主题：城镇化引爆土地重估热潮 政策风险犹存

　海口影视城引发的土地重估预期，令海南板块多只个股表现抢眼。其中，罗牛山更是强势涨停。近年来，在城镇化以及各类主题投资的带动下，不少上市公司迎来土地重估的大好机遇，政府的土地收储也令一些公司获得飞来横财。不过，在形形色色的土地重估概念背后，潜在的政策风险仍不容小觑。

　　土地重估概念股走强

　　4月2日两市多家涉及土地重估概念的公司股价走势抢眼。其中，罗牛山在长影海南影视城消息的带动下强势涨停。

　　根据海口政府网站的信息，目前长影海南“环球100”项目进展顺利。项目累计完成投资7.5亿元，今年1-3月已完成投资5.42亿元。该项目总投资380亿元，占地6000亩左右，位于海口市秀英区长流组团。一期工程计划建设华夏、欧洲影视区；二期工程计划建设美洲影视区。

　　影视城顺利推进的消息一出，立刻引发市场对于规划内土地价值重估的预期。不过，从相关上市公司的反映来看，有关土地收储的猜想还为时尚早。

　　“如果要收储的话，政府需要先和企业沟通，但公司现在还没有收到有关影视城的消息，也不清楚影视城的具体规划情况。”罗牛山相关人士在接受中国证券报记者采访时坦言，公司在长流镇拥有100亩土地，性质是工业用地和农业用地，目前已经建有生猪养殖项目。“影视城项目的占地区域很大，具体怎么征地大家都还不清楚。公司是养殖型企业，主业经营不会受到影响，但最终还是要看政府怎么规划。”该人士表示。

　　大型项目投资所引发的土地价值重估预期，这在A股市场早有先例。2009年年底，上海建设迪士尼项目的消息曾催生了一批“迪士尼概念股”连续上涨。其中最为明显的，就是上市公司周边房产土地所带来的重估增值。受此带动，海博股份、中路股份、界龙实业均在当年走出了一波升势。

　　被重估公司获利匪浅

　　整体来看，上市公司获得的土地重估主要源自三大方面，一是重大投资项目带动下的土地增值；二是城镇化以及旧城改造引发的土地收储；此外还有用地性质变更所带来的土地溢价。

　　以迪士尼概念为例，早在2009年时周边土地的升值便已经提前启动。当年年底，涉及迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇A08-03地块以11.9亿元的价格成交，溢价率达到264%，一度刷新上海土地市场的最高溢价率，楼面价达到14024元/平方米。而在现场竞标前，该地块的溢价率就已经达到100%。随后拍出的另一块迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇B03-13A地块的溢价率更是达到395%，楼面价达到16197元/平方米。

　　“兴建大型项目，通常会对周边的产业格局产生集聚效应，刺激区域的房地产发展。”某券商研究员指出，大型项目的建立会带动人口、消费的增长。如果投资兴建娱乐项目，游客量的增多会使周边旅游配套产业升级，如酒店、餐饮等，直接刺激商业地产的发展。而大型项目周边交通等配套设施的完善，也会使居住环境改善。“需求增加，自然会吸引更多开发商进入，土地价格也会水涨船高。”该人士表示。

　　另一方面，在城镇化进程的推动下，地方政府的旧城改造也令土地价值重估。近几年的房地产调控政策，均重点提出了增加土地供应的政策导向。各地方政府需要加快推动旧城改造，盘活存量土地。因此，一些老城市中心的工业用地有可能通过变更用地性质，提升容积率等方式，释放潜在价值。事实上，由于政府的土地收储，一些上市公司已经斩获收益。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。