主题：中海发展股份有限公司关于持有的投资性房地产公允价值变动对本公司２０１１年度、２０１２年度净利润影响的补充公告

中海发展股份有限公司关于持有的投资性房地产公允价值变动对本公司２０１１年度、２０１２年度净利润影响的补充公告2013年07月20日 00:59 中国证券报-中证网
　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　中海发展(3.44,-0.03,-0.86%)股份有限公司（以下简称“中海发展”、“本公司”或“公司”，连同其附属公司，简称“本集团”）于2012年11月27日召开2012年第十七次董事会会议，会议审议并通过《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，董事会批准自2012年12月1日起将本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式（请参考本公司日期为2012年11月27日的临2012－061号公告《中海发展股份有限公司2012年第十七次董事会会议决议公告》和临2012－063号公告《中海发展股份有限公司关于公司会计政策变更的公告》）。变更投资性房地产的后续计量模式构成一项会计政策变更，并对本公司2011年度（追溯）和2012年度的净利润产生影响，根据本公司2012年度审计报告（已于2012年3月20日披露），影响额分别为人民币0．15亿元和3．36亿元，现将本公司持有的投资性房地产公允价值变动对本公司2011年度、2012年度净利润影响情况补充公告如下。

　　一、资产评估情况

　　中通诚资产评估有限公司就本公司于2011年12月31日和2012年12月31日以公允价值模式计量的投资性房地产分别出具了资产评估报告，主要内容如下。

　　（一）于2011年12月31日以公允价值模式计量的投资性房地产

　　1、评估基准日：2011年12月31日

　　2、评估对象和评估范围：位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼的部分写字楼和地下72个车位，具体评估范围是该楼的2层局部，3－5层的全部以及地下72个车位。该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字（2012）第010730号，委估建筑面积为5，422．82平方米，土地使用权取得方式为出让。

　　3、评估方法：本次评估采用市场法。

　　4、评估结论

　　于评估基准日2011年12月31日，委估资产的账面值为23，595．51万元。经评估，委估资产的评估值为39，467．22万元，评估值比账面价值增值15，871．71万元，增值率为67．27％。

　　5、评估明细表

　　序号

　　房屋

　　名称

　　计量

　　单位

　　面积

　　（ｍ2）

　　单价

　　（元／ｍ2）

　　原始入

　　账价值

　　账面价值

　　评估

　　价值

　　增减值

　　增值率

　　单价

　　（元／ｍ2）

　　1

　　上海港国际客运中心5号楼

　　ｍ2

　　13，689．16

　　41，152．61

　　563，344，633．67

　　544，913，932．81

　　1，119，458，437

　　574，544，504

　　105．44％

　　81，777

　　1．1

　　地下1层

　　ｍ2

　　3，492．86

　　41，950．35

　　183，651，911．00

　　174，216，077．29

　　1．2

　　地下1层

　　ｍ2

　　884．98

　　1．3

　　1层

　　ｍ2

　　465．08

　　39，675．43

　　59，219，147．22

　　59，219，147．22

　　1．4

　　1层

　　ｍ2

　　1，027．51

　　1．5

　　2层

　　ｍ2

　　1，520．71

　　40，178．35

　　61，099，624．45

　　60，414，964．35

　　1．6

　　3层

　　ｍ2

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　60，909，029．24

　　1．7

　　4层

　　ｍ2

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　60，909，029．24

　　1．8

　　5层

　　ｍ2

　　1，572．54

　　40，175．68

　　63，177，856．00

　　60，677，065．77

　　1．9

　　6层

　　ｍ2

　　1，575．20

　　44，205．10

　　69，631，878．40

　　68，568，619．70

　　2

　　地下车位

　　个

　　148

　　300，000．00

　　44，400，000．00

　　44，367，484．40

　　74，000，000

　　29，632，516

　　66．79％

　　500，000

　　合计

　　607，744，633．67

　　589，281，417．21

　　1，193，458，437．00

　　604，177，019．79

　　102．53％

　　（注：因页面情况，上表已做精简，全表请见附件）

　　（二）于2012年12月31日以公允价值模式计量的投资性房地产

　　1、评估基准日：2012年12月31日

　　2、评估对象和评估范围：位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1－6层、地下1层以及地下2－3层的148个车位。该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字（2012）第010730号，委估建筑面积为13，689．16平方米，土地使用权取得方式为出让。

