主题：兴业压缩地产融资 风险或“定点试爆”


2014年02月23日 20:51 来源于 财新网 房地产供应链金融、“假股真债”夹层融资等业务风险逐步显现。在银行降非标准化债权资产趋势下，资质较差的开发商信贷业务必然趋紧
　　【财新网】（记者 吴红毓然）2月23日，国泰君安、海通证券、招商证券、民生证券、中信建投等多家券商于周末召开投资者电话会议，解读兴业银行（601166.SH）发文叫停地产结构性融资、地产供应链融资一事。

　　多数分析师指出，银行通过与一些资质较差的开发商办理“夹层融资”业务，以“假股真债”的形式获得银行授信，存在一定风险，未来针对这类开发商的信贷业务会趋紧，也是银行真正降非标准化债权（下称非标）资产的必要趋势。总体上，银行对地产风险有上升预期，但不会发生系统性风险及局部风险，但存在“定点试爆”的可能性。

　　2月21日，市场传言，兴业银行暂停一切房地产开发相关贷款，同时暂停房企上下游的企业融资。次日，兴业银行正式回应称，春节前确有相关通知下发，但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。

　　夹层融资“假股真债”现风险

　　多数券商澄清，银行并未停止对一切地产项目停贷，只是兴业银行暂停地产结构性融资和地产供应链融资。同时，传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度较2013年下半年暂时没有变化，整体银行业在去年下半年开始降杠杆。

　　国泰君安银行业分析师邱冠华表示，春节前两周，兴业银行在“全行资产负债管理例会和风险管理例会”上做出决定：要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。

　　“暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常；暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务（如钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资等“擦边球”业务）以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。”邱冠华指出。

　　房地产供应链金融业务主要是房地产上游业务（包括钢铁、水泥、建筑），并不包括下游业务。“下游是商品房销售，对应按揭贷款业务。按揭贷款不在本次暂停和调整范围内。”邱冠华指出。

　　地产结构性融资又称夹层融资。邱冠华解释称，房地产夹层融资业务是与监管层打“擦边球”的业务，是带有股权融资性质。比如理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金。这类业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。

　　民生证券分析师管清友指出，兴业银行收紧的夹层融资是指股权信托模式：资质较差的地产商不满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质），采取这种信托先向项目公司收购股权（一般80%）以上，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。

　　中信建投地产分析师苏雪晶指出，银行对于供应链和夹层贷款的调整直指最近一些非上市企业疯狂拿地的方式。“据我了解，某些福建开发商甚至做到一分钱不出拿地。如果出现现金流状况将对这些企业影响非常大。所以土地市场的格局可能会发生大变化。去年很多本地龙头企业都不适应了，一些非上市企业的杠杆是相当惊人的。”

　　开发商信贷业务现分化

　　苏雪晶指出，兴业银行在去年下半年就已暂停这两类融资。而据中信建投统计，2013年末，银行房地产贷款余额10.7万亿，占银行贷款比重20%左右；目前比例已降至14%左右。可见，近两三个月以来，整体房地产业银行贷款渠道的资金来源呈下降趋势。

　　邱冠华表示，预计其它银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”的可能性较小，房地产贷款“该放的还是会放，该停的也还是会停”。总体而言，银行对一二线城市和大型开发商的业务会继续进行，对三四线城市和中小型开发商业务会趋紧甚至暂停。

　　民生证券宏观研究中心认为，这是银行真正开始收紧非标资产的趋势。以往，银行对表内房地产开发贷款一直采用名单制管理（名单内是排名靠前的开发商，小开发商进不来），过去房地产调控时银行最多也只是采取总量压降，不可能暂停。

　　从2012年下半年起，股份制银行通过非标为房地产提供了大量的表外融资，来规避额度和名单管制。因此，民生证券预期，今年银行的开发贷收紧政策会是：表内开发贷仍严格名单，总量不增或占比略降；表外非标投向房地产的大幅减少。因此，优质开发商或无影响，但稍差的开发商业务将受限。

　　但也有分析师认为，非标仍呈上升之势。招商证券债券分析师孙彬彬指出，从他调研来看，银行表外的非标业务还是在加速扩张，因此，在宏观经济基本面是“严监管”的思路下，要对信用风险保持警惕，虽然不会发生系统性风险，但信用风险在极小范围内，存在“定点试爆”的可能性。

　　预期一线房价或小幅回调

　　“拿地资金是影响投资增速的先导指标”，中信建投地产分析师苏雪晶指出，如果资金偏紧持续的话，将会影响到房地产投资增速的变化，但数据上的变化要半年后才会体现。

　　对于杭州房价大幅下调网络传言，海通证券表示，据调研情况，杭州确有两郊区项目、尾盘降价（德信•北海公园、天鸿•香榭里），降价幅度在20%左右。

　　滨江集团董秘李渊则指出，降价的楼盘之一德信北海公园是一个尾盘，所以推出了特价活动；2月18日，德信刚在杭州拍了一个17.5亿的项目，杭州拿地会闲置资金一个月，本次降价可能有回笼资金的考虑。

　　海通证券指出，2013年杭州市场总货量3000亿元，销售1599亿元，真实去化率不乐观。此外，2013年土地出让1300亿元，将在未来又形成大约3000亿元的新增库存货值。因此，市场或会面临价格和库存压力。不过，地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年的市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存过大而挤出泡沫，下半年则主要看银行流动性释放的程度。

　　招商证券地产分析师廖爽也指出，房价不会出现断崖式下跌，一旦出现小幅下跌，刚需导致大量消费者入市托市。她认为，在2014年，一线城市房价小幅会有1%-5%的回调、二线城市房价小幅升高、三四线城市房价走稳。

　　中信建投指出，从去年开始，地产领域出现流动性趋紧之势，并且没有缓解迹象。如果流动性紧张延续，可能开发商对投资和市场的预判会产生变化。“像杭州和常州这样的城市可能会越来越多”。■　


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