主题：住宅成交量依旧难“入夏”


　　 7月前28天商品住宅的成交量仅64.67万平方米，比6月下滑三成以上

　　 7月底，上海商品住宅新增供应量出现大幅增加，同时，每平方米均价万元以下楼盘以及促销楼盘的销售带动了近期商品住宅成交量的回升，不过即便如此，从目前的情况来看，7月楼市商品住宅成交量较6月依然有明显的萎缩。

　　 周成交回升仍难挽回大局

　　 大量低价楼盘的集中入市使得上周商品住宅平均成交价格跌至每平方米11717元的近20周新低。佑威房地产研究中心的最新报告显示，上周（7月21日-7月27日）全市共有45批商品房上市，比前周多了14批，共推出了60.76万平方米新房源，环比大幅上升了86%；其中，商品住宅的供应量几乎是前周的一倍，达到46.57万平方米。

　　 在新房供应大幅攀升的带动下，上周新房的成交量也有所回升。佑威房地产研究中心的数据显示，上周全市共成交商品房21.96万平方米，环比微升3%；平均成交价格却下降了12%，为每平方米11678元。其中，商品住宅的成交量回升了15%，为17.83万平方米。

　　 值得注意的是，虽然开发商在7月底加大了推盘攻势，使得7月前28天的新房供应量达到116万平方米（6月为129.17万平方米）；但这还是难改成交量大幅萎缩的局面。佑威房地产研究中心的数据显示，7月前28天商品住宅的成交量仅64.67万平方米，比6月的104.26万平方米下滑三成以上。

　　 商品住宅价格未出现普降

　　 在近期新上市的楼盘中，有很多项目的报价都出现了上涨，也有一些楼盘降低了报价。宝山的一个楼盘报价从4月的每平方米15000元跌到最新报价每平方米13800元，闵行有个新盘原先预计价高达每平方米17000元，结果开盘价只有每平方米15000元。可见，急于推盘的开发商中有不少是低价抛盘的。

　　 此外，上周还有不少楼盘打出打折销售广告，同时从实际成交均价来看，上周的确出现下滑趋势。不过，荒岛房产工作室分析师认为，浦东的万科中林苑、闸北区的大华阳城等楼盘，上周的成交均价有明显的下降，但市场并没有出现价格普降现象，有不少楼盘的成交均价仍维持原状。万科中林苑、大华阳城的均价下滑了每平方米2000元左右，而成交量较前一周有明显的回暖，另一普陀区的楼盘大华蓝郡在打出降价销售的广告后，其成交量也有所回升。

　　 其中，上周的万科中林苑打出降价销售的广告，并且从实际成交数据来看，均价的确出现明显下降，但从售楼处了解到，该盘作为装修房，此次推出的降价楼盘在装修标准上有所调整。

　　 大华蓝郡上周也打出了降价销售的广告，但从实际成交数据来看，均价仍在每平方米14000元左右，与之前的成交均价没有太大变化。然而该案之前的报价为每平方米18000元，而目前的报价为每平方米12000－15000元。该案此次推出的低价房为三期房源，在房型上略次于二期房源，之前每平方米18000的报价为二期尾盘房源的报价，此次每平方米12000－15000元的房源为三期新推房源。所以，从报价上来看，该案的降价幅度较为惊人，显然此举促成了该盘销售回暖，并且其高端复式的房源上周的成交量也在低价房的带动下成交放量，可见降价对于楼盘的成交还是有一定的促进作用的。

　　 低价楼盘成为销售热点

　　 在商品住宅平均成交价格方面，上周受到低价楼盘上市成交的影响大幅下滑了15%,为每平方米11717元，是近几个月以来的新低。

　　 佑威分析师认为，大量新盘低价入市及高档楼盘开始进入冷冻期，是导致上周商品住宅平均成交价格创新低的主要原因。在上周成交的前10名楼盘中，有9个楼盘的均价都低于万元，这些楼盘分别位于嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山等区域。仅一个成交均价超过万元的楼盘，则是跌价超过每平方米2000元之后实现的，该楼盘上半年成交的87套房源均价高达每平方米16348元，而上周成交32套房源仅每平方米14356元，降幅非常明显。

　　 对于上周的大量抛盘，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，是目前楼市调整的趋势已经明朗，在万科降价之后，一批大开发商开始跟进降价推盘。

　　 薛建雄认为，预计本周新房的推盘量还将高企，因为很多楼盘会赶在8月中旬之前推盘。在大量新房源降价上市的推动下，未来两周楼市的成交量会有一个回升的小高潮，上海楼市的调整也将在近期触低。大量新盘上市带来更为严重的供过于求加上购买力的消耗，可能使成交量在8月中下旬跌到更低。因此，上海楼市"量价齐低"的盘整期可能还需要一段更长的时间，四季度后有望走出低迷期。但由于冬季的影响，回暖需要等到明年二季度。



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