主题：央行：下半年严格实行差别化住房信贷政策

央行营管部昨天在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。推动利用银行间债券等直接融资工具，促进社会融资结构改善。
　　会议强调，下一阶段要加大对银行业、证券业、保险业以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险的排查，摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患；全力推进利率统计综合试点，继续贯彻落实稳健货币政策，大力支持实体经济发展，加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。
　　多地提高公积金贷款额度 一线城市腾挪空间有限
　　在此前已有多个城市调整公积金政策的基础上，近期又有南充、武汉等地加入了公积金政策调整的队伍中来，以增加对居民购房的支持力度。
　　近日，武汉市住房公积金中心称，下月将出台多项政策，其中包括二手房贷款上限从之前的40万，提至与新房一样的60万元，未来还将考虑逐步取消新房和二手房在贷款、提取等各个方面差别。此外，还将研究商贷转公积金的便利措施，在保证资金安全的前提下，尽量减少公积金使用上的限制条件。
　　此前的8月1日，宁波个人住房公积金最高贷款额度由每户60万元调整为80万元。同一天起，南充住房公积金个人住房贷款限额从25万元提到35万元，同时将购买首套房的首付款比例由30%调整为20%，贷款最长期限由25年调整为30年。
　　马鞍山市住房公积金管理中心近日也推出了商业个人住房贷款转为公积金贷款业务，且今年6月18日起，马鞍山市已经把住房公积金贷款最高限额从原本的40万元上调至45万元。
　　2010年初以来中央政府实施了严厉的房地产调控，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。为了保护刚性需求，已经有多个城市对住房公积金政策进行了调整，以提高公积金贷款额度为主要措施。
　　中国指数研究院选取了其中16个城市测算后发现，这些城市调整后的公积金贷款上限，平均能达到当地一套90平方米房屋总价的80%，与调整前相比提高近20个百分点。
　　“之前各地的公积金可贷款额度普遍偏低，提高公积金贷款额度，能提高公积金对住房消费的贷款贡献度，有力地缓解购房者贷款压力，促进住房消费。”不过，中国指数研究院指数研究中心分析师刘水对《第一财经日报》记者表示，很难定量地分析公积金调整对房地产市场的影响。
　　1991年我国住房公积金制度首先在上海建立，随后在北京、天津等地开始试点。1994年推广到所有县级以上的城镇。数据显示，2011年末全国住房公积金缴存余额为2.1万亿元。
　　但是，“公积金贷款对居民购买商品房的支持力度还远远不够，其中主要是公积金贷款限额与房屋总价相比偏低。”刘水说。
　　刘水称，2011年住房公积金贷款发放额 3000亿元左右，与当年的新建住宅销售额 4.86万亿元相比较，占比不到10%。以上海市为例，2011年上海发放公积金贷款是265亿元，而同年上海商品住宅销售额是1981亿元，公积金贷款发放额不足住宅销售额的15%。
　　中国指数研究院的研究报告还比较了北上广深四个一线城市以及厦门、天津、武汉、沈阳等10个二三线城市住房公积金对住房消费的贡献度水平，结果显示，一线城市住房公积金对住房消费的贡献度低于二线城市。
　　刘水称，住房消费中公积金贡献度水平与房价、收入、公积金缴存比例和公积金贷款最高限额等有着紧密的联系。目前，部分城市特别是北京、上海等一线城市公积金缴存额度和贷款额度相对房价水平较低，降低了住房公积金对住房消费的促进作用。
　　因此，该报告建议，应该建立住房公积金政策与房价、收入的联动机制，适时调整公积金的缴存比例、贷款最高限额等，以保证公积金在住房消费方面提高贡献度。
　　不过，值得注意的是，此轮公积金政策调整基本集中在二三线城市，“从公积金缴存和贷款情况来看，二三线城市的腾挪空间要远大于一线城市。”刘水说。
　　我国住房公积金由各地区分别管理，封闭运行，因此区域差异较大。中国指数研究院的报告显示，上海、天津、湖南、武汉、山东，公积金个贷率(个人贷款余额占归集余额的比例)均超过了60%，其中上海和天津超过了80%，表明这些地区可供贷款的余额相对不足；而乌鲁木齐、临汾市、忻州市个贷率均低于50%，其中忻州市的个贷率只有24%。



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