主题：万科A:事业合伙人连续增持,对A股形成积极影响

公司的事业合伙人制度包括集团层面的持股计划和项目层面的跟投制度。集团层面的持股计划:在2014年4月下旬,共有1320名员工自愿成为公司的首批事业合伙人,其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员,预计未来将增加至1400人。公司的事业合伙人将经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理,包括引入融资杠杆进行投资,并且该部分集体奖金及衍生财产为统一封闭管理,锁定期限3年。公司2013年年报显示,公司已提取尚未分配给个人的经济利润奖金余额为10亿,加上杠杆融资,我们认为后续可供增持的资金较为充裕。公司的持股计划将公司管理人员与股东的利益更好的结合在了一起,增强公司对市值的关注度,也将成为更有效的激励手段。除本次核心员工增持之外,公司大股东华润以及公司总裁郁亮在今年均对公司股票进行了增持,各个层面均彰显了对公司中长期发展的信心。
项目层面的跟投制度:公司未来将对除旧城改等少数项目外的所有项目强制引入跟投制度。截止到5 月25 日,万科已有19 家公司的29 个项目进行跟投。公司一线的管理层必须跟投所在公司全部项目,项目经理必须跟投所负责的项目,将项目相关管理人员的利益与项目捆绑在一起,将会使公司拿地更加谨慎,项目的预期收益空间、资金回流情况、产品定位和风险控制会受到更严格控制。
公司“B 转H“已进入最后实施阶段,6 月9 日至13 日为申报期。我们认为其成功的可能性较大。由于公司B 转为H 股后,估值将有望向相同规模的中国海外发展(按2014 年的估值计,中国海外发展的PE 约为7倍,万科B 为5 倍)靠拢,以此来看,公司B 股转为H 股后,股价将有较大的上升空间,并且目前公司B 股中境外机构投资者持股超过公司B股股份总数的90%,停牌前B 股股价12.41 元/股已超过现金选择权价格12.31 元/股,我们预计行使现金选择权的投资者将会非常之少。公司一旦成功登陆H 股市场,将会在境外评级、拓宽海外融资渠道、降低融资成本等方面对公司产生积极有利影响。
公司 5 月份实现销售面积122.9 万平方米,销售金额145.4 亿元。同比分别增长0.24%和增长2.68%;2014 年1~5 月份公司累计实现销售面积647.2 万平方米,销售金额815.2 亿元,同比分别增长7%和16.2%。公司五月在部分地区实行了促销政策,销售面积实现了同比正增长,预计后续还将加大销售力度。公司在行业景气下降以及去年基期较高的前提下销售依然稳定,体现了公司作为行业龙头较强的销售能力。
我们预计公司 2014、2015 年净利润将达到188 亿元和226 亿元,YOY 增长24.5%和20.3%,EPS1.7 元和2.1 元,A 股对应PE 为4.9 倍和4.1 倍,PB1.2 倍,B 股对应PE 为5.8 倍和4.9 倍,PB1.41 倍,继续给予A 股“买入"、B 股“持有"的投资建议(B 股已于6 月4 日停牌)。

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