主题：深圳一季度二手房租金量升价跌

2014-04-17 16:32 来源：证券时报
中联地产今日发布的研究报告显示，2014年第一季度全市二手房租赁市场呈“量升价跌”的状态，租金价格为52.41元/平方米/月。60平方米以下物业套均租金为2710元/月；60-90平方米物业套均租金为3748.03元/月；90-144平方米物业套均租金为4818.78元/月；144平方米以上物业套均租金为10266元/月。
2014年第一季度，深圳租赁市场进入高需求阶段，尤其是2、3月份迎来了租赁小高峰，总体呈“量涨价跌”的局面。2014年第一个季度租赁成交面积环比2013年第四个季度增加了17.55%，同比增加39.29%。从2012年-2014年租赁成交面积的月度走势看，2014年第一季度成交面积一直处于上升的趋势，3月份达到最高点，为6.61万平方米，环比增加37.43%，同比增加16.38%，主要是因为2月、3月是年后来深或返深的高峰段，非常有力地推高租赁的需求量。
从租金方面来看，2014年第一季度的租金为52.41元/平方米/月，环比去年第四季度下降了2.4%，同比去年第一季度上涨了9.86%。租金回落，主要是受成交结构影响，成交的低价物业占比增多，影响了整个季度的租金水平。虽然3月份需求量快速增加，租金上涨，但总体看来2014年第一季度的租金都处于微幅下跌的趋势。
从2014年第一季度，全市租赁市场租金呈下降趋势，环比去年第四季度下降了2.4个百分点，同比去年第一季度上涨了9.86个百分点。从各行政区的租金表现来看，呈现“四跌二涨”的态势，即宝安、福田、龙岗、罗湖的租金全部环比下跌，各区幅度从1%-9%不等。其中跌幅最大的是罗湖区，从去年第四季度的57.54元/平方米/月下跌至52.31元/平方米/月；其次跌幅第二的是宝安区。这主要是因为成交的低价物业占比增多引起的，如罗湖区的莲塘片区占成交比重的三分之一，而成交均价仅为49元/平方米/月，从而拉低了罗湖区的整体租金水平。南山和盐田区今年第一季度的租金分别为61.73元/平方米/月和42.20元/平方米/月，较去年第四季度相比分别上涨了3.37%和3.84%。
从成交量上看，全市环比涨幅为17.55%。各个区都呈现增长趋势，幅度从4.12%至135.29%不等，其中成交量涨幅最大的是盐田区，环比增加135.29%，其次是龙岗区环比增加35.66%、宝安区环比增加24.46%。从各区域租赁市场活跃度来看，福田区仍然是租赁市场最活跃的区域，承担了全市三分之一的租赁量；其次是龙岗、宝安、南山三区域，租赁市场所占比重旗鼓相当，分别占20.25%、18.06%、16.75%；罗湖由于其区域特征，租赁市场较窄，放盘量小于其他区域，加上租金较高，所以市场份额仅占10.54%。盐田区的租赁量最小，仅占4.18%。
2014年第一季度租赁市场的成交量均呈增长趋势，主要是春节后的一两个月历年来都是房屋租赁的旺季。面对大量外地务工人员迫切的住房要求，深圳的租赁市场开始火热起来，租赁市场需求旺盛，成交活跃。如交通方便和配套完善的福田梅林片区、龙岗的中心城片区、南山的前海片区等均是当前租赁的热点片区。
从近几年回报率的走势来看，租金回报率一直在震荡中下行，2014年的1月份出现一个小谷峰，租金回报率2.6%，随后又持续下跌至2.35%。近几年的租金回报率之所以会一直呈下跌趋势，主要原因是租金上涨幅度赶不上房价上涨幅度，尽管深圳的租金一直在上涨，但是相比涨幅更高的房价，加上房价基数大，令到深圳的二手房租赁市场的租金回报率长期维持在低位。
从租金总价来看，第一季度全市租赁套均租金为3917.87，环比上个季度微微上涨0.12%。租金2000元/月以下的比例是12.5%，月租金为3000-4000元/月所占比例最大，为27.1%，该阶段的租金比较能被大众接受，尤其是白领阶层。2000-3000元/月和4000-6000元/月的租金所占比例分别是26.2%和25.5%，6000元/月以上的占8.7%。

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