主题：前海获批国家服务业综合改革试点

上证报独家获悉，前海深港现代服务业合作区已获批为国家服务业综合改革试点，中央财政将给予强有力的支持，从今年开始的三年内支持资金有望达到15亿元，主要用于扶持创新金融、现代物流、信息产业的重大平台和重点项目的建设，支持前海构建服务业集聚的产业体系。

前海获批国家服务业综合改革试点

　　中央财政将给予强有力的支持，从今年开始的三年内支持资金有望达到15亿元，主要用于扶持创新金融、现代物流、信息产业的重大平台和重点项目的建设；众多优惠扶持政策吸引更多现代服务业企业扎堆前海，仅9月份就有37家企业进驻前海

　　本报独家获悉，前海深港现代服务业合作区已获批为国家服务业综合改革试点，中央财政将给予强有力的支持，从今年开始的三年内支持资金有望达到15亿元，主要用于扶持创新金融、现代物流、信息产业的重大平台和重点项目的建设，支持前海构建服务业集聚的产业体系。

　　据消息人士透露，国家有关部委已经批准前海作为国家服务业综合改革试点，从今年开始，每年财政都将拨一定的金额给前海，通过股权投资、财政补助、贷款贴息、落户奖励等多种方式，对注册在前海的企业及在前海有项目的企业进行支持，以达到国家财政“四两拨千斤”的作用。

　　据了解，今年的拨款4.6亿元已经到位，明、后年将获拨款各5个亿，三年达到15个亿，和地方财政比例都配套。截至目前，深圳市财政已经拨了10个亿资金给前海，用于前海的开发建设。

　　分析人士指出，国家服务业综合改革试点落地前海，企业落户前海不仅将享受比经济特区更加特殊的先行先试政策，还将享受国家专门的财政支持，这将吸引更多现代服务业企业扎堆前海。

　　日前，被业内称为“最牛基金经理”的王亚伟告别公募基金数月后于前海复出，其9月28日在前海注册成立“深圳千合资本管理有限公司”。不仅是王亚伟慕名而来，随着政策的逐步明朗，近两个月入驻前海的企业出现井喷。

　　来自前海管理局的最新统计数据显示，截至今年第三季度，前海管理局已批复入区企业111个，项目拟注册金额达279.5亿元，合同利用外资10.6亿美元。其中，已经完成注册的企业达85家。而截至今年8月份底，完成注册的企业仅为48家，这意味着单9月份一个月，就有37家企业进驻前海。

　　作为深化内地与港澳经济合作的战略平台之一，国务院2010年8月26日批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》给前海的战略定位为：现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务四大产业。

　　前海的中长期目标是，到2020年，建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区，聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，成为世界服务贸易重要基地，地区生产总值达到1500亿元左右。据了解，目前前海开发建设已进入了全面提速阶段，先行先试政策争取、规划建设、招商引资等工作，均取得了阶段性成效。


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　深天健:销售保持高速增长,资金链条逐渐趋紧
　　深天健 000090 建筑和工程
　　研究机构：西南证券 分析师：肖剑 撰写日期：2011-08-11

　　点评:

　　销售情况超越预期,出售金融资产维持业务发展。报告期内,公司可结转商品房销售收入和项目盈利能力同比大幅增长,房地产业营业利润和净利润分别比上年同期增长1,582.03%和2,117.68%;公司主要在售楼盘2个,在建项目6个,整体看来公司土地储备较为不足。因此公司利润保持长期高速增长存有一定难度。另外,受可供出售金融资产市场价值减少、偿还到期银行借款及已销售商品房成本结转减少存货的影响,公司总资产比年初减少19.37亿元,降低19.07% ;受可供出售金融资产公允价值变动及报告期内净利润实现的影响,公司净资产规模比年初减少8.95亿元,降低19.14%。

