主题：中金：一线城市郊区房价难以大涨 看好核心区

2013年11月21日14:28 来源：证券时报网
　　中金公司今日发表地产行业研究报告指出，未来中国一线城市核心区刚刚达到国际平均水平，但郊区房价泡沫程度较高，未来难以大涨。中金表示看好一线城市核心豪宅开发商以及二线城市周转快的房地产公司。

　　为了与国际大都市的房价进行对比，中金将“城市区域”定义为本地行政区域中人口密度超过4000人每平方公里，平均面积为620平方公里的区域，即相当于北京五环内、上海外环内面积；另将物理距离及经济意义上的城市中心“核心区”定义为平均93平方公里的区域，相当于于北京三环内，上海内环内区域。

　　中金行业研究分析员宁静鞭和张宇指出，国际上10个城市核心区的平均房价为9000美金/平米（折合约人民币5.5万元），其中最贵的三大城市香港、伦敦、纽约的平均房价达到1.2万美金/平米（折合约人民币7.3万元），但国际都市的边缘区（距离城中心15公里）的房价仅是核心区的40%。

　　首先，中金发现中国一线城市核心区域房价虽然接近国际都市平均水平，但是郊区房价却占到核心区域房价的50%至60%，与国际水平相比，远郊区房价明显已经偏贵。因此，中金相对看好中国一线城市核心区房价，看淡远郊区房价。

　　其次，从购房负担能力来看，国际上主要城市核心区的房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）为41倍，边缘区房价收入比为18倍（其中仅香港超过20倍），如果考虑各国按揭利率不同，城区购房的月供收入比（每月供款与每月可支配收入比例）平均约为112%，其中香港、莫斯科超过150%。

　　但如果以中国两大大城市北京、上海来考量，中金发现无论是从核心区房价收入比（均超过100倍）还是边缘区房价收入比（均超过50倍），抑或是月供收入比（均超过400%,远超香港、莫斯科），都远远超过国际水平，证明中国城市人的购房负担能力明显偏弱。

　　中金表示，郊区房价泡沫化程度较高，随着土地利用效率提升、供应释放，未来中国一线城市郊区房价难以大涨，未来更为看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转的开发商。


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