主题：深圳地税局：未发现万科等拖欠土地增值税

11月24日，央视报道称，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，并列出房企“黑名单”。其中，万科、华侨城、金地等数家位于深圳的大型房企均榜上有名。11月25日，万科、金地等房企回应称，并未“欠缴”土地增值税，央视报道中援引的数据应是“预提费用”。

11月25日，作为地方税收的监管部门，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。

　　地税局：未发现拖欠土增税

　　中国的土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。该项税收在物业产权转移时产生。而税收的监管主体为企业项目所在地的税务机关。

　　“暂未发现被点名的企业在深圳存在拖欠土地增值税的情况，”11月25日，杨龙对21世纪网表示，“深圳建立了税收信息化的平台，对符合清算条件的项目按照规定进行，有些房企相当大部分项目在全国各地，不好做整体的评价。”

　　杨龙进一步解释称，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。

　　“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。” 杨龙表示，“对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施。”

　　在清算环节，监管机构须对包括土地出让金，建筑成本和容积率等在内的准确数据进行核查。“要费一定的时间和人力，对项目较多的区税务机关的压力会大很多。”

　　土地增值税和房产税一向被誉为调控楼市的两项利刃，其中土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管。杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，宽松的监管在调控上是不允许的，“央视报道的现象不能否定，但不能完全同意其中的观点，我们会加强深圳对本地项目的监管。”

　　首先，深圳市将严格按照国家层面制定的预征率与税率征收，其次，在清算的方式和手段方面，会根据国税总局的要求来做，同时也考虑到企业和城市的实际情况。“今年1-10月份深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年增长14.8%。由于深圳的发展空间有限，政府土地出让招拍挂越来越少，预计税收总额会降，但从管理力度来看是在增加。”

　　房企称央视“误读”

　　11月24日，央视《每周质量报告》抛出报道，援引北京执业律师李劲松的分析称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，雅居乐、SOHO中国、万科、招商地产(000024,股吧)、合生创展、金地集团(600383,股吧)等知名房企均榜上有名。

　　在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO 中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。

　　该报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。当晚，任志强连夜在微博撰写“任八条”驳斥央视报道“愚蠢与无知”。

　　11月25日，万科对21世纪网回应称，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。世茂房地产一位内部人士也认为央视存在误读，该人士对21世纪网表示，“报道中没弄清楚土地增值税是怎么收的。” 当日，华侨城、金地和招商地产也对媒体回应称，自己并未“拖欠”土地增值税，央视提及的“应交未交”税实际上是“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。

　　万科进一步解释称，“房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”

　　世茂房地产内部人士表示，一般项目是预售的，预售之后一般1-2年才交房，地产公司才能确认收入，进行清算。“央视报道中提到的‘应交未交’土地增值税，指的是之前预缴的没交够，后期销售的时候已经留存了，但是没有到结算时间，并不存在拖欠。”


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任志强批央视获新盟友 金地否认拖欠参事称恶税

就在任志强狠批央视，并宣称将考虑起诉央视时，又有第二家房地产商回应央视质疑了。11月25日晚，金地集团(600383,股吧)发布公告称，近日，有关媒体报道多家房地产开发企业欠缴土地增值税，其中提到本公司2012年末应交未交土地增值税金额26亿元。经本公司核实，公司严格按照会计准则的规定，对土地增值税进行了合理估计和预提，同时，公司严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税余额为25.48亿元，并按照会计准则的规定已反映在利润表中。该计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，尚未实际产生纳税义务。公司的财务报告公允地反映了公司的财务状况和经营成果，公司并无欠缴土地增值税的情况。


据央视《每周质量报告》11月24日消息，多家知名房地产公司存在逃避、拖欠土地增值税的现象，涉嫌金额达3.8万亿。其中包括万科、招商局地产、金地集团、雅居乐等A股和H股上市企业。《每周质量报告》所引述的消息是北京（楼盘）执业律师李劲松，他根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算。

　　受此影响，11月25日当天，A股多家房地产股票先后出现大幅下跌。实际上，早在今年5月初，李劲松就对外宣布，万科、SOHO、华远、金地、富力地产、华侨城、招商地产(000024,股吧)等45家知名房企截止去年年底，共计拖欠土地增值税及企业所得税1394亿。

　　李劲松同时还给45家房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务部门公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。不过，大多数收到信件的税务部门都没有给出明确回复。

　　在5月份当时，国务院参事刘桓在接受和讯网连线时则指出，当前我国的土地增值税尚需完善，尤其是与企业所得税重合，涉嫌双重收费，因此在征税过程中，地方政府不可避免地存在诸多变通。变通背后如果单纯地把房地产企业“应交未交”土地增值税定性为偷逃拖欠，也不符合事实。

　　刘桓认为，开发商的项目是滚动开发的，因此土地增值税不能像企业所得税那样立刻就能收取，有些可能要过四五年才能统一清算。

　　具体土地增值税清算的标准，上海（楼盘）（楼盘）交通大学海外教育学院税务教研组组长汪蔚青向和讯网解释，土地增值税的具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。所以像这种全国性的房地产公司，在每个地方不同项目的土地增值税清算会不同。

　　公开资料显示：土地增值税的清算条件：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：１．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；２．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；３．直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：１．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过８５％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；２．取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；３．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；４．省税务机关规定的其他情况

　　汪蔚青强调，企业的财报会出现一些还未缴纳但已经在企业报表上出现的应交税金的问题，在房地产企业会以这种情况出现：企业每个月销售房产后，按税法规定缴纳营业税，并根据所售房产不同按照不同的预征率计算并缴纳土地增值税，但这部分土地增值税只是预缴的，到该项目销售到一定程度，达到了土地增值税清算的标准时，才进行土地增值税的清算。清算时，会按照整个项目的增值率计算最终企业应缴纳多少土地增值税，扣掉每个月随同营业税已经缴纳的土地增值税，最后多退少补。

　　“说到底，土地增值税是按项目进行清算的，因为不同项目的进度不同。而且如果没有达到土地增值税清算的条件，也不会进行清算。这是税法明文规定的，所以原则上没有什么漏洞。”汪蔚青总结到。

　　不过，在刘桓看来，土地增值税设立的初衷与现在的发展有点背道而驰。“土地增值税1994年最开始出台的目的是为了抑制土地热，因为当时土地滥用现象严重，当时还没有房地产的概念，所以根本谈不上是为了抑制房地产，到1997年的时候要取消，后来因为一些因素没有取消，而到现在土地增值税逐渐变成了抑制房地产冷和热的工具，冷的时候，土地增值税就松一些，热的时候就紧一些。”

　　刘桓认为，土地增值税的严肃性目前需要重新商榷，这主要存在两方面问题，一方面税率过高；另一方面与企业所得税重合，涉嫌双重收费。因此，正是由于这些因素，地方税务部门在征收的过程中，大都采取各种变通手法，而房企们也同时采取一定的措施来规避风险。