　　工程业务发展稳定。报告期内,工程项目方面,工程建筑业盈利能力同比增强,建筑业实现营业利润和净利润分别比上年同期增加1,232.14万元和1,116.90万元;公司在建工程63项,合同金额62.53亿元。报告期内竣工项目9项。业务表现较为理想。

　　资金链条逐渐趋紧。受房地产调控政策影响,公司房地产业商品房销售面积及回笼资金比去年同期有所下滑,实现销售面积2.53万平方米,比上年同期减少4.46万平方米;回笼资金5.29亿元,比上年同期减少2.38亿元。整体而言,公司业务发展较快,而资金层面却逐渐趋紧,资金成本增加较快,预计下半年公司利润率将受到较大影响。

　　维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.53元、0.71元和0.89元,对应动态市盈率为22倍、18倍和15倍,给予其“中性”的投资评级。

　深振业:短期有一定资金压力
　　深振业A 000006 房地产业
　　研究机构：天相投资 分析师：张会芹 撰写日期：2012-04-19

　　业绩概述: 2012年一季度,公司实现营业收入4.57亿元,同比下降8.48%;营业利润1.19亿元,同比增长66.58%;归属母公司所有者净利润7912万元,同比增长50.2%;基本每股收益0.08元。

　　净利润增长主要因为土地增值税及期间费用下降。报告期内,结转销售面积3.98万平方米,结转销售收入4.47亿元,同比略降。但由于土地增值税计提比例下降,营业税金及附加同比减少47.85%,“营业税金及附加/营业收入”比率下降8.76个百分点;同时,期间费用也同比下降48.89%,主要由于财务费用下降。

　　持有商业地产比例增长。公司新增的商业地产项目有星海名城七期负一楼到六楼(振业国际商务中心)落成,实现租赁收入4200余万元。

　　振业国际商务中心(星海名城7期)位于深南大道西部起点,深南大道与前海路交汇处,总建筑面积约80万平方米,是前海片区面积最大的楼盘,前六期新楼已销售完毕,七期不再是普通住宅产品,而是定位为大型购物中心和高档写字楼。写字楼部分总共23层,总建筑面积10.16万平方米,商场部分的总建面也是3万多平方米,是个6层高的大型购物中心。公司拟销售其中的2.77万平米商业和3.63万平米写字楼。

　　预收款较期初持平。期末预收款项余额为13.48亿元,与期初基本持平。主要是惠州项目、西安项目、天津项目、广西项目预收款。公司计划2012年实现销售回笼资金23.54亿元,计划目标较2011年实际合同销售额同比下降23.4%。期内公司实现合同销售面积3.37万平方米,合同销售金额3.87亿元,占公司全年计划的16%。

　　资金结构优化,长期资金压力大幅下降。报告期末,公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为13.25亿元,而货币资金为4.79亿元,同比下降51%,短期有偿债压力;公司剔除预收款项的真实资产负债率为47.7%,较期初下降1.2个百分点。长期借款5.25亿元,同比下降65%,主要是归还银行长期借款22.84亿元,长期偿债能力优化。

　　盈利预测和投资评级。预计公司2012-2013年的EPS 分别为0.55元、0.69元,按上一交易日收盘价测算,对应动态市盈率分别为11倍、9倍,维持“增持”评级。

　　风险提示。房地产调控风险。

招商地产:收购香港壳公司,融资前景可待
　　招商地产 000024 房地产业
　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：2012-05-03

　　招商地产公告通过孙公司成惠投资以1.99亿港币收购香港壳公司东力控股(0978.HK)70.18%股权,预计未来会以该公司作为香港上市融资平台,可能会复制华侨城亚洲(3366.HK)的发展模式。

　　壳公司东力控股规模较小。东力控股股本10.7亿股,总资产2.87亿港币,净资产4142万,10年营业收入0.77亿港币。

　　作价相对净资产溢价、市值折价。相对净资产溢价584%,市值则折32.5%。即溢价净资产1.7亿港币收购该壳。我们认为在A股地产股权融资基本堵死的情况下,以此价格获取海外融资平台相当合理。

