主题：申银万国：万科A销售形势向好 维持买入评级

申银万国近日发布万科A的研究报告称，2013年10月公司实现销售面积167.7万平方米，销售金额173.5亿元，同比分别上升31.7%和26.6%，环比分别上升27.9%和11.4%，销售均价为10346元，同比下降3.9%，环比下降12.9%。公司10月新增项目储备9个，土地权益面积共计227.4万平米，权益地价款72.3亿。
10月销售金额为173.5亿，同比上升26.6%，环比上升11.4%%，按揭额度紧张导致签约仍有较明显滞后，实际认购额200亿左右，为今年以来最高。公司10月销售面积167.7万平方米，销售金额173.5亿元，同比分别上升31.7%和26.6%，环比分别上升27.9%和11.4%，销售保持增长，但仍然低于我们200亿左右销售额的预期，主要是认购多而签约较慢。1）认购额达到200亿左右，为年内新高。10月实际推盘量实际约在190亿左右，与9月基本相当，认购额也达到了200亿左右的高位，新盘认购率维持在60%以上的较好水平，市场销售形势良好。2）按揭额度紧张导致签约明显滞后。9月由于月底推盘较多，以及季末按揭审批较慢，签约金额（156亿）与认购金额（约190亿）差别较大。10月虽然9月底推盘的项目大部分已经签约，但按揭额度紧张导致的签约缓慢的影响却并未缓解。因此，10月虽然签约额约认购额的差别有所收窄，但仍有25亿左右的较明显差距。3）均价下降与签约结构有关。10月万科销售均价为10346元，同比下降3.9%，环比下降12.9%，一方面是10月推盘结构中价格相对较低的中西部占比提高；另一方面由于政府限价，价格偏低的刚需类产品在签约和获取贷款上更为顺利。实际上价格仍然稳重略升。

11-12月推盘量在350亿左右，尽管按揭额度紧张将延续，公司达到13年1800亿的销售额仍问题不大。预计公司11月推盘量略有回落，约在160亿左右，但12月将重新回到200亿，到年底预计还有350亿以上的新增货量，尽管按揭紧张的局面将延续，我们认为公司13年达到1800亿的销售额仍然问题不大。

10月新增项目储备9个，权益地价款72.3亿，占销售额42%，公司继续维持理性、积极地拿地态度。万科10月共新增项目储备9个，权益建筑面积共227.4万方，总权益地价款163.3亿，环比下降56%，占销售额比例由上月的105%回到41.7%，平均楼面地价7181元，继续维持理性、积极地拿地态度。

目前公司销售形势向好，11-12月推盘充分，业绩锁定度高，维持13年销售额1800亿、13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测，对应PE分别为6X、5X、5X，估值处于低位，维持“买


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