主题：万科A:2014瑞银大中华研讨会快评

公司预期稳定的2014年中国房地产市场
万科参加了瑞银2014年大中华研讨会。公司预计房价增幅将在2014年放缓,多数城市幅度超过10%的可能性低。中央政府对房地产行业的调控,或将更多聚焦房价水平高、增长快的核心城市,因此公司预计行业面临的政策风险较2013年更低。公司预期各线城市楼市将受益于市场自我调节,2013年出现的分化状况将在2014年有所改观。公司预期土地市场过热的局面不会延续至2014年。总体而言,公司认为商品房市场和土地市场将呈现稳定的特征。
公司预期2014年将实现更高的销售增长
万科在2013年实现签约销售额1,709亿元,同比增长21%。公司预计稳定的市场环境和自身强劲的新开工,将推动签约销售额在2014年实现更高的增速。瑞银预计万科2014年签约销售额将达到2,150亿元,同比增长25%。除销售外,公司的融资能力、盈利能力、国际化也均呈现向好趋势。
探索转变盈利模式,对公司发展影响深远
万科可能自2014年开始尝试“小股操盘”的开发策略,降低新增项目的权益比例。公司将试图在分享项目利润之外,通过项目运营取得额外收入。我们预计在新的盈利模式下,公司可以获得更高的资本回报率,并认为因降低在开发项目中的权益而节约的资金,能够支持公司增持有吸引力的商业物业,或帮助公司更好的进行市值管理。
估值:维持“买入”评级,目标价14.50元
我们基于2014年预测每股收益1.74元和8.3x目标市盈率,给予公司12个月目标价14.50元,较公司2014年末预期NAV有30%折价

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