主题：万科A:激励到位、上下一心

事件:
2014 年5 月28 日,代表公司1320 名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业,向公司出具《关于深圳盈安财务顾问企业购买万科A 股股票相关事项的告知函》。根据“告知函”,盈安合伙通过证券公司的集合资产管理计划,于2014 年5 月28 日,通过深圳证券交易所证券交易系统购入本公司A 股股份3583.92万股,占公司总股本的0.33%。
投资建议:
激励到位、上下一心。本次1320 名事业合伙人通过集合资产管理计划增持公司股票是万科在年初事业合作人制度和奖励方案改革后的又一重大举措。公司主要业务线骨干共同增持,体现万科内部员工对公司未来发展信心。
1)增持价格和资金来源。盈安合伙本次购买股票的平均价格为8.38元/股,共使用约3亿元资金。本次增持资金一部分来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户,剩余为引入融资杠杆而融得的资金。
2)未来合理时机将继续增持。基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心,盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票,每次累计增持金额达到4亿元时将及时告知公司。2013年年报显示,目前已提取尚未分配给个人的经济利润奖金在10亿上下。如果考虑部分杠杆,未来公司可增持资金充足。
两大改革保证本次增持计划长久有限。
1)事业合伙人制度改革。事业合伙人制度主要为项目跟投制度,指对每个项目员工可参与跟投,初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%,公司将对跟投项目安排额外受让跟投,其投资总额不超过该项目资金峰值的5%。以上制度安排有利激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力,强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系,为股东创造更大的价值,而于今年推出的举措。
2)奖励方案改革。2014年3月28日公司股东大会正式通过双向调节奖励机制,即上年度经济利润为正时按固定比例提取奖金,为负时按相同比例返还公司;提取或返还比例不变,仍为10%。新方案主要变化在于:1)取消当期发放的个人奖金,每年提取的经济利润奖金全部作为集体奖金,需封闭运行三年,期间不得进行分配,所有的奖励对象三年以后才可申请支取;2)取消奖金池概念,之后每年提取的经济利润奖金就是上一年度实现的经济利润的10%,当年提取成为集体奖金;3)2014年3月28日股东大会修订生效后提取的集体奖金,包括根据新规则从原来奖金池中一次性提取的集体奖金,将在三年内承担正负双向调节机制的或有返还义务;对集体奖金的投资范围进行细化等。
核心员工、高管、大股东,三大层次已全部增持公司股票。本次增持完毕后,公司各级员工和大股东均以实际行动表示对公司中长期发展信心。目前公司B转H进入冲刺阶段。考虑H股投资人更偏好大市值龙头公司,H股地产龙头所获估值水平比A股更高,因此事件对B股构成直接利好。双融资平台有利万科降低未来融资成本,有利提升公司整体经营效率,对A股股东同样有利。目前市场对于龙头公司未来发展过度悲观,事件有利提振市场人气。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元,RNAV在15.2元。按照公司5月28日8.45元股价计算,对应2014和2015年PE为4.94倍和4.12倍。给予公司2014年6倍市盈率,对应股价10.26元,维持对公司的“买入”评级。

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