主题：安徽：20县区农民可通过流转方式“买卖”宅基地

记者13日从安徽省国土资源厅获悉，安徽省12日发布指导意见，决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作，其中将建立多元统一的农村土地市场。今后，农民可通过流转方式“买卖”宅基地。

根据安徽省发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，今后集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。

建立宅基地退出补偿激励机制，是此次指导意见的亮点之一。根据指导意见，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。与此同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。

安徽省还将建立完善土地交易平台，依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等，逐步纳入城乡统一的土地交易市场。

安徽省国土资源厅相关负责人表示，此次涉及土地市场建设意见的出台，将促进农民宅基地等实现由资源属性向财产属性的转变，从而可以进行转让、出租抵押，既能缓解农民生产融资难、活跃农村经济，也将对打破城乡二元结构产生深远意义。


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安徽试点农村建设用地流转2013-11-14 02:31:09 新京报
2008年11月，安徽省首家农村土地流转交易中心在包干发源地凤阳县挂牌成立。今年试点的地区仍有凤阳县。图/CFP
　　允许集体建设用地通过出让、租赁等方式流转用于工业、商业、旅游等，农民可使用其他村集体宅基地
　　新京报讯 前日，安徽省政府在官网发布指导意见，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作，有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，昨晚安徽省国土厅有关人士对新京报记者表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。
　　引导土地向新型农业经营主体流转
　　11月12日，安徽省政府网站公布《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（以下简称意见）。
　　意见指出，安徽将大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。
　　为了鼓励农业经营主体的发展，安徽将在政策上给予扶持。意见提出，建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转，对土地流转面积大、期限较长的项目各地可结合实际给予奖励，优先安排农业综合开发、农田基本建设、土地整治等项目。
　　2015年实现农村土地确权登记
　　该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。
　　意见指出，首先，安徽省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。
　　意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。
　　另外，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。
　　■ 案例
　　数千亩地流转 农民有喜有忧
　　最近，安徽省宿州市埇桥区迎来了一个新鲜事物——土地流转信托，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。
　　据央广报道，埇桥区朱庙村村民沈加亮如今就把家里的十五亩地流转给了一家现代农业投资公司。沈加亮说，承包费是一千斤小麦。一亩地一年的收入，达到一千多，我在农闲的时间，还可以出去打工，也能得到一部分收入。
　　而埇桥区永历乡农民何先生在接受新京报记者采访时说，最近村里正在搞土地流转，说是每亩地每年给1000元，将耕地流转给一家公司种树。今年60多岁的他对此很不情愿。
　　“我想种地，不愿意给他。”他说，自己和老伴都60多岁，出去打工没有人要，只能依靠家里的十几亩地收入。如果他自己种这十几亩地，种棉花、花生等经济作物，一年收入3万多元，而交给村里流转，一年只有一万多元的收入。
　　而对于宅基地也将会有流转的办法，何先生说，“我得住房，卖了房上哪儿住去？”
　　对此，永历乡一陈姓负责人说，乡里打算流转集中出来2000亩地，交给农村企业搞大棚和育林。
　　陈某说，按照乡里的流转补偿价格也很合适，每年每亩补偿1000斤小麦，今年小麦收购价是1块2毛6，一年能挣1000多块钱。这跟农民种地的纯收入差不多。同时土地流转出来，农民还可以在流转的土地上打工，也可以出去打工。
　　对于农民不太情愿流转的现实陈某也承认。他说，农民不是很拥护，主要是宣传力度不够，农民也没有算清账。现在的困难就是，人们认识程度不一样，有的工作好做一点，有的工作难做一点，需要做大量工作。
　　■ 回应
　　安徽国土厅：媒体误读文件
　　有土地方面的专家表示，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。国家土地管理法对农村宅基地、农村建设用地有明确的限制。
　　《土地管理法》第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
　　因此，除了乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。
　　昨日，有媒体对于该意见进行报道，称之为安徽20个县区的农民可“买卖”宅基地。
　　对此，安徽省国土厅有关人士表示，“买卖”宅基地是对文件的误读，意见中涉及宅基地的，是“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”，只是流转的方式使用，并非买卖。
　　■ 专家争锋
　　改革试点面临法律制约
　　昨日，中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说，农村建设用地入市很多地方都在探索改革，尝试是有益的，具体还要看以后实践的效果如何。
　　郑风田说，目前土地改革面临太多的制度障碍。安徽省政府出台的这个文件透露的信息还不是很多，很模糊。但是对于农村建设用地、宅基地流转属于跳出法律的改革。
　　郑风田说，三中全会提出，赋予农民更多的财产权，其中就涉及退出权。但现在国家的法律就没有明确农民宅基地的退出权，如果退出自己的宅基地去别的村庄买房子，法律是不允许的。
　　目前农村集体建设用地分两块，一块是宅基地，另一块是经营性用地，如乡镇企业用地。如果宅基地放开，等于小产权房开闸，房价要失控。经营性用地放开，目前的征地垄断就被打破，对于拥有垄断权的基层政府来讲，这等于动了他们的奶酪。
　　放开后农村集体与农民收益会大增。城市居民也会享受房价降低红利。
　　农村建设用地不能流转
　　河北大学中国乡村建设研究中心研究员李昌平认为，农村建设用地不能流转。
　　农村建设用地，法律规定只允许在农民内部交易，不允许去市场上买卖的。“这是底线。”
　　李昌平说，如今发展城镇化、工业化需要土地，就应按照国家土地法律，进行“农转非”。而现实情况是，有很多非法使用农村建设用地的情况，有很多小产权房出现，对于这些情况，国家应该严厉打击，进行处罚。而不是以改革的名义，让他们转正，这等于把前面的法律都否定了。
　　李昌平认为，农民的宅基地如果可以进入市场交易，对于大量有钱人是好事，而对于农民来说并非有利。如果宅基地进入市场，土地价格将降低，如今的土地价格是因为管制才这么高，放开后，土地就没有价了，农民的宅基地将更不值钱。
　　李昌平说，现有的土地法律法规，从宪法到土地法、基本农田保障条例，土地征用管理条例是一套完善的法律体系。如果集体土地可入市交易，将打破整个土地法律体系。
　　安徽土地流转新机制
　　2015年底前实现农村集体所有土地确权登记发证
　　建立多元统一的农村土地市场
　　农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地
　　本版采写/新京报记者涂重航 实习生 徐欧露 贾世煜

