主题：万科A:万科管理层电话会议纪要

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我们今天早些时候邀请万科执行副总裁肖莉女士、副总裁祝九胜先生与投资者关系经理邬锦明先生和投资者一道参加了电话会议。
潜在影响
要点:(1)公司管理层注意到9月份以来由于供应增加,主要城市的库存有所上升。
他们预计该趋势将延持至2014年上半年,或至少持续到明年一季度,这应有助于缓解房价的上涨。但一线城市的房价仍可能因供应紧缺而持续上涨。从整个行业来看,管理层预计2014年销售的同比增幅面临一定的不确定性,但新开工面积的同比增幅将略高于2013年。公司管理层还预计各城市土地价格的增长将呈分化趋势,但总体而言不太可能从当前水平下跌;(2)管理层认为新一届政府旨在通过建立更长远的市场机制、而非加强行政调控的方式以促进行业的健康发展。公司预计房地产税较可能以类似上海的模式在更多城市推行。(3)管理层详细介绍了投资徽商银行的细节(见第二页);(4)管理层表示证监会仍在审核其B转H股的计划,目前尚没有具体时间表。
估值
尽管我们目前难以评估/量化万科对徽商银行投资的影响,但我们认为管理层长久以来积极顺应了行业的结构性和周期性趋势,并在过去20多年中将其转化成为公司稳健的增长。万科也是行业中推行绿色建筑和住宅产业化的领导者。我们重申对万科A股/B股的买入评级,其当前股价较2013年底净资产价值分别折让52%/43%,对应的2013年预期市盈率倍数分别为6.3倍/7.4倍,而A股/海外开发商均值分别为折让46%/50%和8.3/7.7倍。我们对A股/B股基于净资产价值的12个月目标价格为人民币13.60元/17.0港元。
主要风险
销售表现弱于预期,宏观经济硬着陆

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