主题：央视：房企欠税3.8万亿 各界人士热议

证券时报网（www.stcn.com） 2013-11-25 12:59
11月25日讯 据央视《每周质量报告》昨天报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

　　央视报道称，李劲松在对国内知名的40多家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。截至2012年12月31日，其中28家房地产上市公司应缴未缴土地增值税总额高达640亿元。应缴未缴土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。

　　昨晚，在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强(微博)通过个人微博连发数条帖子做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”，并引发网络热议。

　　以下为市场观点一览：

　　任志强罗列8大理由驳斥央视欠税轮：

　　一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。

　　二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴续接上条：按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。

　　三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。

　　四、达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税！因此在税法中有明确的规定为＂多退少补＂。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。＂多退少补＂说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。

　　五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。

　　六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。

　　七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜！

　　八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。



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(土地税)房企统一口径回应：非拖欠，系误读财报
　2013年11月25日 10:28　大智慧阿思达克通讯社11月25日讯，对于媒体报道房企拖欠土地增值税，被指名的上市房企之一－－华发股份（600325.SH）向大智慧通讯社作出的正面回应是：公司并无拖欠土地增值税，相关报道系误读了公司的财务报告。

　　对于媒体报道房企拖欠土地增值税，华发股份的回应，代表了大部分房地产企业及房地产业内人士对相关质疑的普遍反应，也几乎是房企的“统一口径”。

　　华发股份董秘办公室负责人11月17日向大智慧通讯社表示，公司早已将项目该交的这部分土地增值税计提，并挂到2012年的财务报表上；但计提的数字为公司自己测算得出，实际该交多少土地增值税，应在项目售完之后，由国家税务机关对此进行核算，公司再缴纳。由于目前项目还未售完，土地增值税也未进行核算，故公司未缴纳这部分税款。

　华远地产（600743.SH）董事长任志强上周日晚间在其认证微博中认为，央视曝光45家知名房企欠缴3.8亿元土地增值税的说法不正确。

　　他表示，企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税,因此在税法中有明确的规定为“多退少补”。

　　大智慧通讯社了解到，早在今年5月份，北青网就曾发过一篇报道，指出万科（000002.SZ/200002.SZ）、华远地产等29家上市房企大量拖欠土地增值税金。当时万科公开表示，公司并未拖欠土地增值税，并称报道中的解读人士混淆了公司财务报表中“该缴不缴”和“计提”两个概念。

　　11月17日，央视《每周质量报告》做了一期《土增税黑洞》，指出华发股份涉嫌变相拖欠土地增值税1.43亿元。

　　央视11月24日的《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　发稿：李妍楠/黄丹丹/古美仪 审校：田新杰/肖云祥

杨红旭：土地增值税是避税最集中的一个税种
2013年11月25日 11:58
来源：证券时报网

11月24日央视曝光45家知名房企欠缴3.8万亿土地增值税，引发热议。

上海易居房地产研究院副院长（财苑）杨红旭表示，土地增值税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种！几乎每年都要发文强调，要求各地税务局加强征收、稽查。曾有文件规定从2007年2月1日起，从严清算，按四级累进制，当时有机构做过测算，认为会使开发商的利润减少16%，结果不了了之。

杨红旭还指出，央视编导，确实不专业，但挥刀之后，将给税务局带来压力，并最终伤及开发商。按税法为四级累计制，但地方税务各自为政，07年前基本没执行，只按销售金额1-2%左右预征（最后也较少清算）；近几年加强，越来越多楼盘被要求清算，但难点在于：清算时间多被拖延（钱在利在），扣除项目繁杂（累死税官）