安徽：农村宅基地流转使用并非“买卖”

　2008年11月，安徽省首家农村土地流转交易中心在包干发源地凤阳县挂牌成立。今年试点的地区仍有凤阳县。图/CFP

　　安徽试点农村建设用地流转

　　允许集体建设用地通过出让、租赁等方式流转用于工业、商业、旅游等，农民可使用其他村集体宅基地

　　新京报讯 前日，安徽省政府在官网发布指导意见，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作，有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，昨晚安徽省国土厅有关人士对新京报记者表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。

引导土地向新型农业经营主体流转

　　11月12日，安徽省政府网站公布《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（以下简称意见）。

　　意见指出，安徽将大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。

　　为了鼓励农业经营主体的发展，安徽将在政策上给予扶持。意见提出，建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转，对土地流转面积大、期限较长的项目各地可结合实际给予奖励，优先安排农业综合开发、农田基本建设、土地整治等项目。

　　2015年实现农村土地确权登记

　　该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。

　　意见指出，首先，安徽省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。

　　意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

　　另外，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

　　■ 案例

　　数千亩地流转 农民有喜有忧

　　最近，安徽省宿州市埇桥区迎来了一个新鲜事物——土地流转信托，将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。

　　据央广报道，埇桥区朱庙村村民沈加亮如今就把家里的十五亩地流转给了一家现代农业投资公司。沈加亮说，承包费是一千斤小麦。一亩地一年的收入，达到一千多，我在农闲的时间，还可以出去打工，也能得到一部分收入。

　　而埇桥区永历乡农民何先生在接受新京报记者采访时说，最近村里正在搞土地流转，说是每亩地每年给1000元，将耕地流转给一家公司种树。今年60多岁的他对此很不情愿。

　　“我想种地，不愿意给他。”他说，自己和老伴都60多岁，出去打工没有人要，只能依靠家里的十几亩地收入。如果他自己种这十几亩地，种棉花、花生等经济作物，一年收入3万多元，而交给村里流转，一年只有一万多元的收入。

　　而对于宅基地也将会有流转的办法，何先生说，“我得住房，卖了房上哪儿住去？”

　　对此，永历乡一陈姓负责人说，乡里打算流转集中出来2000亩地，交给农村企业搞大棚和育林。

　　陈某说，按照乡里的流转补偿价格也很合适，每年每亩补偿1000斤小麦，今年小麦收购价是1块2毛6，一年能挣1000多块钱。这跟农民种地的纯收入差不多。同时土地流转出来，农民还可以在流转的土地上打工，也可以出去打工。

　　对于农民不太情愿流转的现实陈某也承认。他说，农民不是很拥护，主要是宣传力度不够，农民也没有算清账。现在的困难就是，人们认识程度不一样，有的工作好做一点，有的工作难做一点，需要做大量工作。

　　■ 回应

　　安徽国土厅：媒体误读文件

　　有土地方面的专家表示，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。国家土地管理法对农村宅基地、农村建设用地有明确的限制。

