主题：旧改项目或为中粮地产带来在爆发性增长的契机

随着深圳旧城改造工作的推进，上市公司中粮地产[-0.76% 资金 研报]正面临一个爆发性的增长机会。根据中粮地产年报显示，公司在深圳市宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积约50万平米；福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。公司宝安区的项目位置靠近前海，受前海大开发的影响，地价持续攀升，是公司近一阶段旧改项目的重点。

公司持有的老工业土地将是中粮地产一笔巨大的隐形财富,这些老土地公司的历史成本几乎为零，公司不管是通过转让还是自主开发都能从中获得高额的收益。如果未来公司的存量工业地产全部完成旧城改造，将能为中粮地产超过100亿的潜在增值，所持有的地块足以满足公司未来在深圳地区的开发需要，以目前总股本18亿股折算每股净资产将增厚7元，资产增值收益惊人。

另外从经济的角度，旧改项目也为房地产企业提供了获得高收益的途径。近几年，随着房地产市场持续火爆，城市中心区地价不断攀升，通过市场方式“招、拍、挂”获得的地块，利润已越来越薄，地价高的无利可图，地价低的地块往往又比较偏僻而配套不足。而旧城改造项目往往是过去的老工业区、老城区，位于城市中心，配套设施齐备，这就给拥有旧改项目的地产商提供了一个既能获得优质地块，又能保障利润的良机。当然旧改项目的缺点是资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大，而这几点又恰恰是中粮地产的优势，所以不管从哪方面看，旧改项目对于公司都是极大的利好。

目前公司已启动了两个旧城改造项目，包括宝安区22区中粮工业园及宝安区25区两大项目。前者已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(草案)，拟更新为居住和商业用地，需拆除重建用地面积4.06万平方米，中粮地产所占权属比例超过90%。后者确定开发为城市综合体，占地面积168103平方米，规划建设面积129万平方米，项目位于宝安25区创业二路与前进一路交汇处西，计划投资150亿元，按照周边地价，两个项目整体价值在350亿以上。另外，中粮地产还有4万平方米权益工业用地，属于其他开发商正在进行中的城市更新项目，也将获得一笔不菲的拆迁补偿收入，例如2012年11月26日，中粮地产公告与瑞恒投资发展有限公司就深圳市宝安区旧城改造计划中所涉及公司的相关物业搬迁问题签署拆迁补偿协议，根据初步估算，中粮地产将获得搬迁补偿款约2.08亿元，预计税前收益约2.03亿元。


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