今年市场占有率将仍有继续上升的推动力,因此,即便毛利率继续下行,公司业绩仍然能够得到放量给予的支撑。
财务稳健度高,现金流充裕伺机而动。公司一季度财务稳健程度得以加固,净负债率继续下降,在主流开发商中仍然保持低位。整体现金流净增加47.29亿,经营性现金流增加12.8亿。一季度对于投入较为谨慎。新增广州城中村改造项目。万科负责的可开发部分建筑面积约39.4万平,预计承担综合改造成本约14.97亿,与去年全年比较,年化投资额下降近八成。
另一方面,从剔除已售未结部分的存货来看,一季度绝对值有所下降,同时存货周转率也明显回升,去化压力得以缓解。因此,公司充裕现金流能够为公司的继续投资提供财务支撑,而去化环比提速也体现了公司运营能力。在目前地价走弱趋势之下,公司具有逆势拿地的空间。
公司业绩锁定性高,看好市场集中度提升与公司运营能力在目前局势下促进公司进一步规模化持续增长,预计公司12—13年EPS 分别为1.05元、1.31元,对应PE 分别为8.16和6.55倍,维持“买入”评级。

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。