主题：万科A:销售均价回升,盈利阶段性下滑

1.事件
10月29日晚,万科披露三季报:前三个季度,公司实现营业收入634.2亿元、净利润为61.6亿元,同比分别增长37.5%和21.3%。
前三季度累计的每股收益为0.56元。
2.我们的分析与判断
(一)结算均价下滑,业绩、销量稳定增长,万科前三季度累计实现销售面积1098.7万平方米,同比增长21.0%,累计销售金额1285.0亿元,同比增长和33.4%。实现结算收入621.9亿元,同比增长37.5%;项目平均结算均价从去年同期的11498元/平米下降到10711元/平米,降幅为6.8%。
(二)盈利能力处阶段性底部,未来或提升
前三季度的毛利率也比去年同期下降了5个百分点,净利润率也因此下降了1.5个百分点。对比其他上市房企,可以发现毛利率的下降是一个普遍的行业性现象。对此,我们的解释是:今年前三季度结算的项目大多是在2011年下半年到2012年上半年销售的,而拿地则发生在2009-2010年的高地价时期,因此这些项目的盈利能力较差。由此可见,房产销售市场和土地拍卖市场的高波动,对万科这样的行业龙头公司同样造成了风险和挑战。今年以来,万科平均销售价格从去年同期的10608元/平米上升到11696元/平米,涨幅为10.2%,对照以上对毛利率的分析,可以预计万科明年的利润率将比今年明显改善,我们估计毛利率将提升7个百分点左右。
3.投资建议
在“万保招金”四大公司中,我们认为万科是相对稳健、可靠的选择:从业绩的增速角度,万科与保利齐头并进,虽低于管理改善的招商地产,但在行业中仍是较为领先的;从风险的角度,万科在公司治理、财务风险、投资策略方面的风险几乎都是行业内最低的,理论上公司应该享受更高的估值;从长期发展来看,万科在住宅产业化方面的领先优势更加明显,将越来越受到投资者的重视。
维持“推荐”评级。
4.风险提示
住宅调控进一步升级,房产税试点范围和力度高于预期

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