　　《土地管理法》第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

　　因此，除了乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。

　　昨日，有媒体对于该意见进行报道，称之为安徽20个县区的农民可“买卖”宅基地。

　　对此，安徽省国土厅有关人士表示，“买卖”宅基地是对文件的误读，意见中涉及宅基地的，是“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”，只是流转的方式使用，并非买卖。

　　■ 专家争锋

目前农村集体建设用地有两亿亩，市场潜力巨大。让农村的土地进入市场化，也让资本进入到农民，为农村农民进城和下一步创业提供一些资金保障的同时，也推进了城镇化的进程，有望为城镇化建设铺路。

　　近日有媒体报道，一直在探索土地改革的安徽省，日前已经宣布农村集体建设用地流转正式开闸，共有20个县区参与试点。据公开资料，目前农村集体建设用地有两亿亩，随着农村空心化，一些集体建设用地一直闲置着。有分析人士指出，安徽此举是为了打破坚冰，让农民在土地中获得收益。这也与十八届三中全会公报刚提出 “建立城乡统一的建设用地，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利”相符。安徽这个试点可以打破农村建设用地的坚冰，对于全国而言具有很大的意义。丰乐种业(行情 股吧 买卖点)、荃银高科(行情 股吧 买卖点)、辉隆股份(行情 股吧 买卖点)等安徽本地的土地流转概念股有望率先受益。

　　误读插曲不碍土改“破冰”
安徽省政府下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合(行情 专区)改革示范试点工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)，决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一的城乡土地交易市场。

　　有媒体对于该意见进行报道，称之为安徽20个县区的农民可“买卖”宅基地。对此，安徽省国土厅有关人士表示，“买卖”宅基地是对文件的误读，意见中涉及宅基地的，是“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”，只是流转的方式使用，并非买卖。但媒体的误读只是一个小的插曲，并不能掩盖本次安徽土改的 “破冰”措施。

　　《指导意见》提到，包括涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区在内的安徽20个县区开展农村综合改革示范试点工作，将重点围绕市场主体培育、土地市场建设、集体三资管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面开展改革试点。力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，农业生产的集约化、专业化、社会化程度明显提高。

　　值得注意的是，在此次农村综合改革的一个重点，安徽省将建立多元统一的农村土地市场。今后的集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。

　　建立宅基地退出补偿激励机制，也是此次《指导意见》的亮点之一。根据规定，安徽省将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制；与此同时，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度，探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。

　　据公开资料，目前农村集体建设用地有两亿亩，随着农村空心化，一些集体建设用地一直闲置着。分析人士指出，因为制度安排，农村集体建设用地要素被固定了，这些建设用地不能流动，致使全国两亿多亩宅基地都是沉睡的资产，安徽此举是为了打破坚冰，让农民在土地中获得收益。这也与十八届三中全会公报刚提出 “建立城乡统一的建设用地，完善城镇化健康发展体制，赋予农民更多财产权利”相符。安徽这个试点可以打破农村建设用地的坚冰，对于全国而言具有很大的意义。建设用地不仅是农民住宅小区的建设，还能用于工业、商业、旅游等，这意味着建设用地的流转范围进一步放大，未来不排除城市居民到农村买房的可能。

　　安徽本地土改概念股或率先受益

　　目前农村集体建设用地有两亿亩，市场潜力巨大。让农村的土地进入市场化，也让资本进入到农民，为农村农民进城和下一步创业提供一些资金保障的同时，也推进了城镇化的进程，有望为城镇化建设铺路。丰乐种业、荃银高科、辉隆股份等安徽本地的土地流转概念股有望率先受益。有分析人士指出，投资者可以重点关注拥有土地资源、具备农业规模化经营的农资类公司，来分享土地流转这块大蛋糕。

安徽试行农地入市 宅基地流转成亮点
2013年11月15日 07:57 来源于 财新网 |
安徽省政府出台文件，允许20个市县集体建设用地出让、租赁、作价出资、转让等；同时，宅基地可跨村流转，并有偿退出，而承包地则可入股建立合作社，引起广泛关注
2008年10月14日，安徽芜湖市大桥镇69岁的村民秦和珠在居住小区打晒黄豆。李健/新华社相关报道
　　【财新网】（记者 周天）11月12日，十八届三中全会闭幕的同一天，安徽省政府公开了该省在20个县市推行集体建设用地入市、允许宅基地流转和有偿退出的文件，引起各界广泛关注。农村问题学者指出，安徽此番农村综合改革试点，涉及农地入市、土地入股，具有制度变迁的价值，值得关注。

　　宅基地可跨村流转 也可有偿退出

　　这份全名为《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（下称《意见》）提出，该省20个试点市县范围内，将允许集体建设用地流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。流转方式则包括出让、租赁、作价出资、转让等。

