主题：万科A:“高周转”带动“高增长”

中国中投证券有限责任公司分析师（李少明）2月28日发布万 科Ａ（000002）的研究报告。
12年公司实现结算面积899.3万平米(+60.0%)、结算收入1015.8亿元(+43.8%)。

营业收入、归属上市公司股东净利润1031.2亿元(+43.7%)和125.5亿元(+30.4%

ROE19.7%,EPS1.14元高于分析师1.06元的预期。11年打折促销较多,结算滞后致结算均价同比降10%,综合毛利率36.6%(-3.2%),净利率12.2%(-1.2%

公司不断提升经营管理效率,三项费用率6.4%,同比降1.5个百分点

销售稳步增长,市占率逐步提升。12年实现销售面积1296万平米(+20.5%)、销售金额1412亿元(+16.2%)。全国市场占有率2.19%,较11年提升0.13个百分点。预计13年可售量2300-2400亿元,若去化7成以上,预计13年销售额1650-1700亿元左右,增长17%-20%左右


快速周转,积极扩张。12年实现开工面积1433万平米,竣工979万平,均超出年初计划;预计13年新开工1653万平,竣工1290万平。12年新进入南充、平度、徐州、营口、济南等城市,共新增项目79个/权益建面1622万平米,平均楼面地价2810元/平米。目前,公司拥有权益计算的建筑面积合计3947万平方米(+20%),可满足未来2-3年的开发需求

资金状况良好,经营安全稳定性高。货币资金522.9亿元(+52.7%),较短期借款及一年内到期非流动负债多167亿元;资产负债率78%、扣除预收账款后的负债率44%、净负债率23%,远低于行业水平,偿债压力小


公司定位真实自住需求,坚持高周转,保障规模及盈利持续稳定增长。在持续调控背景下,公司的刚需定位、龙头品牌及专业优势凸显,市场份额不断提高。12年末预收款1310亿元(+17.9%),共有1355万平米合计约1437亿元已售尚未结算的资源,锁定13年业绩有余。预计公司13-15年EPS1.48、1.86和2.33元,对应PE分别为8/6/5倍,若B转H股顺利实施,乐观预计13年PE向10倍靠拢,股价仍有上升空间,提升未来12个月内合理股价至14.8元,继续推荐。

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