主题：地王的诅咒


　　上海、广州、成都、重庆、长沙、武汉，大半个中国七八月坊间流传着同样一个话题：“地王”退地。而几乎是第一时间，相关开发商便站出来声明：“我们正按计划进行。”换言之，这地是不会退的，日子还是要过的。

　　股价、楼价一齐暴跌，支撑地王们的两个筹码已经严重缩水，加之2007年七八月间疯狂诞生的地王们缴纳土地出让金的期限已近，人们有理由相信，作为“赌局”的输家，开发商只剩割肉退地这一条路。

　　但事实上，在开发商与地方政府的“努力”下，正使地王故事向人们难以想象的方向发展。

　　鱼不能死 网不能破

　　地王“过冬”秘笈

　　2008年七八月之交，整个长沙市地产界和北辰实业(601588.SH)被“退地”事件所笼罩。有消息甚至言之凿凿地称，由于无法按时付清土地出让金，北辰宁愿损失10亿元定金而退出长沙新河三角洲的“中国地王”。

　　此前，恒大旗下的广州绢麻厂地块、九龙仓(0004.HK)旗下的成都红星路成百家电地块、信和(0083.HK)旗下的重庆三钢厂地块、苏宁环球(000718.SZ)旗下的上海163地块“草木皆兵”。

　　似乎2007年七八月间，开发商们巨资抢拼下的“地王”们将瞬间塌陷。事实果真如此吗?

　　“伟大”的鸡肋

　　2007年7月24日，北辰实业联手北京城开(北辰占股80%)以92亿元天价夺得此地块时，创下了中国土地拍卖史上的单幅土地最高价。就在2008年7月31日，“北辰退地说”传出的当天下午和晚上，北辰实业连续发表两则声明：退地一事纯属子乌虚有。随后长沙市国土局也证实了北辰的说法。

　　按照北辰实业和长沙国土局的说法，长沙地王总体规划已基本完成，2008年四季度可进行一期开发，北辰已支付总土地款的70%(约64.4亿元)，剩余的款项定于9月10日前付清。

　　“一切传言的根据是，大家计算开发商口袋里的钱还剩下多少，还需花出去多少。”成都一位地产商负责人告诉记者，在销售回款不甚理想和土地款追缴的形势下，钱已经变成了刺耳的字眼。他们2007年在成都城南拍的一幅地块每亩在千万元以上，而今周边新成交价格已跌至每亩不足500万元。

　　身在旋涡中心的开发商，经常奔走于银行和土地主管部门之间，有太多的工作要做。“2007年是银行和土地部门主动找开发商，现在反过来了。”

　　股市方面，北辰实业的股价从2007年8月6日时的17.6元跌至2008年8月6日时的6.4元，万科A(000002.SZ)从2007年8月6日的31元跌至2008年8月6日的7.8元。而楼市上，各地的销售数据也再度探底，万科甚至放言下半年将进一步降价促销。

　　如此形势下，昔日的地王变成了烫手山芋，加上部分小开发商的退地退市，为生存计，为品牌计，开发商当然会“胸闷”。

　　雪中送炭 杯里分羹

　　“退地对谁都不是一件好事，开发商损失数以亿计的保证金对股东不好交待，地方政府收回土地后几年内都难以原价卖出，并且双方都打破了暗地里的游戏规则。”上述开发商告诉记者，特别是作为一个城市楼市风向标的“地王”而言，退地只会是一个双输的结局。

　　与其鱼死网破还不如寻找共赢。

　　首先行动的是带头大哥万科，2008年5月14日，万科将旗下东莞地王50%股权低价转让给粤宏远(000573.SZ)，此后，碧桂园(2007.HK)引进恒基地产，新鸿基(0086.HK)向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%股权。

　　“抱团取暖对2007年高价拿地的开发商来说，是化解风险最有力的办法。”嘉联地产土地分析师刘智勇说，地产商之间最明白雪中送炭的道理，况且，2007年的高价地块项目，本身极其珍贵，从中分羹也是其他开发商乐意做的。

　　除了从伙伴当中寻找同舟共济者，做够地方政府的工作也是重点。

　　长沙当地地产界人士向记者透露，北辰和长沙国土局同步辟谣，是因为地方政府做出了免交数亿元市政配套费用的承诺。在此基础上，北辰方面就已缴土地款的部分进行先期开发，随着进度陆续履行“协议”。

　　据记者了解，在大部分城市的地王运作中，地方政府都会和开发商就土地出让金和开发方式达成共识。“开发多少就缴多少土地出让金。”和黄在成都城南地王的运作过程中，就曾取得了18个土地权证。

　　除了延期缴纳土地出让金外，乘机调整项目规划也是开发商努力的重点。

　　据了解，2007年诞生的地王，大多都受到“90/70”政策的限制，难以做成高端的豪宅产品。但若是规划放松条件，从而化解高地价风险，对开发商而言，显然是一条“放生”之路，对地方政府来说，也是“解困”之法。

