主题：万科A(000002)2012年11月销售数据点评暨最新观点：低估成长性龙头 估值上行明确

11月份销售面积143.6万方,同比升94.6%,环比升12.8%,销售金额171.3亿元,同比升106.6%,环比升25.0%。销售均价11929元/平,同比升6.2%,环比升10.8%。12年累计销售面积1178.8万方,同比升16%,累计销售金额1271.5亿元,同比升9.9%。

　　受益购房意愿上升和充裕货量,11月销售超预期。调控政策趋平稳,房价上涨担忧提升购房者购房意愿。万科11月货量充裕,估计存量550亿,新推量超过200亿。供需两旺带来销售超预期。另部分10月认购在11月转化为签约,估计规模约为10亿。

　　良好销售增强公司业绩锁定,目前已锁定12年、13年全部业绩。

　　12月继续保持高强度推货,预计新推货值将超过11月,可超100亿。

　　我们认为,市场政策面和基本面均以保持平稳为主,万科目前去化速度仍可持续,预计12年销售将超过1400亿,同比增15%以上,13年可售2400亿(滚存750亿 新推1650亿),销售1600-1700亿。

　　拿地亦超预期,计容建面创全年新高。新增项目12个,建面310.7万方,需支付地价64亿,楼板价2909元/平。全年已累计拿地建面1374万平,综合权益比例75%,楼板价2664元/平,一二三线占比16%:35%:49%。与我们年初判断一致,万科的现金优势已充分转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

　　预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元,目前股价折25%,具安全边际。公司受益市场集中度提升,目前储备充足,未来快速周转模式仍可持续。目标价12元,对应12年PE10倍,增持评级。

(国泰君安


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