主题：萬科首觸城市綜合體 運營能力成最大問題

人民網北京11月28日電 在11月27日金隅·萬科廣場試營業的開幕典禮上，負責萬科商業地產的副總裁毛大慶不無感性地說：“這是個令我很感動的項目”，曾任職凱德商業的毛大慶對於萬科轉型商業地產似乎很有感觸。

萬科轉型商業地產的傳言由來已久，首個購物中心金隅·萬科廣場的開業被業界普遍認為“被商業”的萬科正從被動轉向主動。今年8月，王石曾對毛大慶說：萬科應該也到了向城市綜合運營商轉變的時候了。這是曾說過“萬科要做商業會從棺材裡伸出一隻阻攔的手”的王石，他終於接受了萬科的改變，但是，他所提到的“城市運營商”的概念值得玩味。

在萬科的商業地產產品線中，未來佔有更大份額的並不是綜合體城市廣場系列，而是與社區聯系更緊密的生活廣場系列與鄰裡家系列。萬科的商業發展仍是依托其強大的住宅開發，而商業地產后期的運營能力或成為最大問題。

首個項目預計7年回本

27日，萬科第一個購物中心——金隅·萬科廣場終於開始試營業，不難看出萬科進入商業地產領域的小心謹慎，毛大慶在與記者交談中回避了關於商業地產盈利能力的具體問題。何時回本？毛大慶給出的時間並不短：7年，收回投資9億元。

開業當天客流量算得上可觀，毛大慶向記者透露半天客流量突破2萬人，但記者注意到，大多人流聚集在中庭、樓梯處，進店購物者佔比不大，當天客群也與其所定位的“中高收入家庭、商務消費人群、學生等年輕時尚人群”不符，在場不少記者也發現“開業湊熱鬧者”居多。

目前金隅·萬科廣場由萬科全部自持出租，總體量達14萬平方米，其中商業建筑面積13.8萬平米，目前出租價格為6到7元/平米，招商達到95%。盡管毛大慶在介紹中反復表示看好“大都市新型城鎮化”所帶來的商業需求，但也謹慎表示“商業地產是個中長期的項目”，並不期短期內獲得收益。金隅·萬科廣場項目預計年淨租金將在8000萬元至1億元之間，期望7年內收回投資成本9億元。

據悉，萬科未來將有5個相似規模的城市廣場項目落地北京，下一個棋子將落在房山的中糧·萬科廣場，預計將於2014年10月開業。毛大慶預測，北京商業項目全部開業后每年將收取租金3億元至4億元。目前，萬科持有商用物業的貨值達到100億元。



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