　　同时，《意见》还提出，坚持自愿、有偿的前提下，试点县市将建立宅基地退出补偿机制，允许农民通过流转方式使用其他村组集体的宅基地。而通过土地整治、“增减挂钩”腾出的建设用地指标，可有偿调剂使用，并建立集体建设用地储备制度。

　　这意味着，在试点区域内，农民宅基地可跨村流转。这也即意见所说“允许农民通过流转方式使用其他村组集体的宅基地”。该条款一度被网络媒体称为“宅基地可买卖”。11月14日，安徽省国土厅澄清称，该说法系误读，文件所言宅基地“可流转”并非“买卖”。

　　中国农村土地共分三类，一是集体所有、由农民承包经营的耕地，即所谓“承包地”；二是集体建设用地，所有权在集体，由集体经营，可有限制地交易；第三是农民的宅基地，其所有权在集体，但农民拥有无限期使用权。

　　目前，宅基地使用权已被《物权法》确定为用益物权，但依照《担保法》不允许抵押和买卖。农村问题专家、农业部政策法规司原司长郭书田告诉财新记者，此前，广东曾试行宅基地在镇域范围内流转。此次安徽省提出宅基地可“跨村流转”，具有一定的积极意义。

　　农村问题专家认为，建立宅基地退出机制很重要。这意味着，如果农民愿意退出宅基地，将获得合理补偿，有利于提升土地利用效率。但是，郭书田也强调，宅基地的退出，一定要尊重农民的意愿，不能强迫，必须让农民有着落，没有后顾之忧。

　　郭书田警告说，城市化是经济社会自然发展的结果，必须尊重农民意愿。对宅基地的流转，应防止强迫命令和简单粗暴的政策。过去，很多地方搞“农民集中上楼”，以政府意志强制推行，导致很多矛盾和冲突，影响社会稳定。

　　集体建设用地入市 推行土地股份制

　　安徽省此次《意见》提出，在试点市县范围内，允许集体建设用地流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等，流转方式包括出让、租赁、作价出资、转让等。土地问题专家对此表示认可，并认为应该通过试点不断积累经验，向全省乃至全国推广。

　　《意见》还要求，要探索土地流转新机制。探索推进征地制度改革，制定集体建设用地使用权收益分配使用管理办法；同时，依法征收农民集体所有土地，应提高农民在土地增值收益中的分配比例，保障农民的土地权益。

　　目前，中国建设用地主要有两大类，一类是国有建设用地；一类是集体建设用地。这两类建设用地，权利是不平等的。前者可以自由交易，抵押融资，出租转让等；后者则不允许公开入市交易，只能在本村内使用，比如搞乡村工业等。这种“同地不同权”的制度久遭诟病。

　　刚刚闭幕的中共十八届三中全会公报再次强调，要“建立城乡统一的建设用地市场”。土地专家就认为，其核心要义还是实现“同地同权同价”，解决城乡土地市场人为分割的问题。也就是说，在符合规划的前提下，地方政府可以卖地，农民集体也应有权卖地。

　　据农村问题专家郭书田分析，此次三中全会很可能将允许农村集体建设用地抵押融资或转手交易。果如此，那就意味着，农村土地可不经政府征用而直接入市交易，这就打破政府对土地市场的高度垄断，通过城乡统一的建设用地市场，发现不同土地的市场价格。

　　安徽省此番改革试点，正是在农地入市的意义上值得关注。安徽省《意见》还提出，要积极探索发展土地股份合作社。此次三中全会公报又提出，要“赋予农民更多财产权利”。郭书田认为，这句话意义重大。

　　安徽省此次《意见》提出，要探索将土（林）地承包经营权、集体建设用地使用权作价入股，创建土地股份合作社。同时，该省还将制定和完善土地股份合作社章程、登记管理、经营管理、股权利益分配等制度，建立完善法人治理机制等。

　　郭书田认为，《物权法》规定，农地承包权是一种“用益物权”，即是财产权。就承包地而言，农民可依法选择把承包权转租出去，从而获取租金收入。另一块是股权，即通过土地股份合作社，搞土地入股，从土地的经营利润中获取分红。

　　过去，农民人均总收入中，财产性收入仅占百分之三；现在沿海省份的一些农民，财产性收入比例已超过了30%。而农民通过农地入市、土地入股，有望获得财产性收入，增加财产性收入。

　　“如果农民能通过宅基地流转、承包地入股获取财产性收入，到时候，中国农民将拥有双重身份。一个身份是农业从业者，通过农业获得经营性收入，另一身份则是有产者，通过土地资产获取收益。这对缩小城乡收入差距，很有意义。”郭书田强调。■
责任编辑：常红晓 | 版面编辑：路炳阳

土地流转没有声音了.