主题：万科A:公司点评报告国际化、住宅产业化:双轮驱动促使估值水平提升

1.事件
2月27日,万科发布2012年度报告,报告期内,实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%,实现结算面积899.3万平方米,结算收入1015.8亿元,同比分别增长60.0%和43.8%。2012年公司营业收入首次突破千亿,达1031.2亿元,同比增长43.7%,实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%。
2.我们的分析与判断
(一)毛利率下滑,“高周转”致ROE提升
公司房地产业务的结算均价为11,295元/平方米,较2011年下降10.1%;房地产业务结算毛利率为25.84%,较11年下降2.95个百分点;结算净利率13.08%,较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降,但公司净资产收益率有所上升,主要是由于公司资产周转率进一步提高。报告期内,公司全面摊薄净资产收益率为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为近十年来最高水平。
(二)短期偿债无忧,财务政策较为稳健
公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响,公司的资产负债率达到78.3%,较2011年的77.1%增加1.2个百分点,扣除预收账款后,公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末,公司的净负债率为23.5%,仍然保持在行业较低的水平。公司持有货币资金522.9亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。
(三)2013年新开工持续提速
报告期内,公司实际完成开工面积1433万平方米,比年初计划多7.9%,实际实现竣工面积979万平方米,比年初计划多10.0%。2013年公司仍然会坚持快速开发的策略。公司现有项目预计将实现开工面积1,653万平方米,同比增长15%。3.投资建议截至报告期末,公司合并报表范围内尚有1354.9万平方米已售资源未竣工结算,对应合同金额约为1436.5亿元,锁定2013年全部业绩。给予“推荐”评级。
4.风险提示
房地产调控政策进一步趋紧。

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