主题：保利地产：成本优势凸显

1．事件
保利地产近日发布了2008年半年报，报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为53.81亿元和10.34亿元，比上年同期分别增长156.40%和272.18%。房地产销售结转面积 65.75万平方米，结转收入52.22亿元，已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。报告期内，公司实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长39.4%和34.5%。
2．我们的分析与判断
公司上半年业绩略高于市场预期。净利润增幅大大高于收入的增幅，源于几方面因素：首先是去年房价的大幅上涨带来的毛利率的上升，上半年公司毛利率较上年同期增加6.29个百分点；其次是得益于规模效应下的费用的控制，保利地产已经基本完成了全国的布局，在一个城市多项目的同时运作有利于费用的节约，使期间费用率下降；再次是公司收购广州怡顺形成的非同一控制下企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的营业外收入175,459,084.65元，此外所得税税率调整也对净利润率提高有所贡献。
根据国家统计局数据，1-5月全国商品房销售面积和金额同比分别较去年下降7.2%和2.8%，全部房地产市场交易量严重萎缩的形势下，公司仍实现销售面积和金额同比分别增长39.4%好34.5%，说明公司利用良好的品牌优势和低廉的成本优势，对新开盘采取低价进行快速周转的策略较为成功。上半年公司完成年度计划的44.6％，下半年公司推盘力度还将加大，项目主要分布在北京、上海、广州、武汉、包头、长沙等10多个城市，其中二线城市的推盘量占比将上升。因此公司全年完成其240亿元的销售额较有保障。截至上半年末，公司已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。已经能够有效保证2008年业绩的顺利实现。
报告期内，房地产新开工面积278万平方米，竣工面积44万平方米，完成年度计划的44.1％和12.6％。报告期内，公司新拓展项目8个，占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米。截止至2008年6月30日，公司拥有可结转资源超过1800万平方米。保证公司今后3年的持续发展。
在目前房地产整体市场销售萎缩的情况下，公司明确的战略是发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，进一步优化了负债结构，同时节约了财务费用。另一方面，继续发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。
3．投资建议
根据我们的分析和预测，我们预测保利地产2008年销售额实现240亿元，每股收益1.20元。考虑到公司较强的融资优势以及利用调控进行行业资源整合的优势，我们维持公司“谨慎推荐”评级。



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