主题：中粮地产：产品结构侧重刚需保业绩

　大智慧阿思达克通讯社10月8日讯，侨福企业（00207.HK）近期公告称，中粮集团拟以反向收购的形式向公司注资，涉及资金规模为141.67亿港元。中粮集团此次将优质商业资产均注入到侨福，使得市场担心中粮地产（000031.SZ）这一举动将会动摇中粮地产在集团内唯一地产业务平台地位。

　　然而随着收购推进，中粮集团旗下将拥有内地和香港两个上市公司平台，两平台下一步将如何整合定位，再次触发市场的关注。

　　中粮地产证券代表范步登在接受大智慧通讯社调研表示，集团对中粮地产做住宅业务的地位一直没有改变，而对侨福的定位是中粮集团的商用物业及城市综合体的境外上市平台。

　　而销售业绩疲弱也是摆在中粮地产面前不争的事实，上半年依赖投资性收益维持盈利，但扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.09亿元。纵向比较与具有相同央企背景的保利地产（600048.SH）、中海地产（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、招商地产（000024.SZ）等相比，中粮系的地产规模化成长速度更是显得缓慢。

　　范步登认为，公司现在的目标是发展住宅业务，未来将侧重发展首置首改产品，来加快项目周转速度。目前盈利能力受制，是因公司正处规模化发展阶段，相信未来公司达到规模化效应，其盈利能力将会获得提升。

　　有机构人士向大智慧通讯社分析指出，预计中粮地产全年毛利率水平及未来毛利率还会继续下行，除了受行业整体毛利率下行的趋势的影响以外，中粮本身拿地成本较高是原因之一。

　　大悦城品牌归属待定

　　2007年，北京西单大悦城开业并获得成功。自此，中粮将大悦城模式进行复制扩张。2012年6月，中粮集团明确表示，未来3-5年将在国内打造30个大悦城。

　　一位长期跟踪中粮地产的地产分析师向大智慧通讯社表示，中粮集团给香港子公司注入资产，大悦城是中粮体系较为优质的资产，市场较为担心集团将精力放在H股，而对A股平台的支持会减弱。目前，大悦城这个产品未来是归中粮地产做，还是香港的中粮置地做，目前定位较为模糊。

　　对于“大悦城”商业品牌归属问题，范步登回应表示，此外，目前“大悦城”这个商业品牌，中粮集团并没有明确说归哪个平台，中粮地产也可以做，但公司现在的目标是发展住宅地产业务。

　　一位熟悉中粮地产的分析人士认为，中粮集团将商业资产在境外寻求上市平台是可以理解的。商业地产需要较长的培育期，按国内的会计准则，比较难体现它的收入水平，但境外如香港的会计准则－－采用市场公允价值，持有型物业的评估增值可以计入当期的损益。换句话说，若将商业资产注入到中粮地产，不能给公司带来直接收益，更多的是资产沉淀。

　　根据此次注资方案，侨福企业将收购中粮集团所持有商用物业目标公司股权，而物业组合包括：位于成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用物业项目，北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目，这其中包括“大悦城”项目。

　　据了解，目前中粮集团体系内剩余的地产资产很少有纯住宅地块，大多为商业公寓或者是 商住地块。中粮集团基本已经把住宅业务都注入到中粮地产或已托管给公司，没有注入进来的项目也基本都进入销售尾声。

　　资料显示，中粮集团董事长宁高宁2004年入主，中粮集团对地产业务开始进行调整和整合，但进展缓慢。2011年3月，宁高宁对外曾明确提出，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。2012年3月，宁高宁再度公开表示，将计划拆分旗下商业地产业务在香港上市。同年7月，中粮集团赴港买壳，以3.622亿港元收购侨福企业约73.5%的股份。　　

　　随着注资完成，中粮集团对旗下拥有内地和香港两个上市公司平台，住宅和商业地产也呈现分野的格局。

　　规模化发展战略致毛利率走低

　　尽管中粮地产近年的销售有较快增长，但营销管理费用高企进一步压缩其盈利空间，今年上半年，公司的毛利率下降11.59个百分点至25%。

　　对此，范步登表示，房企利润收窄是行业趋势，其次公司的拿地成本在上升，包括建材成本的项目开发成本也在上升，再者各城市项目公司的开发销售项目增加，导致营销费用、管理费用较高，导致公司的利润空间在收窄。

