主题：(调研)中粮地产：北京孙河地王项目何时开工不确定

　大智慧阿思达克通讯社10月8日讯，中粮地产（000031.SZ）证券代表范步登在接受大智慧通讯社调研表示，目前北京孙河项目仍在报批当中，年内是否开工仍不确定。市场预计，该项目将建设成为低密度高端产品。

　　公司如何消化高地价项目问题，范步登表示，北京孙河地块地块属于稀缺资源，临近中央别墅区，接近市区可以作为第一居所，相信项目将会有较好发展的空间。

　　对于公司高价拿地问题，范步登强调，公司在拿地前已经通过内部严密的审核程序和可行性研究，相信项目具有较好的发展潜力，并看好项目的盈利空间。

　　瑞银证券分析师李宗彬在研报中指出，中粮地产竞得的北京孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。他认为，目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，据此分析这一项目难以实现盈利。

　　但另一券商分析师则认为，除去保障房项目的建设，孙河地块将用来建设低密度的别墅项目，未来售价若在10万每平方米，盈利空间还是有的。如临近的龙湖地产别墅项目，目前项目楼王的售价已达到10万元每平方米，表明市场对这一区域房价的心理价位已提升至10万元/平方米。

　　公开资料显示，6-7月份，中粮地产分别在南京、北京、成都拿下三幅溢价较高的地块，总计花费近61.39亿元。其中，北京孙河地块中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下，楼面价4.84万元/平方米，溢价率42.1%；南京上坊地块楼面价7337.5元/平方米，溢价率67.14%；成都崔家店路地块7920元/平方米，溢价率58 %。

　　中粮地产在拿地节奏上也遭市场的诟病。机构认为，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。

　　公开资料显示，2011年中粮地产只有2幅地块进展，而在土地市场价格低迷的2012年，却没有一幅地块进账，这导致中粮地产不得不在2013年高价拿地来补充土地储备。



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