主题：中海发展会计调整平滑业绩 增利不增税

通过变更投资性房产计量模式，使2011年度及2012年度的净利润分别调增了0.15亿元及3.36亿元。

不过，由于投资性房产计量模式变更的不可逆性，未来若房价下跌，中海发展也将承受净利润下滑的风险。

中海发展近日披露，公司将所持有投资性房地产的后续计量模式，由成本计量模式变更为公允价值计量模式。在此条件下，公司的上海港国际客运中心5号楼的部分写字楼和地下72个车位的评估值，将会对2011年及2012年的净利润造成影响。公司由此调增2011年度净利润约0.15亿元，调增2012年度净利润约3.36亿元。

根据中诚通资产评估有限公司作出的评估报告，受托评估房产增值的原因，缘于委估资产在评估基准日的市场价值较2009年购置时的房产价值有较大的涨幅。

记者查阅公司已披露的2011及2012年年报，公司上述年度分别实现净利润10.47亿元及0.74亿元。中海发展2012年年报显示，在该年度获得5亿元非经常性损益后，公司实现0.74亿的净利润，同比下降93.1%。

此次调增后，公司2011年度及2012年度的净利润变更为10.62亿元及4.1亿元。由于调整之前的2011年净利润已较2010年度下降40%，即使考虑了投资性房产计量模式变更对净利润的平滑作用，中海发展近三个年度的净利润降幅依然明显。

证券时报记者昨日致电中海发展董秘姚巧红，询问公司调整投资性房产计量模式的意图，对方并未回复，直接挂断了电话。原财政部会计司人士、资深财务专家马靖昊分析，目前税法明确规定投资性房地产由于公允价值变动而增加的利润不需要纳税，等到未来将投资性房地产实际处置时，也就是真正实现利润时，才照章纳税。

由此可见，中海发展通过投资性房地产采用公允价值模式计量来调节利润，目前无需增加税务成本。

评估报告显示，委估资产的2-5层及地下车位已部分出租，其承租方多数为中海发展的内部关联单位，且为短期租约。

不过，利用调整投资性房产计量模式以调节利润的方式，在宏观经济环境的波动下，也是一把双刃剑。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。一旦未来房地产市场出现风险，公允价值计量也可能会导致上市公司净利润的大幅波动。

而今年中海发展也开局不利，公司在2013年一季度总运量同比增长6.2%的前提下，一季度收入仍同比下降4%，净利润则大幅亏损4.84亿元。

2013年一季度中海发展的财务费用从去年同期的8400万元大幅上升至2.6亿元，公司一季度末的经营活动产生的现金流量净额为-1.87亿元。


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