　　“2007年地王得主以港资开发商居多，在他们眼里，房地产的周期大约多为五六年，”戴德梁行投资部经理林玲认为，只要不在低潮期死去，地王和地方政府便会守得春暖花开。

　　筹码与牺牲品

　　“成都、重庆、长沙等中西部城市的房价和上海、广州比相距甚远，和香港比更是天壤之别。”这是九龙仓董事吴文伟常常挂在嘴边的一句话。吴是个“押”大势的地产商人，以他为首的港资地产商从2004年进军中西部城市，仅2007年七八月间，便制造了11个“地王”，地价一再刷新。

　　“就像一场赌局一样，筹码不断被提高，地王们若是赢了，中小开发商也是输，若是赌输了，中小开发商输得更惨。”重庆一位开发商告诉记者，2007年大家都在算一笔账，地王们的楼面价大都等于或超过周边房价的情况下，只有保证每年30%的房价上涨才能保证这些项目三年后达到10%的盈利水平。“在超前透支未来消费力的情况下，制造地王的上市公司只能期望股市来买单，但股市的急剧下跌是超出所有人预料的。”

　　实际上，开发商之所以敢于高价站岗，充当地王，还在于他们手中有底牌：熟谙地方政府的心思。

　　上述长沙地产界人士认为，对地方政府而言，并没有严格追缴土地出让金的动力。“一方面是从其政绩角度考虑，政府不希望出现烂尾楼和荒地的情况;而且，敢于天价拿地的知名企业都不会真正资金断链，一时半会儿的周转不灵，给予照顾也合乎情理;另一方面，如今的土地市场，两三年内难以恢复天价拍地的盛况，真要收回重拍，政府的损失可能更大。”他说。

　　在这一方面，成都市政府在6月底出台的“土地新政”文件中明确提到，开发商的土地出让金可延缓半年，政府的姿态让一度极为紧张的成都土地市场出现缓和，深圳、南京等地政府批复的延后开发也并非个例。

　　“在退地的问题上，地方政府远比开发商紧张，不管是出于财政考虑还是城市形象考虑，地王的一举一动都牵一发而动全身。”刘智勇说，敢于天价拿地的大型开发商往往是看到了政府的脉门，而盲目跟进的中小开发商则没有这么多筹码，成为地王过冬的牺牲品。




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随着奥运的脚步越来越近，北京前段时间疯涨的酒店价格开始回归理性。目前，北京一些三星、四星酒店预订率目前不足一半，这些酒店不得不将价格放低，有的甚至接近平常价格。

　　与此同时，原来期望很高的短租房也面临着“有价无市”的尴尬，租金价格出现了下调。

　　据奥组委和北京市旅游局估计，奥运会期间北京将接待50万至55万境外宾客和225万至258万国内观众。根据奥运会期间客流量单日峰值测算，预计每天最大的住宿需求应该是22.6万间客房，而北京已经准备了33.6万间客房，应该说住宿资源是相当充分的。

　　截至目前，北京五星级饭店预订率达到77.6%，绝大多数签约饭店已经定满;但是三星级饭店的预订率还不到50%。另外598户奥运人家，可提供726间客房接待1000余名中外观众和游客。

　　数据显示，许多酒店都已经开始了各自的降价行动。其中，三星级酒店价格从过去3000元至4000元/天/间，下降到1500元至2500元/天/间，下降幅度近50%;经济型酒店下降更多。

　　以经济型酒店如家连锁为例，其在北京昌平体育馆附近的奥运特价房价格在288元/间/天，6月份还推出了“买一赠一”活动，即“买”一间奥运房“赠”一间普通房。而在7月的第二周，如家在北京9家店推出每天388元/间的低价，使奥运酒店价格几乎接近日常价格。

　　许多酒店的实际成交价格与其报价之间都有一定的出入。宣武门商务酒店标准间价格为1600元/天，可当记者提出能否打折时，其工作人员表示可降为1200元/天。同样的情况在其他酒店也很普遍。

　　对此，业内人士透露，从今年年初奥运酒店预订就没有真正火起来，在这种情况下，很多酒店都在搞促销，先是制订一个很高的价格，然后再打一个较低的折扣。目前，一些酒店即便没有打折，也通过增加一些优惠措施，比如赠送早餐等来弥补游客。

　　不仅如此，奥运期间短租房的价格出现了不同程度的下调。据21世纪不动产工作人员介绍，他们代理的一套“水立方”南侧科学园南里100平方米两居室，原本房东期望租赁的价格为5000元/天，而现在房东已经将租金价格下调到4200元/天，而这样的房源大约占到了他们所代理的“奥运短租房”的20%。

　　奥运会期间，北京客房房价不高，居于雅典和悉尼中间，就是比悉尼略高，比雅典要低得多。