主题：银河证券-万科A半年度报告点评：业绩符合预期，估值待提升

1.事件

报告期内，公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3亿元，同比分别增长47.2%和34.4%；实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%。报告期内公司累计实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。

2.我们的分析与判断

(一)毛利率下滑，“高周转”致ROE提升

上半年公司房地产业务的结算均价为10，461元/平方米，较2012年同期下降8.7%；房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点。结算净利率14.1%，较2012年同期下降0.1个百分点。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.84%，比去年同期上升0.08个百分点。尽管利润率同比下降，但由于资产周转速度进一步提高，导致净资产回报率仍然维持在历史高位。

(二)财务政策维持稳健风格

公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响，公司的资产负债率达到79.63%，较上年末提高1.3个百分点，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为42.7%，较年初下降1个百分点。截至报告期末，公司的净负债率为36%，仍然保持在行业较低的水平。

(三)存货结构趋于合理，新开工持续提速

报告期内，公司实现开工面积919万平方米，相比去年同期增长96.3%，完成年初计划的55.6%。存货结构保持在合理水平。截至报告期末，现房存货为176.3亿元，占比5.7%，较年初下降0.6个百分点。





3.投资建议

截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1603万平方米已售资源未竣工结算，对应合同金额约为1766亿元，较年初增长23%，锁定2013年全部业绩。给予“推荐”评级。

4.风险提示

房产税试点扩容，且征税内容和力度超出预期。

银河证券-万科A半年度报告点评：业绩符合预期，估值待提升


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