　　未来模式:我们判断可能会效仿华侨城亚洲及保利香港,通过注入资产做大香港公司的模式,达到在港融资甚至部分业务分拆上市。

　　进程--后续对小股东的要约收购义务:目前董事会通过,交易完成后需向小股东履行要约收购义务,收购价格为每股0.50元港币。

　　未来的审批:若未来采用注入部分项目股权做大东力市值以达到融资功能的模式,注入超过一定限额需要内地政府的审批。

　　影响:A、预计将开启在香港的融资之路;B、未来如果注入部分项目股权给香港公司可套现现金;C、未来可能的注入作价影响较大;D:若采用注入招地商业资源的路径,可实现商业的分拆上市。

　　维持12、13年EPS1.91元、2.43元的判断,NAV25.0元,较股价折10%。公司拥有优质项目资源和大股东背景,而超越同业的融资能力也在海外融资平台的运作上得到进一步体现,结合公司目前持续改善的管理和周转速度,看好未来成长性,目标价28元,增持。

前海区域毗邻香港，背靠珠三角，有着绝佳的地理位置优势。一方面将受益于香港多年国际金融中心的成熟经验和人才溢出优势，另一方面受益于珠三角发达的外向型经济。

　　基建、房地产类企业最先获益，建议重点关注中航地产（000043）、华侨城。区域的发展将带来本地优势券商、银行的业绩增速提升，建议重点关注招商证券（600999）、招商银行（600036）。信息服务行业受益于企业云集带来的集群效应，建议重点关注深桑达 A和深圳华强（000062）。

　　【个股掘金】长城开发（000021）

　　公司简介

　　公司是一家以研发和生产硬盘磁头产品、多功能电表产品、税控产品等为主业的大型高科技外向型上市公司。公司集研发、生产、销售等于一体，在香港、新加坡、美国等地均设有分支机构和研发队伍。公司在国内率先通过ISO9001等质量体系认证，引进并推广了6Sigma和工业工程（IE）技术等先进管理方法。公司的主导产品硬盘磁头占全球市场份额的10%以上，是全球第二大磁头专业制造商。电表产品遍布欧洲、南亚和东南亚，累计出口超过1600万台，创下了三项“深圳企业新纪录”，成为中国最大的远程控制电表及系统研发制造商。公司首批获税控收款机生产企业资质和生产许可证，年生产能力达到70万台，是国内最大的税控产品研发生产基地。

　　深 天 健（000090）

　　公司原主业为市政工程与建筑施工、房地产开发与经营、城市基础设施投资与项目代建管理，现主业已成功转型为房地产开发与经营、市政工程建设和管理。深圳市市政工程总公司、深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳市天健投资发展有限公司是本公司的三大核心企业和主要控股子公司，被公司列为三大产业中心。深圳市滨海大道工程、新洲路工程、福荣西路工程、上海浦东新区世纪大道工程获中国市政工程“金杯奖”，深圳市交通枢纽控制中心大厦工程获国家建筑工程“鲁班奖”。

　　深 长 城（000042）

　　公司是国家房地产开发一级资质企业，深圳市一类企业。现为以房地产开发为主，业务范围涉及建筑施工、物业经营、物业管理、酒店、仓储物流等多个行业的综合性企业。公司现形成了立足深圳，辐射成都上海、大连等多个地区的发展格局，建设了全国最大的高层住宅区和众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的20家“中国房地产品牌企业”之一和中国深圳行业10强企业；拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家5A中国绿色饭店证书和中国酒店“金枕头奖”－10大最受欢迎商务酒店称号；拥有知名度高、社会形象好的物业管理队伍，取得国家一级物业管理资质。

　　沙河股份（000014）

　　公司主要从事房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与建设、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业、及投资兴办实业等。公司以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、祥祺花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村、世纪假日广场等10多个住宅、商务项目，面积逾100多万平方米。其中，世纪村通过国家建设部“3A”性能住宅认定，荣获“全国人居优秀推荐楼盘”称号。公司以深圳为依托，积极寻求对外扩张，并在湖南长沙、河南新乡等地开发新项目。公司拥有丰富的土地储备，曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度。连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA”级信誉企业和深圳市守法纳税大户，曾获深圳市“文明企业”等多种殊荣。