　　但其指出，毛利率下降与公司正在走规模化发展道路有关。公司目前正处在规模化的发展阶段，不可避免的导致公司营销、管理费用带来提升。相信未来公司达到规模化效应，运营成本会随之下降。

　　中粮地产今年上半年毛利率大幅下降，与其营业成本高企有直接关系。据中报数据，在商品房销售中，2013年上半年营业收入比上年同期增长142.71%，但营业成本却比上年同期增加187%。其中，南京公司毛利率下降了30.68%，其营业收入比上年同期增加310.4%，但营业成本却比上年同期增加687.39%。

　　此外，对于城市间毛利率不平衡问题，范步登表示，跟城市结转的具体项目有关。例如，北京地区去年结转的项目为“两限房”（即经政府批准的限房价、限套型普通商品住房），该项目的利润空间本身较小，因此摊薄了北京地区的毛利率。另外，成都地区目前结转的两个项目本身拿地成本较高，因此毛利率相对较低。

　　2013年上半年，中粮地产商品房销售业务毛利率在已分布的六个城市间表现得较不平衡。其中深圳、长沙、上海毛利率较高，分别为48.12%、48.11%以及20.38%；北京和成都则较低，北京为22.84%，成都毛利率仅12.26%。受到低毛利率城市的拖累，公司上半年整体毛利率同比减少11.59%，跌至25%。

　　有机构人士向大智慧通讯社分析指出，预计中粮地产全年毛利率水平及未来毛利率还会继续下行，除了受行业整体毛利率下行的趋势的影响以外，中粮本身拿地成本较高是原因之一。

　　资料显示，中粮地产上半年实现营业收入29.23亿元，同比增长139.12%；归属上市公司股东的净利润1.08亿元，同比增长78.05%。其中，公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益, 因此公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.09亿元。

　　高价地项目盈利空间未明

　　中粮地产在6-7月短短一个月里，密集在土地市场拿下三幅高溢土地，其中北京孙河地块更是刷新北京单价地王的记录。

　　对于市场普遍关心，公司如何消化高地价项目问题，范步登表示，北京孙河地块地块属于稀缺资源，临近中央别墅区，接近市区可以作为第一居所，相信项目将会有较好发展的空间。

　　范步登强调，对于拿地价格，公司在拿地前已经通过内部严密的审核程序和可行性研究，相信项目具有较好的发展潜力，并看好项目的盈利空间。

　　瑞银证券分析师李宗彬在研报中指出，中粮地产竞得的北京孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。他认为，目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，据此分析这一项目难以实现盈利。

　　但另一券商分析师则认为，除去保障房项目的建设，孙河地块将用来建设低密度的别墅项目，未来售价若在10万每平方米，盈利空间还是有的。如临近的龙湖地产（00960.HK）别墅项目，目前项目楼王的售价已达到10万元每平方米，表明市场对这一区域的房价的心理价位已提升至10万元每平方米。

　　6-7月份，中粮地产分别在南京、北京、成都拿下三幅溢价较高的地块，总计花费近61.39亿元。其中，北京孙河地块中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下，楼面价4.84万元/平方米，溢价率42.1%；南京上坊地块楼面价7337.5元/平方米，溢价率67.14%；成都崔家店路地块7920元/平方米，溢价率58 %。

