主题：万科a:认购率维持稳定待签约资源释放

投资要点:
2014年1月公司实现销售面积194.6万平方米,销售金额276.5亿元,同比分别增长20.8%和45.0%,环比分别上升99.4%和152.5%,销售均价为14209元,同比上升20.0%,环比上升26.6%。公司1月新增项目储备3个,土地权益面积共计65.6万平米,权益地价款18.9亿。
1月销售金额为276.5亿,环比上升152.5%,签约销售额大幅增长,主要系13年待签约资源转化,实际认购额约60亿,基本符合预期。公司销售面积194.6万平方米,销售金额276.5亿元,同比分别增长20.8%和45.0%,环比分别上升99.4%和152.5%。1)13年末大量已认购未签约资源转化导致1月签约销售额大幅增长。13年末由于银行贷款额度紧张及12月下旬推盘较多,导致年末留存了约有350亿已认购待签约资源,其中200多亿均在1月转化为签约,造成1月签约销售额大幅增长。2)1月实际认购额约60多亿,较去年同期约低3成,主要因春节较早。剔除认购转签约因素,实际上万科1月推货量及认购额约为60多亿,较去年同期下降3成左右,与我们跟踪的重点城市的情况基本一致。主要是由于今年春节相对较早,1月实际可销售时间相对较短。实际上认购率依然维持在60%左右。
14年货量充分,预计销售额将超2000亿。2月受春节影响预计推盘量仍然不多,但已认购资源转化或将使签约额达200亿。1)2月受春节影响推盘量依然较少,预计认购额维持在60亿左右,但已认购资源转签约仍将使签约额达到近200亿。2月由于上旬处于春节假期,中旬以后才能陆续推盘,有效销售时间依然较短,预计推盘及实际认购额仍然约在60亿左右。但由于目前仍有约150亿已认购资源尚未签约,大部分将在2月进行签约,预计2月最终签约销售额也将达到近200亿的水平。2)预计14年销售额超2000亿。预计14年公司新推货量在2000亿以上,加上公司现有的700亿左右已推未售资源,维持14年销售额超2000亿的预测,同比增长约18%。
销售认购率平稳,3月后推盘将明显增加,销售将渐入佳境。目前估值已在历史低位,维持“买入”评级。目前公司认购率平稳,目前已认购未签约资源尚多,足以保证2、3月份签约额。而3月起公司推盘量也将明显增加,销售将渐入佳境。预计公司14年销售额将超2000亿,维持13-15年EPS1.40、1.71、2.02元的预测,对应PE 分别为5X、4X、4X,若考虑到预收款中包含的净利润,目前PB 已不足1倍,估值处于历史地位,维持“买入”评级

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