主题：万科：积极拿地只为补仓

经历2011年新增土地储备量大幅下降之后，万科（000002.SZ）在2012年的土地市场上再次表现积极主动，但总体策略上依然显得颇为中庸。

　　根据万科提供的数据，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，仅略高于全年1295万平方米的销售面积。

　　按照几家券商的估算，万科在2012年全年累计新增建面约1870万平方米，拿地总金额为430亿元，其中权益地价约404亿元。

　　此前2011年，万科全年购得土地总建筑面积约1800万平方米，权益建筑面积约1168万平方米，对应的购地总金额约457亿元，其中权益地价约300亿元。

　　比较可以发现，万科2012年全年购得土地总建筑面积同比基本持平，但权益建筑面积和权益地价分别增加24%和35%，意味着地价和权益占比均上升。

　　万科对2012年土地市场的节奏把握堪称完美，上半年国内主要城市土地供应面积萎缩，且地价下调幅度较小，万科在一季度基本土地零入账，4月份取得5个土地储备项目，5月份获得3个，6月份获得了5个。

　　但随着下半年尤其是第四季度的供应量明显上升，土地市场机会增多，万科开始发力，公司76宗地块中有超过80%为下半年所拿，12月则是全年拿地最多的月份，共获取土地权益建筑面积近434万平方米，总金额约为143亿元，分别占全年的30%和33%。

　　这76个新增项目中，有10个位于一线城市，66个位于二三线城市，二三线城市新增权益建筑面积占比同比提升6%至89%，意味着万科在二三线城市的布局依然在加快。

　　万科董秘谭华杰此前曾表示，开发商支付地价占销售总额约50%时算是处于一个相对合理水平，拿地面积通常要不小于销售面积。

　　从这个指标来看，万科在2012年土地市场上依然是补仓为主，拿地意愿并不是特别强烈。计算发现，万科2012年新增建面与销售面积之比为1.44，为公司历史上的次低值，仅低于2008年的1.33。公司支付地价金额与销售金额之比仅为29%，而此前2009至2011年这一指标分别为38.8%、55%和24.4%。

　　值得关注的是，一直声称加大合作开发的万科，其拿地权益占比出现回升。万科在2012年权益合作项目39个，比2011年多1个，但权益比重从2011年的64%回升至78%，为最近5年的次高值。

　　华泰联合证券认为，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。而权益占比的回升，体现出在市场调整和集中度提高阶段公司在土地市场上议价能力的增强，有利于减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。

　　根据华泰联合证券推算，万科在2012年的平均地价为每平方米2893元，同比上涨11.4%，为最近三年最高值。

　　但谭华杰表示，万科会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提下，目前土地仍保持在满足两到三年开发需要的水平。



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