　　中粮地产在拿地节奏上也遭市场的诟病。机构认为，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。

　　公开资料显示，2011年中粮地产只有2幅地块进展，而在土地市场价格低迷的2012年，却没有一幅地块进账，这导致中粮地产不得不在2013年高价拿地来补充土地储备。

　　未来侧重首置首改项目

　　在楼市调控背景下，以中高端产品为主的中粮地产正试图调整产品结构转向侧重首置首改的刚需产品，以适应市场的变化。

　　范步登向大智慧通讯社表示， 近年公司根据市场变化努力调整产品结构，目前在致力提高项目的周转速度，未来将侧重发展首置首改产品，并适当介入中高端产品。

　　资料显示，面向刚需型都市精品系列有:北京长阳半岛、北京祥云、南京彩云居、南京颐和南园、上海奉贤项目、深圳鸿云、深圳锦云、天津中粮大道、杭州方圆府、杭州云涛名苑、成都香榭丽都、沈阳隆玺壹号等。面向高端产品则有:成都御岭湾、上海翡翠别墅、长沙北纬28度等项目。

　　此外，在拿地战略上，范步登表示，公司会在已进入的城市继续深耕，另一方面会关注其他二三线城市，在条件许可的情况下考虑进入新的城市，但会慎重考虑当地市场饱和度以及公司文化与市场是否切合。

　　一位跟踪公司的券商分析师向大智慧通讯社分析指，中粮地产目前所布局的一二线城市虽然其市场发展前景均不错，但由于公司在这些城市的拿地成本较高，发展较吃力，而进入一个新的城市需要的成本更高，预计公司目前暂时不会考虑进入三四线城市。

　　目前，中粮地产基本完成全国布局，地产项目主要集中在北京、上海、深圳、广州、长沙、成都、沈阳、天津、南京、杭州等一二线城市。

　　致力加快项目周转

　　2013年上半年，中粮地产住宅类项目（包含权益类项目）实现签约金额49.91亿元，实现签约面积 31.21 万平方米；结算面积19.35万平方米，结算收入27.43亿元，已售待结转面积68.48万平方米。

　　一位机构地产分析师向大智慧通讯社表示，中粮地产的可售项目有限，销售增长不会有较大的突破，预计公司今年全年的签约金额约为100亿元。公司在2012年全年的销售金额为90.58亿元，预计销售按年增长10%左右。

　　范步登表示，公司的项目销售按计划进行，全年销售增长平稳。对于项目周转缓慢问题，其表示公司正在推进项目运营管理体系，致力提高项目的周转速度。

　　范步登表示，公司的项目销售速度平稳，对于年内可以结转的项目以及面积仍无法做具体的估计，因各地项目是否可结转具体要看项目工程进度所决定。他举例，如北京地区的项目在项目竣工备案完成之前项目都是有售待结转，而备案过程需要较长时间。

　　范步登进一步介绍，公司一直在致力于加速项目周转速度，并推进相关的项目运营管理计划，固化标准，优化开发流程。即项目从规划、施工直至竣工，对开发全过程实施运营管控。如深圳中粮鸿云项目开发周期为450天，深圳中粮锦云耗时540天。

　　其称，到目前为止，全生命周期的运营管控计划所带来的效果是达到预期的。公司将这套运营管理体系运用其他的开发项目中，一方面加强对项目运营的可目运营节点的管控程度；另一方面则提高项目的周转速度，从而推动项目良性循环。

　　条件允许情况下尝试再融资

　　今年以来，为了扩充公司运营资金，中粮地产除了向大股东以及关联方借款外，还尝试引入私募基金进行股权融资的新尝试，以改善公司的财务状况。

　　9月25日，中粮地产全资子公司中粮地产南京有限公司、中粮鸿云置业南京有限公司与上海中城永跃投资中心签署投资协议，约定与基金就开发南京上坊项目进行合作。

　　根据投资协议，南京公司将与私募基金以现金方式共同对项目公司进行增资，基金增资36750万元，南京公司增资28250万元。双方增资完成后，南京公司持有项目公司51%股权，基金则持有项目公司49%股权。

　　范步登向大智慧通讯社表示，公司在资金上具备资金成本的优势，目前公司总体融资成本约在7%左右。在融资渠道上，除了银行贷款，还会适当配置一些信托。

　　此外，范步登还指，公司会持续跟踪政策环境的变化，在条件许可的情况下，积极推进相关的融资工作，但目前尚未看到再融资方面确切的政策消息。

　　中报显示，截至上半年，中粮地产的资产负债率78.81%，扣除预收账款后的资产负债率为56.40%。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。