　　深康佳 A（000016）

　　公司是中国首家中外合资电子企业，是中国彩电行业和手机行业骨干龙头企业，公司A、B股股票同时在深圳证券交易所上市。康佳集团已形成消费多媒体、移动通信、信息网络和相关配套器件四大主导产业，主要产品为彩电、移动电话、平板电脑、液晶显示器等，兼及冰箱、精密模具、注塑件、高频头、印制板、FBT等相关领域。康佳现拥有国家级的技术开发中心和博士后工作站，并在美国硅谷设立了研发实验室，具有强大的技术开发实力，每年新产品产值率在90%以上。“康佳”i-sport36液晶电视曾获“消费电子冠军产品（中国区）”评选液晶电视类大奖。

　　深桑达 A（000032）

　　公司是一家以电子整机产品、新兴电子元器件等电子高新技术产品为主导的上市公司，主要股东为深圳桑达电子集团有限公司和深圳市龙岗区投资管理有限公司。公司主要产品包括手机、税控收款机、高速公路紧急电话等电子整机产品和高清数字电视FBT、DC-AC电源等电子元器件。此外，公司还涉足房地产、商贸等多个领域，开发有无锡馨园、棕榈堡项目、棕榈湾海景花园等房地产项目。

　　深圳华强（000062）

　　公司原是一家以电子信息产业、物业开发及管理与商贸流通为主业的上市公司。2009 年11 月完成重大资产重组，公司的主营业务为电子专业市场和配套商业地产的开发、经营以及电子交易平台的综合运营。即公司以实体电子专业市场为基础，以网络交易为核心，以供应链服务为手段，打造面向电子信息产业的现代高端服务业平台。

　　万 科 A（000002）

　　公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。

　　深圳机场（000089）

　　公司主营航空客货地面运输及过港保障服务，是中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，也是中国境内第一个采用过境运输方式的国际机场，是民航总局规划的全国四大航空货运中心之一，目前深圳宝安国际机场已开通国际国内航线120多条，通达国内外90多个城市。2006年9月公司向大股东机场集团定向增发购买其资产，收购资产包括：集团目前委托深圳机场管理的场务部（含机场目前正在使用的飞行区资产）、护卫消防、急救中心、指挥中心资产、A号楼与B号楼停车场资产、深圳机场物流园公司30%的股权及相关土地。

　　华侨城 A（000069）

　　公司从事旅游及其关联产业的投资经营，是控股型集团公司。投资有深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等十六家企业。公司拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司在巩固深圳旅游基地的基础上，积极向外拓展，通过对北京、上海、成都、三峡“旅游地产”项目的投资，形成了东西南北中的发展态势，初步完成战略布点布局，为未来发展奠定了坚实基础。2009年6月公司收购集团公司资产，华侨城A（000069）整体上市方案正式出炉。

　　中航地产（000043）

　　公司是由中国航空技术进出口深圳公司牵头，联合国内24家企业共同集资筹建的全民所有制（内联）企业。主要下属企业有：四星级酒店深圳市格兰云天大酒店；全国一级资质物业管理公司深圳市南光物业管理有限公司；具备年产50万台热水器生产能力的深圳市南光捷佳电器有限公司；名列全国自行车出口前茅的深圳保安自行车有限公司；已成功开发了南光名仕苑、南光捷佳大厦项目的深圳市南光房地产发展有限公司；具有建筑装饰施工一级和设计甲级资质的深圳粤航装饰设计工程公司；在深、沪享有盛誉的老字号深圳市正章干洗有限公司和深圳（上海）老大昌酒楼等，形成了以旅游、房地产、物业、建筑装饰等经济支柱的大型集团企业。