　　3、评估方法：本次评估采用市场法。

　　4、评估结论

　　于评估基准日2012年12月31日，委估资产的账面值为58，928．14万元。经评估，委估资产的评估值为119，345．84万元，评估值比账面价值增值60，417．70万元，增值率为102．53％。

　　5、评估明细表

　　序号

　　房屋

　　名称

　　计量单位

　　面积

　　（ｍ2）

　　单价

　　（元／ｍ2）

　　原始入

　　账价值

　　账面价值

　　评估价值

　　增减值

　　增值率

　　单价

　　（元／ｍ2）

　　1

　　上海港国际客运中心5号楼

　　ｍ2

　　5，422．82

　　40，039．77

　　217，128，476．51

　　214，625，079．98

　　365，872，242．58

　　151，247，162．60

　　70．47％

　　67，469

　　1．1

　　2层

　　ｍ2

　　700．00

　　39，123．43

　　27，386，403．91

　　27，386，403．91

　　1．2

　　3层

　　ｍ2

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　62，491，081．95

　　1．3

　　4层

　　ｍ2

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　62，491，081．95

　　1．4

　　5层

　　ｍ2

　　1，572．54

　　40，175．68

　　63，177，856．00

　　62，256，512．17

　　2

　　地下车位

　　个

　　72

　　300，000．00

　　21，600，000．00

　　21，330，000．00

　　28，800，000．00

　　7，470，000．00

　　35．02％

　　400，000

　　合计

　　238，728，476．51

　　235，955，079．98

　　394，672，242．58

　　158，717，162．60

　　67．27％

　　（注：因页面情况，上表已做精简，全表请见附件）

　　二、评估增值对本公司2011年度、2012年度净利润的影响

　　变更投资性房地产后续计量模式后，本公司按照企业会计准则的相关要求，根据评估结果对2011年度财务数据进行了追溯调整，调增2011年资本公积1．05亿元，调增2011年度净利润0．15亿元，增加2012年度净利润3．36亿元。

　　三、审计委员会意见

　　在本公司董事会批准将本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式前，本公司管理层即与本公司审计委员会进行了沟通。本公司于2012年10月31日举行了本公司2012年第三次董事会审计委员会会议，会上听取了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“天职国际”）汇报2012年报预审情况、内控审核及年审计划，并讨论通过了《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

　　2012年11月27日，本公司董事会召开2012年第十七次董事会会议，会议审议并通过《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，本公司独立董事（其构成与审计委员会相同）发表独立意见如下：

　　1、公司董事会审议通过的关于投资性房地产会计政策变更事项，其审议程序符合本公司《公司章程》和有关法律法规的规定；

　　2、公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。公司持有的投资性房地产主要位于上海虹口区北外滩航运集聚区，有活跃的房地产租赁和交易市场，公司能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，可以更加真实客观地反映公司价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》等国家相关法律法规的规定和要求，不存在损害公司利益及中小股东合法权益的情况。

　　3、董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，经审慎判断，独立董事同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
　　于2013年3月8日，在本公司2012年度审计报告初稿完成后，本公司召开了2013年第一次董事会审计委员会会议，天职国际对2012年度财务审计情况向审计委员会进行详细汇报，并就关注到的公司2012年重大事项及会计问题与审计委员会进行了汇报交流。就本公司持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，审计委员会分别听取了天职国际和公司就该事项的会计处理及准则依据等方面的情况。

　　本公司于2013年3月19日召开了本公司2013年第四次董事会会议，会议审议了本公司2012年度财务报告和2012年年报，本公司独立董事（其构成与审计委员会相同）并就本公司2012年度的会计政策和会计估计变更发表专项意见，认为公司采用公允价值模式计量投资性房地产，可以更加客观公允的反映公司持有的投资性房地产的市场价值，能公允地反映公司财务状况。

　　四、附件

　　1、于2011年12月31日以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

　　2、于2012年12月31日以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

　　附件已在上海证券交易所网站和本公司网站同步刊登。

　　中海发展股份有限公司

　　二〇一三年七月十九日



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